当前我国老年宜居项目的几种开发模式
老年宜居项目的开发常与其他相关资源结合。目前，市场上已经出现多种具有特色的开发模式，如医养结合、游养结合、险养结合、学养结合等。下面选择当前较为常见的三种开发模式，对其模式特点、发展现状、存在的主要问题进行分析。
1.与医疗资源结合，开发医养结合型养老机构
近年来，医养结合模式受到了政府的鼓励与支持。《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见~(国发(2013) 35号)中明确提出:积极推进医疗卫生与养老服务相结合。其中包括支持有条件的养老机构设置医疗机构并纳人医保，支持有条件的二级以上综合医院开设老年病科、增加老年病床数量，以及探索医疗机构与养老机构合作新模式等多种途径。
医疗资源与养老服务资源的分离一直困扰着需要长期医疗护理的老人。养老机构虽然能够提供生活照料与日常护理服务，但大量机构存在医疗资源不足问题，人住老人一旦生病往往需外出就医。以北京为例，全市400家养老机构中，仅有62家机构内设医务室，其中有36家纳入医保定点。并且，大多数养老机构中医务室专业人员与设备有限，难以满足老人慢病诊疗、大病康复等多方面需求。与此同时，大型综合医院虽然能够提供优质的医疗服务，但由于患者多、床位紧张，并不适合长期为老人提供照料与护理服务。一些医院中老年慢性病患者"压床"、"赖床"现象严重，大大增加了医院的额外负担，使得有限的床位资源难以得到充分利用。可以看到，设置具备医疗康复条件、满足医疗护理型老年人需求的医养结合型养老机构很有必要。
医养结合模式对养老机构与中小型医疗机构的发展均有较好的促进作用。从养老机构角度来说，引人医疗资源便于入住老人就近享受医疗、康复服务，使老人感到更安心、有保障。同时，提供医疗、康复服务可以为养老机构带来一部分收入，有利于持续发展。从中小型医疗机构的角度来说，医养结合模式也能为之带来新的发展契机。目前，许多二级以下的中小型医院，以及社区卫生服务站都存在着病床利用率低、医疗设备闲置等问题。以2014年1 -7月的数据为例，全国三级医院病床使用率为103.5，而一级医院仅为63.9，社区卫生服务中心则更低，为57.7。将这类医院的部分空间改造为护理院或合作引进养老服务机构，既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足失能、患慢性病、易复发病及处于大病恢复期等医疗护理需求程度较高的老人的医护需求。
目前，以北京、上海、天津、青岛、大庆等为代表的大城市及中小城市已经开始探索医养结合型养老机构的建设，许多项目取得了成功的经验。例如北京的英智老年公寓，通过与英智康复医院结合设置的方式，使康复医院中的老人出院后可直接进人老年公寓获得持续的康复指导，老年公寓中的老人也能得到康复医院医护人员全时的健康监测，以及专业的医疗、康复服务。同时，医院与老年公寓的医护人员可相互辅助、设备资源可共同利用，降低了双方的运营成本，提高了运营效率。
然而，新兴的医养结合型养老机构在发展中仍面临着一些瓶颈和问题。例如，由于医疗机构对人力、设备、运营管理等要求较高，养老机构中有限的老年患者不足以支撑运营成本，使得医疗机构反而成为养老机构的运营负担。这些问题的解决还有赖于政府相关部门与养老、医疗机构的多方协作配合，以及相关政策的进一步细化与推进。
2.与服游资源结合，开发养生、养老项目
随着旅游业的快速发展，近年来与旅游、养生结合的养老项目开发正逐步升温。2014年7月2日召开的国务院常务会议确定了促进旅游业改革发展的政策措施，会议从三个方面提出了推动旅游业转型升级的政策要求，其中第三点便是要提升旅游产品品质和内涵，包括大力开发老年、民俗、养生、养老、医疗旅游等。
在退休之后享受旅游养生、异地养老的生活被越来越多老人所认可。北京市老龄工作委员会办公室在专项抽样调查中对老年人异地养老意愿进行了统计，结果显示出了老年人对异地养老较高的需求。21. 3的老人愿意到外地或者郊区养老，其中以低龄、身体健康、文化程度较高、与配偶同住的老人为主。在另一项针对南京老人开展的乡村旅游养老意愿的调查中，57.8的老人表示愿意接受乡村旅游养老，其中以61 -70岁的老人意愿最 强。同时，从国内外的研究结果来看，宜人气候是老人选择异地养老的首要因素。据不完全统计，目前海南省有异地养老人群40万，其中19万都是来自哈尔滨的老人。综上可以看出，异地养老人群以中低龄健康老人为主，且冬季寒冷的北方地区需求更突出。
