5月9日，国务院发布了《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》，这个被业内称为“新国九条”的文件，将“培育私募市场”单独列出，强调说要“建立健全私募发行制度和发展私募投资基金”，对私募发行不设行政审批，允许各类发行主体在已发合规的基础上，向累计不超过法律规定特定数量的投资者发行股票、债券、基金等产品。
随着“新国九条”的出台，私募投资再次被激活，多家地产私募巨头一改其往常投向的住宅、商业等传统领域，开始转向养老养生、文化旅游等新领域。投资模式也开始向REITS(房地产信托投资基金)方向延伸。
作为这场“新圈地运动”的新进入者，私募巨头们一改过去仅局限于一线城市及东部二线城市的谨慎布局，踊跃进军成都、武汉、重庆等中西部二线城市。居易国际养老事业部执行副总裁王毅表示，当前房地产市场进入分化调整期，养老产业的爆发式发展以及“新国九条”的推出，会给房地产基金的发展带来新一轮机遇。
记者采访的某私募合伙人坦言，他们进入养生养老地产，除了受政策东风影响之外，更重要的原因在于，当前房地产市场进入深度调整期，以往收益高达20%的地产私募基金面临风险集中爆发的危险期，行业洗牌即将来临，进入这一领域，也算是他们“不得已而为之”的突围。
私募巨头高调布局养老养生地产，偏好什么样的项目?他们的进入能否解决养生养老项目的资金短缺问题?如果不能，这类企业如何破解资金瓶颈?
资本的偏好
上述合伙人表示，他们之所以青睐于养生养老板块，最主要的原因在于该版块项目迎合了新的市场需求，具有可持续发展的潜力。
“养生养老地产的大规模出现，意味着人们对住宅的追求进入了品质化发展阶段。”他谈到，从这些私募基金布局的转变可见，品质化发展已经从一线城市、经济发达地区向中西部城市延伸，需求半径的扩大，也意味着更多的商机。
“从产业发展来看，养生养老地产是传统地产的升级版。”
王毅认为，养生养老地产项目一般要满足两种需求：一个是刚需，就是需要房子且有支付能力的人群;第二是对高品质住房有需求的人群，同时满足这两个群体的社区应该是这样的：此类社区的服务功能要求颇高，需要包含老人从退休后到去世前的全部内容，如休闲娱乐、学习教育、健康体检、心理慰藉、邻里交流、医疗保健、康复理疗、护理服务、营养餐极其他日常生活型配套服务等。
这些特征也决定了养老养生地产具有与传统地产不同的特征以及更多的盈利点。比如，这类项目的商业体系更加完善，需要配合有以“养”为主线的会所等系列配套，部分配套的投资回收周期和盈利周期比较长;其次，它对于自然环境等生态资源要求更为苛刻，如配套有很好的森林、湖泊、湿地等生态资源;第三，它的赢利点和定位更加有针对性。
该合伙人表示，就目前而言，他们比较倾向于投资收益较好、回收期短、风险小的项目，他所在的基金青睐的项目具有以下特征：最好是一线城市和以知识型、富裕型老龄人口比较集中、经济实力雄厚的二三线城市，以及满足上述条件，风景优美，生态好的三四线城市;第二是项目位置处于近郊，为混龄社区，车程控制在1小时左右，交通便利，周边配套完善或在今年内配套能逐步完善，5公里内有医疗机构;第三是在居住功能上，更多增加以“养生”、健康、娱乐、学习等为一体的功能;四是项目团队运营优势和经验突出，团队黏性较好，人员保持相对稳定，能够提供专业化服务;五是商业模式有创新之处，可做到多点盈利，缩短投资回收期。
“从本质上来说，养老养生项目本身是一个带养生养老服务功能的房地产项目或者一个带旅游度假休闲养生服务功能的房地产项目”。
王毅表示，因为延长了地产产业链，降低了投资风险，受到基金的青睐也就不足为奇。
圈地者多，落地者少
其实地产私募早在2010年下半年就对养生养老地产开始出手了。
上述基金合伙人表示，从过去十年的发展可以得出，今后几年，许多机构在做到一定规模的时候，对自己商业模式、资产增值方式的设计上，依然还是会围绕土地做文章。他坦言，养老作为当下的一大商机，和地产结合，一定会使得这类项目有大规模发展空间。他们比较青睐于那种“划拨+商业”的地块，目前也在做一些土地储备。
“过了这两年，就没有地了。”土地一直在升值是这些基金不断出手的重要原因。某企业在几年前为筹建新公司而买下的近200亩的土地使用权，不到5年时间翻了数倍。
