【养老那些事儿】：中国健康养老产业联盟，我们的目标是要做基于中国传统文化的老年生活方式，而不仅仅只是开发养老产品!
编者按：走过一路荆棘的半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中，分化与转型成为行业的全新课题与考验，期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业?健康、成熟的房地产行业何时能真正到来?
8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。
观点地产网 坚持“养老改变生活”的亲和源股份有限公司认为，养老社区是一种简单的开发模式，不需要开发商全面考虑如何转型，只是需要在物业管理中延伸对老年人的服务。
2006年，亲和源会员制老年公寓开工建设，第一批老年会员于2008年入住。该社区是一个向老年会员提供全方位服务的老年生活社区，其中包括12栋834套老年公寓。“如若完全住满，可以居住1500个老人，现在已有1300多个老人了”。
在接受观点地产新媒体采访时，亲和源股份有限公司副总裁华山表示，不断加速的老龄化社会，越来越多的空巢，是其开发养老社区模式的出发点，70岁以上的空巢老夫妻寻求的心理安全感是其瞄准的市场空间。
华山推崇并践行的，是开发过程中，亲和源致力于把有共同愿望、共同理念和共同价值观的老人聚在一起，基于他们的文化，使他们的需求统一化和浓缩化，并通过有效的管理为他们提供服务，形成最佳的性价比。
而对于目前国内掀起的养老地产热潮，华山并不以为然，且在很多房地产企业表示将通过招拍挂获得地块做养老楼盘并租出去的做法，华山直言道：“但真正做的没几家。目前的状态是有热度，没有力度的，特别是房地产企业老总，正儿八经做的，万科算一个。但很多资金链短缺的房地产企业，完全是说说而已的。等他们把这个账算明白了，会发现上述这些说法都是误导，都是坐而论道，根本找不到会这样做的房企。”
为区别养老地产，亲和源明确表示其开发的项目只是养老产品，这个产品由五大部分组成：第一部分就是养老居住环境和空间，即一套房子和整个社区;第二个是管理，需要管理1000多人;第三是服务，提供老人需要的专业服务;第四是俱乐部资源，会员可享用其他地方开发的资源;第五是会员制文化，居住者之间的一种彼此认同与接受。
关于会员制，华山介绍，亲和源老年公寓的会员拥有公寓的使用权、转让、处分和继承权等，但产品产权仍归公司，因为这可以保证产品的完整不被抵押，“产权的内涵是五大部分组成，包括他项权，即抵押权，而我们所保留的只有抵押权，这个是不能给会员的”。
谈及亲和源养老地产的盈利模式时，华山描述得简单而美好：“我们的盈利模式很简单，把流动资金变成固定资产，再把固定资产变成流动资金，在账上从来没有亏过，且一定在增值。”
以下是观点地产新媒体对亲和源股份有限公司副总裁华山先生的的2014博鳌房地产论坛采访实录：
观点地产新媒体：现在中国的养老地产尚处在一个起步阶段，也没有形成一个特别成熟的模式，不管是哪个区域或公司，大家做的都各具特色。那亲和源独特的地方是什么?
