位于双桥的恭和家园项目目前打出“北京首个共有产权养老社区”试点的概念，不但自称可以获得房地产预售证、拿到房本，更获得政府独家政策支持。然而北京商报记者调查发现，这个六年前医卫慈善用地拿地项目，虽然确实获得房地产预售证，却存在属性不明、共有产权执行政策不清、涉嫌违规分割销售等问题。
医卫慈善用地却获房地产预售证
“北京现在有养老院可以买产权，还不限购。”近日，有消费者向北京商报记者反映，北京一家名为恭和家园的养老院正在卖产权，不但不限购，还能获得房本，那么，这到底是一个房地产项目，还是一个养老设施呢？
据现场销售人员介绍，双桥恭和家园与一般的养老机构不同，由于是公开市场拿地，政府又有特批，因此是北京惟一的“有房本”的养老院，产权年限为50年，购房者可以获得产权证。
不过，这位销售人员也强调，购房者必须满足以下条件才可购买：需要签订协议确认住户中至少有一位60岁及以上老人，而且每位老人的信息都要到民政部门登记备案审核；对于非京籍购房人，项目还规定了持有北京居住证、连续在京缴纳五年以上社保，或者连续在京缴纳五年以上个税的条件，但是名下是否有其他住房、有多少套并无限制。换句话说，购房者如果想买到双桥恭和家园，除了要满足部分北京房地产限购政策以外，还必须满足一般养老院的标准。
北京商报记者调查发现，双桥恭和家园是乐成老年事业投资有限公司于2010年9月30日以协议出让的方式获得的地块，土地性质为医疗卫生慈善用地，土地出让金2451.3912万元。按照当时土地出让信息，这个现在被开发商命名为“双桥恭和家园”的项目，当时拿地名为“双桥老年康复医院”， 具体四至范围为：东至广播设备制造厂家属区，南至规划广渠路，北至双桥小区，西至杜仲公园，建设项目为“以亚急性康复治疗为主要功能的专业民营康复医院，是为综合医院急性治疗后需要继续接受专业康复训练、恢复身体机能的患者提供服务”。
双桥恭和家园位置图，来源网络
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，一般来讲，可以出售的房屋均属于房地产项目。按照当时的土地出让方式以及性质来看，这宗用地不能建设成住宅产品，并且不能对外销售。协议出让的土地一般都有政策性安排，土地出让价格很低，如果协议土地转变成商业销售行为，可以从中谋取暴利，这是需要警惕的风险。
据国土部发布的《养老服务设施用地指导意见》（以下简称《意见》）显示，养老服务设施用地登记为医卫慈善用地，使用权出让最高按50年确定，依据营利性、非营利性的性质差异，养老服务设施用地可分别采取租赁、出让等有偿方式和划拨方式供地。其中，经养老主管部门认定的非营利性养老服务设施用地可采取划拨方式供地。营利性养老用地应以租赁、出让等有偿方式供地。
“双桥恭和家园是划拨出让，如果对标国土部的文件，应该是非营利性，但又缴纳了土地出让金，因此在土地出让方面，很难界定是营利还是非营利。”一位不愿具名的土地专家如此分析。
虽然项目所属土地性质并非商品房，但双桥恭和家园却蹊跷地获得了商品房才有的预售许可证。根据北京市住建委提供的信息显示，该项目在2016年4月7日拿到预售许可证，编号为京房售证字（2016）35号，案名恭和养老中心；土地用途为地下车库及综合（养老及医疗用房），使用年限50年；开发企业为乐成老年事业投资有限公司，位于双井的恭和苑老年健康生活中心也是由该企业运营。
对于为何这样一个以医卫慈善用地拿地的项目，最终可以获得商品房的预售许可证，日后该项目到底是应按照商品房管理，还是养老设施管理的问题，北京市住建委相关负责人向北京商报记者明确回应：“恭和家园肯定不是普通的商品房，应该定义为养老设施，乐成老年事业投资有限公司也只是养老设施的提供者，而并不是开发商，该项目的管理是由北京市民政局来主导。”
不公开的试点方案
除了以医卫慈善性质拿地、却获得了房地产预售许可证这一点特殊外，双桥恭和家园的另外一个特殊之处在于产权方面采用“共有产权”的管理方式。
所谓共有产权，指一地产项目有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。
销售人员告诉北京商报记者：“恭和家园在出售时采取共有产权的模式，这是市住建委特批的。”具体模式为：住宅部分产权将按照企业持有5%、购房人持有95%的形式分配，购房人可以获得具有50年产权的产权证，可以正常出租、转让。
既然项目拥有产权，为何出售时采用共有产权这种方式呢？恭和家园销售人员表示，项目是用来养老的，采取共有产权也是为了在房屋买卖及出租时，对入住人条件进行审核控制，必须具备60岁及以上老人这一条件方可。
根据公开报道显示，北京市民政局曾公开表态，为了支持乐成公司利用位于朝阳区双桥的自有用地进行试点试水建设北京首个共有产权养老社区，民政局还联合住建委印发了《共有产权养老服务设施试点方案》，但北京商报记者无论是从北京市政府网站首都之窗，还是北京市民政局亦或北京市住建委的官网，均未能找到这一方案。
为此，北京商报记者试图采访北京市民政局与北京市住建委，北京市民政局宣传处的负责人在接受采访时称，只是听说有这样一个方案，但从未见到过方案全文，该负责人表示查询后会给予回复，但是截至发稿前，北京商报记者未收到北京市民政局任何回复。
北京商报记者辗转获得了这份名为《共有产权养老服务设施试点方案》的文件，其中确实写明“该方案是支持乐成老年事业投资有限公司利用双桥养老设施建设用地，居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”的养老公寓服务模式。但蹊跷的是，这份文件最终签发并不是民政局对外声称的“多个委办局联合发布”，印发者仅为北京市民政局办公室，且文件没有公章，对于北京商报记者想了解这样一份文件的出台背景、流程、目的，北京市民政局相关负责人则表示需要公函采访申请才可以回复，但截至发稿前，记者并未收到回复。