目前，市场上已经出现许多以养生、养老为主题的旅游养老地产项目。一些大规模项目面积达到上万亩，其中不乏以"国际"、"高端""七星级酒店"等概念标榜自身者然而真正符合老年人需求、运作较为成功的案例并不多。问题原因主要可归结为以下三个方面:首先，第一、第二代婴儿潮中出生的人虽然消费观念较新、消费能力较强，但大多数还未进人老龄阶段，或是尚处活力老人阶段，没有养老服务需求。其次，许多养生养老项目虽然宣传"适老化"、"无障碍"的特色，但对环境设施的安全、舒适性考虑仍存在欠缺，如在调研中我们发现，许多养老项目室内采用观感豪华的光面大理石地面，易造成老人滑倒;又如一些度假型别墅未设电梯，居住其中的老人上下楼不得不使用楼梯;等等。再次，异地养老的相关政策和保障环境有待健全，例如医保异地结算、养老金异地领取等问题尚未得到彻底解决，老人在异地养老过程中发生急病、意外伤害等情况的责任主体不明确，这些都导致许多老人对异地养老心存疑虑。
面对上述问题，首先，需要政府出台相关政策，努力完善异地养老相关保障体系，带动旅游业、保险业、房地产业的进一步发展。同时，项目开发者需要做好安全与服务方面的保障，通过建设舒适、元障碍的居住环境，提供健康管理服务，建立急救通道等方式，让异地养老的老人真正感到安心。
3.与养老保险产晶结合，开发综合性养老社区
以保险资金投入养老社区建设这一新兴模式近年来得到了较快发展。2010年8月保监会发布《保险资金运用管理暂行办法}，对保险资金投入不动产的限制松绑，投资比例上限不断上调至2014年上半年的30。该政策迅速引发了险资对养老项目的开发建设热情，目前已有多家保险企业积极投身于养老社区的建设与经营。根据保监会最新数据，截至2015年上半年，共有9家保险机构投资或计划投资25个养老社区项目，共计612亿元险资，涉及床位3. 3万多张。
从建设类型上看，开发综合性养老社区是险资开发养老项目的主要形式。由于养老保险产品的终身性特点，险资开发的综合性养老社区多以持续照料生活为核心特色，包含老年住宅、老年公寓、养老设施等多种产品类型，并配有相应医疗、文体娱乐等服务设施。从产品模式上看，新型养老保险产品中，投保人通过购买保险获得以固定租金人住养老社区的保证，将以往传统养老保险中的无形收益保障转变为双保障，即有形的保障(入住养老社区权利)与抵御通胀的养老金保值、增值。对投保人来说，该种形式既可获得养老住宅使用权、享受养老社区的服务，又是一种投资理财，一举多得。对保险企业来说，养老社区的投资回报率稳健、受经济波动影响小，有稳定的现金流，与险资追求长期、稳定回报的资金特质相吻合。
当前，由保险企业投资开发并投入运营的养老社区还不多，大部分项目还在战略布局、规划建设或样板间展示阶段。例如，泰康人寿计划未来5 -8年，投资1000亿元在全国建设10 -15个养老社区，目前已启动北京、上海、广州三处养老社区，并建成体验区。客户在购买对应的保险产品"幸福有约终身养老计划"之后，可以享受到泰康养老社区的保证入住资格。从保险产品销量来看，该类产品获得了一些富裕的准老人的青睐。这一方面是由于该类产品养老与投资双保险的模式对老人有较强吸引力;另一方面，保险公司雄厚的经济实力与保障机制也使投保的准老人感到安心。然而，目前开发的养老社区普遍以高端客户为目标对象，只有少数社区的价格能为中等收入老人所接受。
在保险企业纷纷加入养老社区建设的背后也存在一定的隐忧。第一，我国养老社区建设尚处于摸索期，保险企业对于社区开发、物业运营、提供养老服务等方面更是经验不足。第二，由于缺乏明晰的养老社区规划建设标准与质量监管体系，对投保人来说，投入保金后未来能够获得何种居住环境及养老服务并没有品质上的保障。第三，保险企业开发的养老社区一般规模较大，对象客户群体也往往不局限于当地，而是希望辐射周边地区，异地医保等相关政策能否落实也会成为影响该类养老社区发展的因素之一。
中国健康养老产业联盟产业研究中心整理录入，供大家参考、学习。
内容摘自《中国老年宜居环境发展研究报告》(2015)
作者：党俊武、周燕珉、伍小兰、林婧怡、魏彦彦
本文作者：周燕珉，清华大学建筑学院教授;李佳婧，清华大学建筑学院博士研究生
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