华山：大家要有一个共同的平台，才会有共同的语言，如果语言体系不一样的话，出现的结果就很不一样。
首先说养老，为什么业内都说2013年是中国养老的元年?元年代表着新的政策、新的方向、新的思路、新的观点。2013年，国务院明确了中国养老体系发展方向，未来将推行社会化养老。国内外经验告诉我们，养老这个平台一定要建立在社会上，而不是政府上，因为每届政府会有不同的施政纲领，他们关注的国民经济、社会发展的重点可能不一样。但是养老需要稳定，需要不断完善和完整，而不是多变。
第二，养老也不能建立在市场平台上，因为市场有变化，有危机，有通货膨胀，有自己发展的规律。
通过120年的努力，美国的养老建立在社会平台上，相对较稳定。去年，李克强总理提出，社会化养老将成为中国养老的主角。第一，去年9月18号国务院常务会议表示，将来中国也会走社会化养老这条路。第二，业内人士、高层领导也提出，目前中国的养老是政府为主导、市场为主体，以后政府不会既当运动员，又当裁判员，政府的责任就是保障社会最基本层面的养老，同时让养老保险金、医疗保险金逐步在政府指导下更完善、完整。
以后，在中国的养老模式中，主导是政府，有很好的政策和支持力度;第二是企业，企业会承担你的养老保险、医疗保险;第三是个人，个人的努力和积累的财富决定了自己将来养老的品质。
目前，养老已是一个民生问题，我们鼓励各行各业都来关注养老。比如说老年地产，首先它的属性是地产。它要遵循地产的规律，在地产的规律里边去开发自己有老年特色的一个细分市场。它是一种商业开发模式，不是地产的养老，而是养老的地产，在该模式中，出让的土地用以开发、出售适合老年人居住的房屋，这就是养老地产。
从国内外所有的规律来看，居家养老和社区养老占到90%到95%，最高达到98%。市场调研也发现，95%以上的老人都选择在自己一生苦心经营的家终老。
从老年地产来说，未来每个社会、区域里面都会老龄化，在这之后，才会有整个社会的老龄化。那么最大的市场需求是什么?需求大头是在居家、社区里面。作为老年住宅的开发者、投资者和运营者，一定要找到自己最大的市场，特别是养老地产的投资者，更要遵从物业开发规律。在一个全民社区中，把一定比例的老人安顿、服务好，努力改善他们的生存环境和服务来源，提高他们的社会品质，这就是很好的产品。养老地产不是一个复杂的问题，没必要专门去开发，当然也可以开发一些。亲和源把有共同愿望、共同理念和共同价值观的老人聚在一起，基于他们的文化，使他们的需求统一化和浓缩化，并通过有效的管理为他们提供服务，这才是最佳的性价比。如果在一个养老社区中，老人们有零碎的、细分的需求，那么公司需要投入更多来满足他们，这就不是最佳比例。
观点地产新媒体：但是按照上述开发要求的话，会不会使得客户人群变得更小众?
华山：养老地产本来就是个小众项目。从60年代开始，发展到今天，美国已没有太阳城(养老社区)。比如开发商围着华盛顿郊区高尔夫球场建了68栋别墅供68对老夫妻居住，他们是高尔夫终生的发烧友，那一片高尔夫球场就是他们专属的，他们的需求，这就是现在的美国养老。比如说南加州大学旁边的一个养老院，住在这里的老人有校园情结，146个老人开心地在那里生活，这个性价比也是最高的，就是满足他们浓缩起来的、有个性化的追求，那就是我们多元化的养老产品。所以，各行各业都可以接触养老，都可以植入养老的内容，不仅仅是地产。
但是，有些开发商的做法很荒唐，有个观念叫一碗汤的距离，即年轻的白领住在小区里边，老人住在社区旁边的公寓里面，给老人做了一碗面端过去，汤还是热的--这个是“被养老”。想象中的养老空间，对市场来说是个双刃剑，因为老人的需求是多样性的。“一碗汤的距离”成立的前提是，白领和老人愿意共生在一个社区里边;如若老人没有子女，上述的社区模式将给老人带来极大的心理压力。
观点地产新媒体：所以您的意思是，一些企业所提出的床位或会员的方式，都不叫做真正意义的养老地产?