养老养生作为新兴的产业业态，很多政策细节还没有落实，使得很多基金在拿地过程中，所拿地块是没有经过招拍挂程序，而往往是基金和地方政府经过协商以后，走个过场而已。尤其是在一些偏远省市，这种状况就更普遍了。而对于投资方来说，拿到的土地价格自然较为便宜。
当这些基金第一步把低价地拿下的时候，事实上就保证了竞争优势。从目前的房地产政策来看，针对土地的政策和限制已经比较多了，但是在养生养老领域，很多政策还没有细则，依然存在着打擦边球的现象。即便是在北京及周边，也存在一些养生养老项目“只圈不开工”的现象。
王毅则认为，从私募基金与养老地产两者的产业契合度来说，他并不认为真正落地的项目会有很多。
这种质疑首先在于国内私募基金多数属于财务性投资，而非股权持有，他们更加注重短期投资的最大化。这种投资特性给融资企业造成了极大的业绩压力，除非通过私募基金所募集的资本能够在短期内实现快速创收，满足基金收益的同时实现融资企业自己的利益目标，否则少有企业敢于尝试私募融资，且私募机构也不敢轻易地去投资一个企业。
而国内私募之所以少有股权持有形式，主要源自于其对风险把控的不自信，因而他们对长期投资的积极性不大。王毅分析，私募的这种不自信主要有三个原因：一是国内私募团队核心大多由金融背景团队组成，而非产业实操团队，使得他们对产业发展、运营及前景预估把握性不大，很少选择长期持有的项目。二是国内资本市场圈钱积弊犹存，股权投资后，投资人将丧失对资金的控制权，且收益无法保证。三是国内私募仍习惯于赚快钱。而养老养生项目投资大，周期长，盈利慢等特点基本不能满足私募的回报要求。
基于此，王毅判断当前不排除有少数私募对养生养老项目有一定的倾向性，但采取实质性投资的不会太多，更多会处于等待和观望状态。
发展模式决定融资难易
既然在当下，私募大规模落地养老养生项目的可行性不大，养老养生机构如何安排选择好项目推进路径和投资节奏呢?
除私募之外，进入养老养生地产的资金主要有保险基金、以房企为代表的大型产业资本、小型民间资本。险资实力雄厚，持有大量低成本长期投资，基本无融资需求;大型产业资本和房地产企业也有自己的融资渠道，一般通过上市公司定向增发、抵押贷款、募集房地产基金等方式解决资金问题;小型民间资本的实力是三者之间最弱的，他们一般靠自有资金起家，在对养老养生项目的运营中逐渐积累资本，少有其他融资渠道，由于原始资本及杠杆率都不高，这类企业会一直处于资金短缺状态。
王毅指出，如果方法得当，三者中房企的资金优势和开发建设优势最易快速进入养老服务业，但他们也要转变投资和运营思路，不能再用房地产业的投资思维去看待养老服务业，否则失败的几率很大。
暴利的黄金十年，使得房地产都习惯了“建筑+销售”的短期盈利模式，而对于养老地产来说，地产只是基础，服务才是核心。很多开发商进入养老养生地产领域，仍然希冀通过概念圈地，快速变现获取收益，并没有真正从快速变现、高周转转变为自持物业和持续营运开发，以及打造服务的核心竞争力和加强增值服务，这也导致我国养老行业必定要经历一段曲折才能回归到其行业本质。
在王毅看来，房地产企业进入养老产业可以走“农村包围城市”的路线，即机构养老包围旗舰型养生养老社区，不必一开始将计划定的很高，摊子铺得很大。
比如，在北京周边开办5-8家中性刚需型养老机构，有合适的机会也可做一个集居家、社区与机构与一体的CCRC型旗舰项目，房地产企业通过快速扩张刚需型机构养老的同时，一方面积累了客源和品牌;另一方面积累了养老服务业的运营经验;三就是获得政府和市场的认可，这种模式更容易得到政府和社会的认可。
而对于小型民间资本，他认为有三种渠道可以避开前期的投资问题：一是规范运营管理，打牢服务基础，专门承接公建民营项目，减少前期开发建设投资;二是与进入养老养生领域的地产开发商合作，承接其机构养老项目，同样避免了前期的大额投资;三是小型民间养老机构可以考虑联合路线以增强实力。
对于很多机构都期待的REITS，王毅认为“目前国内养老市场现状还不适合做REITS”，他认为养老产业的发展模式决定了其融资额的大小以及融资的难易程度，“如果企业能够回归到养老服务的本质上去思考问题，融资的渠道就自然打开了。”
《中国养老》 郭莉