北京市住建委方面回复表示，在2015年下半年时便收到了上述《共有产权养老服务设施试点方案》，该《方案》中也对土地出让合同做了补充协议，对于共有产权的模式进行了详细说明，也对购房人的具体资质、项目管理做了明确的规定。北京市住建委相关负责人也表示，该项目之所以能够拿到商品房的预售许可证，也是根据该《方案》来执行的。
没有上位法支撑的共有产权
在二手房交易中，过户时要求所有产权人到场签字，那么，共有产权房屋在出售时是否会受到影响呢？是否有政策保障，上述销售人员一再强调，恭和家园的房屋在二手房买卖时不会受到影响。
但北京商报记者却了解到，虽然2014年住建部曾召集了部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会，在会上北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市，但是一方面，当初的共有产权试点主要是针对保障性住房，目的是为了让更多买不起房的家庭能够通过有限产权的方式解决居住需求 ；另一方面，知情人士也透露，北京市在共有产权政策推动方面分歧很大，“之前确实有过讨论稿，都已经上了人大，但对于产权的持有比例、政府扮演角色、再上市的规定都有很多不同的意见，而且风险也很高”。上述知情人士透露，出于多方考虑，北京市在共有产权保障性住房政策层面的讨论已经搁置。
一方面是上位政策已经搁浅，另一方面所谓试点方案又无处可寻，在包括财经评论员严跃进等业内专家看来，共有产权的项目很少见，购房者的风险是敞口的。包括邹晓云在内的国土部专家均表示，不能以试点的方式去违反土地出让的有关规则。
但也并非全都是反对的声音，也有专家认为，恭和家园是共有产权养老的试点项目，这种模式之前并未出现过，房屋购买时以及后续是否存在风险尚不明确，恭和家园也可以说是一个房地产项目，在出售时采用共有产权模式，开发商持有5%产权，可以防止投资客渗入。
“特殊政策”下的分割销售
除了预售许可证的诸多问题与没有上位法支撑的“共有产权试点外”，北京商报记者在调查中也发现，如果对标国土部政策，双桥恭和家园恐涉嫌违规分割销售与户型设计超标。
国土部也明确，根据国发〔2013〕35号文件，严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。为此《意见》从五个方面明确提出了监管措施，其中便有“在核发划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时，应当规定或者约定建设用地使用权可以整体转让和转租，但不得分割转让和转租”，同时《意见》也强调，对养老用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，可参照公共租赁住房套型建筑面积标准，限定在40平方米以内。
然而，恭和家园的销售人员介绍，这个将于明年一季度开始运营的项目，一共包含七栋楼，总建筑面积5万平方米，其中住宅部分92%的户型是79-95平方米/套的精装修一居室，公共区域配有含60-70张床位、3000平方米的医护中心，以及2000平方米的节庆长廊等设施。
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换句话说，恭和家园不但涉嫌违规进行了分割销售，在户型设计上也涉嫌违反医卫慈善用地的规定，高达92%的单套户型超过40平方米。但上述销售人员也强调，“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营”是这个项目获得的特殊政策，因此可以不受国土部政策的限制。
“开发企业资金层面的压力是共有产权试点的原因之一。”严跃进表示，随着人口老龄化加速以及生活水平的提高，养老需求加速释放，给养老相关产业都带来了机遇，但是由于养老产业存在前期投入高、回本周期过长、利润相对微薄的情况，因此，如何破解盈利难题是目前养老产业发展的核心问题。
另外，目前市场上也有许多养老项目并不拥有产权，按照土地用途来看是不能出售的，如本报曾报道的西山养老公寓等，但这类项目会通过会员入会的方式或者长租的方式“变相售卖”，这一市场乱象值得警惕，不利于养老产业的健康发展。也有行业人士指出，养老产业更应该“去地产化”，注意适老化服务的推进，而不应变成以房地产销售为主的项目，关于这一问题，加速布局养老产业的远洋地产相关负责人表示，从事养老应该做专业的养老产业，而不是养老地产的概念。目前远洋所有产品均没有销售，都是自己持有、运营，输出的是服务。
除了共有产权变现的担忧，让准购房者担心的还有购买产权后的巨额服务费。据了解，恭和家园在出售时，不仅要持有5%的房屋产权，每月还会收取一定数额的服务费。
据上述销售人员介绍，这个服务费类似物业费，服务内容包括每月代拿一次药、基础诊疗、物业管理、各种老年课程等，目前暂时没有确定每月服务费的数额。不过，之前有报道称，恭和家园项目服务费数额为3000元/月/套。这一标准，如果按照养老院来收取相对正常，但如果是按照物业费的标准看，部分户型的“物业费”标准高达32元/平方米/月，多数准购房者认为，既然是买卖，那么相关事后服务费就不应按照养老院，特别是民营养老院的标准来收取。
关于共有产权、巨额服务费等系列问题，北京商报记者试图采访该项目负责方乐成老年事业投资有限公司，但是截至发稿该公司并未给予任何回复。
北京商报 记者 彭耀广/文 宋媛媛