华山：如果是床位式，土地是可以划拨的，不需要去招拍挂，开发商做的就不是养老地产，他们根本不了解中国目前养老的状况。从本质来看，床位式开发是做个养老机构，在纳入政府的体系后，政府将在政策和资金上支持机构的运作，如若你要注册一个民非企业，政府也会给你扶持和补贴。从政府角度来说，企业帮他解决了社会养老问题，对企业来说，政府给了他资金支持。这种开发模式有一个前提，企业要是个民非企业，不能分红，盈利是拿不走，且每年要被年审。
观点地产新媒体：我们看到很多的房地产企业，像是在运用经营商业地产，特别写字楼那样的方式在经营养老地产，即通过招拍挂获得一块地，盖一栋做养老的楼盘，然后像做商业地产一样把它租出去。
华山：这样说的房企很多，但真正做的没几家。目前的状态是有热度，没有力度的，特别是房地产企业老总，正儿八经做的，万科算一个。但很多资金链短缺的房地产企业，完全是说说而已的。等他们把这个账算明白了，会发现上述这些说法都是误导，都是坐而论道，根本找不到会这样做的房企。
观点地产新媒体：您觉得现在大部分房地产企业都是“挂羊头卖狗肉”?
华山：对大部分企业来说，当拿到一块土地后，最希望尽快卖出变现，让固定资产变成流动资金，这是房地产发展最基本的规律。
观点地产新媒体：这样看来，您认为大多数房地产企业可能只是挂着养老这个名头来圈地而已?
华山：政府现在很多政策都防止开发商的这种做法，但因为前一届政府认为商业保险能够根本地解决中国养老问题，所以在商业保险领域有所放开。过去严格规定商业保险不能进入固定资产投资的，在政策放开后，他们立即圈地几千亩，却没有一个能发展成中国房企楷模。保险公司生存的基本原则就是保单，不能说它不是养老，但这不能根本解决中国的养老问题。其实，中国的养老问题也没有那么严重，经济发展带动物质条件上升，老人们的生活状况较以前也大为改善，虽然老龄化已出现，但这还不是中国社会经济的一个大危机。
观点地产新媒体：与您描述的现状相比，发达国家的养老更多已形成一个明确的体系，您认为养老行业未来发展趋势怎么样?
华山：世界上所有的国家老人基本都是在家里进行养老，即使是福利性国家，也只有百分之几会到机构养老，日本的介护保险在整个老年群体中所占比例也仅仅是10%。中国现在不执行介护保险是正确的，因为9个老人买介护保险来供一个老人将来享受介护福利，势必会降低9个老人的生活水平。所以，将来的老年体系一定是公平、合理的，当然我们可以借鉴先进国家有意义的养老政策，希望我们国家能更多思考基本面、老人面。
养老地产需要房地产企业造一些适合老年人居住的全民社区，然后在物业公司的物业管理里面延伸对老年人的服务。这是一个简单的开发模式，不需要开发商全面考虑如何转型、转轨，原来做地产怎么做现在就怎么做。当然，开发商需要做些改变，比如增加公共空间、公共资源，当然，这也会推动房价上涨。深圳花样年在这方面的转变较为成功，它现在已不收物业管理费，而是对业主提供管理服务，它的利润即来源于此，这是第三代房地产，也可纳入养老概念的。
观点地产新媒体：那您当时怎么会想到在上海开发一个上海亲和源老年公寓这样模式的养老社区?
华山：第一是老龄化社会。随着老龄化进程推进，老年人市场变大。第二是空巢越来越多，因为现在大部分是独生子女。经研究，70岁以后，家里空巢会给老年夫妻带来不安全感，他们寻求的心理安全感就是我们的市场空间。
观点地产新媒体：所以您确定的销售对象还是老两口吗?
华山：我们的销售对象本来就是老两口。
观点地产新媒体：这个房子卖出去就是老两口来买?
华山：兄弟、姐妹、父女、父子、母女都可以。
观点地产新媒体：然后提供一些针对老年人的专业服务?
华山：我们的定位是居家养老、社区养老和机构养老三者结合，这里边有医院、家庭病床、护理院等。
观点地产新媒体：这些项目都是由你们公司来投资的?
华山：是我们自己投资的。
观点地产新媒体：不需要专业的机构来做这些项目吗?
