最近深圳两块养老用地备受关注，通过招拍挂方式出让养老用地，除北京去年曾经转让过一块以外，深圳这是第一次尝试，养老产业有一定的公益属性，这个应该达成一定程度的共识，这就需要政府在制定配套政策的时候，能够充分考虑养老产业的实际情况，避免用房地产思维方式来制定养老产业用地计划和规则，目前看来，养老产业用地，政府还需要出台力度更大的支持政策，进一步释放政策空间。
据《中国房地产报》，经过近8个月的筹划，深圳市养老设施用地在《深圳市养老设施专项规划(2011-2020)》的基础上，终于有了切实的进展。
3月30日，深圳市规划和国土委员会向社会推出2宗养老设施用地，分别位于深圳市宝安中心区和龙华新区民治街道。深圳市此举被外界解读为养老设施用地首次向社会资本开放。深圳“十二五”期间至少撬动30亿元的民间资本投入养老产业的设想也迈开了第一步。
3月26日，中国房地产报记者来到了龙华新区民治街道，几经辗转才找到深圳市政府推出的养老设施用地，目前为空地，被一簇簇植物掩映着。
“这次推出的两块养老设施用地出让的门槛并不高，挂牌底价很低，对企业资质没有太多要求，主要是鼓励社会资本以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴建养老设施和养老社区。”深圳市规划和国土委员会相关负责人在接受中国房地产报采访时表示，希望通过政策引导、以市场配置的方式将社会资本引入民生领域，改变以往社会福利用地只能由政府投资开发、民用养老院租赁场所经营的局面。
长期以来，土地都是民间资本进入养老领域的瓶颈之一。为破解土地难题，诸多投身养老产业中的企业都曾奔走呼吁，深圳养老设施用地的推出为民间资本投入养老领域带来了曙光。
然而，据中国房地产报记者调查了解，因担心“投资大、回收周期长”，开发商对于这2宗养老设施用地热情不大，多在观望。甚至有企业担心这两宗地块流标。
如果拍卖成功，这将是继中投发展2013年在北京密云县拿下一宗特别注明“包含养老功能”的养老设施用地后，我国首例通过招拍挂出让的养老产业用地。
低门槛出让
根据深圳市土地交易中心的公告，于3月底挂牌出让的两宗社会福利用地分别位于深圳的宝安中心区和龙华新区民治街道，均处于区域的中心位置。
位于宝安区新安街道地块，面积10860.8平方米，建筑面积27000平方米，挂牌起始价为人民币6850万元;位于龙华新区民治街道地块，面积6920.16平方米，建筑面积15220平方米，挂牌起始价为人民币4000万元。
从公告来看，两宗地块的用途均为社会福利用地，面积相对较小，均在一万平方米左右，容积率在3以内，土地出让使用年限均为50年。业内推算只适用于建设民用养老院。
按照挂牌底价估算，这2宗土地楼面价仅为2000元/平方米，仅为前不久宝安中心一商业项目楼面价1/10。
地块出让条件中未对地块提出其他具体要求，仅在最后一条强调，“竞得人须与深圳市民政局签订相关用地监管协议书”。
同时，公告中也未对竞买企业资质提出要求，只列出“中华人民共和国境内的公司、组织，均可独立或联合竞买本次出让宗地”。企业几乎是可以零条件参与竞标。
另外，出让条件中并未限定土地权属的不可更改，提出“竞得人可在深圳市依法注册设立全资子公司，并通过签订土地使用权出让合同补充协议，办理土地使用权变更至全资子公司的手续，且该全资子公司须重新与深圳市民政局签订相关用地监管协议书”这一条件，这表明企业购得土地后，可以引入合伙人共同开发或者转让。
市场谨慎观望
低门槛、低地价，以及带有“我国首例通过招拍挂出让的养老产业用地”头衔的这两宗养老设施用地瞬间引发了市场广泛关注。
关注过后则是冷眼相对。在房地产企业看来，盈利周期过长是影响它们拿地的主要原因;民营养老院则受资金掣肘。
“尽管地块占用企业资金不多，但对于开发商而言，在土地上盖起房子赚取利润才是发展之道。这两块土地显然不具备利润空间。”深圳兰江地产副总裁杨大谷表示，且养老院建成后，如何运营管理对开发商也是挑战。
接受中国房地产报记者采访的另一开发商也表示，该地块的规模和建设用途并不是房企擅长的，如果土地够大可以兼顾利益，可以考虑拿地。目前，该地块更适合中小型民营企业。
在2011年拿下“TCL地块”准备做养老产业的花样年，至今还因为用地规划问题而未能如期开工。按照花样年的计划，300套养老公寓建成后只租不售，预期每个床位每月租金在6000元以上，不算地价，建筑成本约8000万元~1亿元，回报周期大约需要8年，比普通商品房开发周期长五六年。
“目前我国养老产业尚处探索阶段，行业整体盈利能力较弱。在国外，养老地产的投资总回报在10%左右，但在国内还无法作出适当的预测。”保利地产副总经理胡在新说。
深圳任达爱心养老院院长舒胜在拿地方面则苦于资金问题。“深圳推出养老设施用地是个突破，我们也有兴趣，但我们却没有资金去拿。养老院几乎属于公益事业，任达爱心养老院运营8年了，也只能达到收支平衡。”“开发商不能用作成片住宅开发，仅仅是单一的养老院建设和运营，开发周期长、回报少，对他们来说确实没有吸引力。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。
开发商对这两宗地块表现出的冷淡使业界悲观地认为，这两块养老设施用地有流标的可能。
对于市场这一状况，上述深圳市规划和国土委员会相关负责人解释称，“实际上政府也考虑到了这点，开发商有钱但没利润不想拿地，想拿地有管理经验的又没有资金，所以我们鼓励合作拿地。”
进一步释放政策空间
“十二五”期间，深圳至少要引入30亿元民间资本投入养老产业，这个设想随着两块福利用地的挂牌迈开了第一步。在政府的思路里，民间力量将成为深圳养老产业的生力军。
虽然社会资本已在蠢蠢欲动，房产商频频试水养老地产，但包括万科在内的开发商仍称“至今未找到好的盈利模式”。投资养老产业的民营企业大都处于浅尝辄止状态，很多项目都是“一卖了之”。
接受中国房地产报采访的业内专家表示，缺乏清晰的盈利模式、回报周期长，是导致民间资金难以在短期内进入养老产业的主因。
“在政策尚不明确的情况下，做好养老地产需要政府、运营商和老百姓三方结合才能推动，政府在场地上需要出资让利，百姓购买的服务成本才能更低，养老地产才能盈利，政府才能成功地引入民间资本。”上述业内专家表示。
目前，深圳市养老床位仅有5194张，但常住老龄人口达到80万左右，按照千名老人拥有30张床位的标准，目前应该配置2.4万张床位，缺口极大。根据深圳市民政部门估算，2015年深圳市常住老年人口将达到100万人。养老机构建设的滞后和单薄，将是城市发展面临的难题之一。
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