养老地产的机会在哪？
2016-12-29 20:50:41   来源：   评论：0 点击：

　　近期国家不断出台扶持养老行业政策，放低社会资本进入门槛，这使得养老地产项目投资机会大大增加。但由于我国养老地产尚处于发展初期，所以在选择具体项目时，一定要做到精挑细选。

　　政策扶持力度加大

　　就政策层面而言，对养老地产的扶持力度变得越来越大。

　　政策层面最为显著的变化就是积极引导社会资本进入养老行业，以促进整个行业的发展。10月21日，民政部、发改委等11部委联合发布《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》，明确提出引导社会力量参与，增加养老服务供给。10月11日，中央全面深化改革领导小组第二十八次会议审议通过了《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》，其中也提到降低准入门槛，引导社会资本进入养老服务行业。

　　对于这样的变化，业内人士认为将使得养老地产迎来不错的发展契机。中国指数研究院有关人士分析指出，中央提出全面放开养老服务市场主要着眼于解决养老服务体系中的一些短板问题，因此包括养老地产项目等，将会成为未来吸引资金投入的热点，这势必会促进养老地产的发展。

　　此外，各地方政府也相继出台政策，扶持养老地产项目的建设开发。如云南省在9月中旬出台《云南省养老服务体系建设“十三五”规划》，提出实施“十大工程”，全面放开养老市场，将云南打造成集生态观光、长寿养生、休闲度假、康体疗养、文化体验等于一体的养老养生旅游目的地。

　　政策的支持给了行业更高的想象空间，由此吸引国内知名房企加大在养老地产的布局。在今年8月份，万科养老表示将拓展市场化道路，未来2～3年，深耕北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市，还将重点布局10个左右“三高”（老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高）城市，养老业务将发展成独立业务板块。除万科外，保利、远洋等品牌房企涉足养老地产，险资也加入了养老地产开发行列，如泰康人寿和平安保险以养老社区的名义拿地，兼顾开发运营。

　　国资背景的老牌企业也对进入养老产业表现出强烈的愿望。如北京，包括国资公司、首钢总公司、北辰集团、外经贸控股公司4家公司将把养老服务产业作为“十三五”期间的主业或培育型主业。据了解，包括外经贸控股公司等10家北京市属国企的34个项目参与养老机构建设。

　　养老压力并不小

　　在我国老龄化趋势愈发明显、养老压力持续加大的大背景下，降低社会资本的进入门槛，有利于缓解养老服务项目供应不足的局面。

　　中国老龄化趋势越来越明显。数据显示，截至2015年底，全国60岁及以上老年人口2.22亿人，占总人口的16.1%；65岁及以上人口1.44亿人，占总人口的10.5%。与此同时，中国65岁以上人口占比越来越大，老龄化正呈现加速上升态势。数据表明，中国65岁以上人口占总人口比重1982年为4.9%，1990年为5.6%，2000年为7.1%，2010年为8.9%，2015年为10.5%。

　　未来中国老龄化更为严重。目前中国已经成为世界上唯一一个老年人口超过2亿大关的国家，而这种趋势仍在持续。国家经济信息中心预计，到2050年前后，中国老年人口将接近5亿，成为世界上老龄化最为严重的国家。其中，2030年前后将是中国老龄化人口加速发展的时期。此外，联合国也曾预测，2050年中国人口中60岁及以上老年人口的比重将上升至36.5%左右，较目前的水平要整整上升20个百分点。

　　老年人口数量的增加，使得我国养老压力持续加大。在今年8月份，人社部发布《中国社会保险发展年度报告2015》，报告显示，城镇职工与城乡居民两项养老保险累计结余近4万亿元。但职工养老保险抚养比却继续下降至2.87:1，年轻人养老压力持续增大。

　　中房指数研究院有关人士分析指出，尽管养老保险结余近4万亿元，但尚不能消除人们对未来养老压力增大的担忧。特别是在养老保险抚养比继续下降、部分省份养老金入不敷出等情况下，未来除了进行养老保险制度转型、医疗保险合理控费改革之外，同时还希望养老服务市场更为健全完善，比如能够提供足够多的养老服务设施。

　　养老地产怎么玩

　　在这样的市场大环境下，养老地产项目是否值得投资？又该如何去选择？

　　随着传统房企纷纷进入养老产业，养老地产项目成为业内关注的热门话题。有专家分析指出，养老地产确实是一种可以考虑配置的资产，一方面随着社会财富的积累，人们消费能力持续提高，需求在持续增大；而另一方面整个行业又获得诸多政策支持，加之老年人口数量在不断增加，因此从中确实可以找到投资的机会。

　　但不可否认的是，国内养老地产发展时间并不是很长，尚属于新鲜事物，没有成熟的经验可以借鉴，因此如何投资，又成了摆在投资者面前的一个不小的难题。不过海外的一些成功经验也值得我们借鉴。据了解，海外的养老地产项目对于后期的运营管理方面，提出了很高的要求。总结下来，只有具备了以下硬件的项目，才具有投资价值：

　　首先是项目管理能力。由于我国养老地产起步较晚，所以运营管理经验并不是很成熟，如果项目引进国外优秀管理团队，其管理水平无疑值得信赖。

　　此外，服务模式必须先进。比如是否具备全天候的健康监测系统，所有房间是否配备紧急呼叫系统，是否能够定制专属护理计划，以及康复设备是否先进。

　　还有，就是护理团队是否专业。归根结底，养老地产项目适用人群为老年群体，身体机能远不如年轻人，所以对护理人员的要求更高，因此项目中是否配备专业的护理团队，也是投资者必须关注的一个重要方面。

　　当然，并不是所有的项目都能投资，投资者只能选择出售类项目。据了解，目前养老地产的租售模式不尽相同，有的采用租售结合的模式，如万科在杭州推出的第一个养老地产项目万科良渚文化村随园嘉树。有些项目则全部出售，如绿城在乌镇推出的养老项目乌镇雅苑等。而有些项目则只是出租，并不出售，如前文中提到的远洋地产在长春推出的远洋椿萱茂项目。

　　到底哪类人适合投资养老地产？首先是对于居家养老具有更高要求，或者子女不在身边的老年群体，可以考虑购置这类物业，自用、投资两便。其次是单纯进行投资的人群，可优先选择具有专业管理团队运营的社区内养老物业，主要获取长期租金回报。

理财周刊　文/本刊记者 甄爱军
 

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