华山：投资这些项目，就是要专业机构来做;不专业，那是无视市场规律。
我们投资的医院会选择符合卫生系统考核的专业团队来经营，不会随便派一个没有医学背景的人去做。投资食堂，我们可以提供物资，但会成立一个专业的子公司来经营，否则就外包给专业的公司去做。
观点地产新媒体：您怎么看这几年政府提出的“以房养老”的方式?
华山：以房养老需要具备几个条件，要社会经济比较稳定，比如说房价不是猛涨，而是稳定。其实房价上涨、下跌，都不适合倒按揭(也称“反向住房抵押贷款”)，房价相对稳定期，倒按揭较好，老人可以把自己的固定资产变成有用的养老资源。
目前中国已积累了很大的房地产红利，要做到以房养老，从多种渠道、多种方法都是可行的。我们的目标是把房地产增长的红利释放出来，让老人真正地享受到这个增长的红利。
亲和源的这个产品是这样操作的。老人将价值500万的房子卖掉，然后花100万购买我们的一张会员卡，用剩下的400万改善他们的养老生活。此外，会员卡会增值，最早是50万，5年的时间;现在是120万，5年时间。所有的红利都在需要还手的时候才能释放出来，这是传统商业模式的一种基本规律。
观点地产新媒体：刚刚您提到这个产品有一个会员卡。
华山：对，我们的商业模式就是卖会员卡。
观点地产新媒体：有会员卡意味着需要购买您这儿一栋房子?
华山：因为市场化、多元化，亲和源开发的只是养老产品，而不是养老地产。这个产品由五大部分组成，第一部分即是养老环境和养老空间。
观点地产新媒体：这个房子的产权是属于来养老的人吗?
华山：30年前还没房地产的时候，大部分人都是租一套没产权的房子住，租户与房东间签订租房合同。现在你购买了会员卡，就购买了我的产品，这套房子也就归你使用。
观点地产新媒体：购房者只是拥有使用权吗?
华山：不是的，因为它也可以转让、处分和继承。在房地产产权上，购房者拥有所有权，而没有他项权利。
观点地产新媒体：那可以卖掉吗?
华山：卖掉就是卖会员卡。刚说了，这个产品第一部分就是养老居住环境和空间，即一套房子和整个社区;第二个是管理，我们需要管理1000多人;第三是服务，老人需要我们的专业服务;第四是俱乐部资源，其他地方开发的资源，他们也可享用;第五是会员制文化，居住者之间的一种彼此认同与接受。实践证明，购房者对这个产品的认同，更多来自对自己的邻居、同道者的文化和精神认同。
观点地产新媒体：关于房子的房产证，还是存在一些疑问，您刚才说它不在您这里，也不在会员那里，那它在哪里?
华山：产权证在我这里，但我们已不能再拿它去抵押了，因为里边的价值被无数个合同填满，所有的居住、处分权都分割给会员了。产权的内涵是五大部分组成，包括他项权，即抵押权，而我们所保留的只有抵押权，这个是不能给会员的。
观点地产新媒体：您是怕房屋抵押权在市场上随意流通吗?
华山：抵押权交出后，可能会异化我们养老最基本的理念。亲和源立项做养老，当我们倒闭后，接盘的还是老年公寓，他们会继续遵守已签订的合同，如果没人接盘，法院会把房子直接判给你。
观点地产新媒体：那这种概念不就跟之前提到商业那样，就是做一个运营商?
华山：一般人都是这样认为的，但我们不是这样认为。每个企业都有自己的良心，做到今天，老人、社会、政府都明白我们是在做养老。刚开始，大家都不太理解为什么我们坚持产权不出让，于是我们按照房地产规律拿出一栋楼出来卖，通过摇号排队购买，均价1.5万元/平方米，卖掉了一栋楼的半栋产权。现在，最难处理的就是拥有产权证的这部分购房者，因为他们不知道300万的涨幅在哪里，他们的房子进入市场很难。此外，他们与50万、100万购买会员卡的人享受一样的服务。但是，我们给了他们产权，他们就要按照产权的价格购买，这是很正常的。
观点地产新媒体：这里一共有多少套房?
华山：834套。如若完全住满，可以居住1500个老人，现在已有1300多个老人了。
观点地产新媒体：除了这个项目，你们还在其他地方有类似的项目吗?
华山：在全国，我们输出管理服务的项目有22家。这22家都是已经建好的项目，我们主要负责输出管理和服务。
观点地产新媒体：公司在这边的项目呢?
华山：这边的就是现在这个上海亲和源老年公寓项目。
观点地产新媒体：那你们直接开发的项目呢?
华山：直接开发的项目共有六家，海南、辽宁、海宁的项目在经营中，象山和松江项目还在建设中。
观点地产新媒体：大家对养老地产另一个关注的重点，还是在它的盈利情况。亲和源采取这样的模式，其盈利的主要依托是什么?是会员费吗?
华山：我们的盈利模式很简单，把流动资金变成固定资产，再把固定资产变成流动资金，在账上从来没有亏过，且一定在增值。
观点地产新媒体：那么会员的增值部分其实就是盈利的增值部分?
华山：对我来说，只要一个月卖掉两套，我们就发得出工资，现金流就不会断;如果没卖掉，它就是我的固定资产，这和房地产的销售思路是完全不一样的。亲和源是个企业，我们开发的养老产品，持有的固定资产和流动资金，对我来说都是资产，这就是我们企业的战略。
观点地产新媒体：这样的开发模式，一般的盈利水平可以达到多少?
华山：行业上没有参照数，市场上还没有相同的项目。
观点地产新媒体：这几年下来，亲和源的盈利水平怎么样?
华山：我们的注册资本是两个亿，做到第三年，海外的投行就进来议价收购我们的股份，严格来说我们现在是中港合资。三年前，美国的哥伦比亚大学基金在香港成立的挚信资本议价购买我们的股本，并成为我们的股东之一，占有我们25%的股份。在这个过程中，我们会继续走资本道路，目前我们持有的资产是12个亿。
观点地产新媒体：亲和源接下来对项目选择的方向、区域有没有一些规划?
华山：只要条件成熟，我们会对规划项目做评估，我们有一个综合考评的体系。
观点地产新媒体：刚刚您提到，自己开发项目的土地还是走正常的市场化道路吗?
华山：如果我们是输出管理和服务的项目，那就不在乎土地怎么获得的。自己开发的项目，首先需要政府有积极性，要给我们项目开发一些优惠政策。
观点地产新媒体：现在地价这么贵，政府会给你们这些优惠吗?
华山：我们拿地的成本连动迁成本都不够，都是走程序协议出让拿到的。我们在辽宁拿的土地价格，连拆迁费都不够;在海宁拿的土地，开工时旁边绿城拿的土地比我们贵100万。所以，政府支持是第一条件;第二是当地的GDP要达到一定的水平;第三，合作企业的理念、价值观要相同。
观点地产新媒体：李克强总理也提出了一些养老政策的方向性措施，在支持企业方面，您对当前政策是持怎样的看法?
华山：我们只需要公平，市场经济就要公平，不公平民营资本就不会进来。希望政府做裁判员，不要做运动员，该市场化的就市场化，然后尽可能地公平。至于政策优不优惠，要看阶段，比如说我们要引进外资的时候，外资进来就三减两免，都很优惠。目前要靠政府判断，养老是很重要的，如若老人们都居无定所，那自然就会有政策优惠;老人都安居乐业了，那优惠政策的门槛就会提高，这本来就是一个调控性的东西，但我们希望大家在平等的起跑线上拼真正的实力。
(发稿：鲁鹏、见习编辑 付庆荣 审校：刘满桃)
