昆曲高速昆明北出口，路旁一幅巨大的广告招牌格外吸引眼球，这个印着滇西一处旅游文化小镇招商的巨幅广告牌，已是一个月内第三次更换内容。“7 月先后有几处不同的旅游地产宣传。”旁边休息区的一位车主告诉记者。近些年，作为房地产市场增长较快的一极，旅游地产成为市场投资的热点，而作为国内自然资源和气候资源最为丰富的省份之一，云南也成为旅游地产最集中的分布地。
现状
开发商纷纷转战旅游地产市场
沿着这条道路向北，位于杨林的中信嘉丽泽在月中旬举行的一次新闻发布会上，首次向外公布其位于滇中产业园的嘉丽泽文化旅游片区的旅游休闲项目，中信嘉丽泽项目总经理杨永恒表示，借助三万亩高原湿地的保护重塑，中信嘉丽泽将打造“世界级健康度假小镇”。
事实上，作为房地产市场新兴增长力，旅游地产不断成为各城市项目开发商的关注焦点，就在今年年中，国内著名房地产开发企业万达在发布其未来区域战略的时候，也将文化和旅游地产作为未来城市发展的重要支柱，根据其规划内容，未来万达旗下的文化和旅游项目占比预计超过50%。
而据统计，单就2012 年的数据，中国旅游地产投资项目超过3000 个，投资总额超过万亿，遍布全国85 个城市和地区，其中在海南、西南、环渤海、长三角及两广地区五大片的旅游地产项目占全国总数的83%。同时，在房地产市场中，超过三分之一的百强房企涉足旅游地产开发领域，包含了万科、恒大、绿地、雅居乐、碧桂园、世茂、万达等国内知名开发企业。有分析显示，地产传统市场的逐渐饱和，是不少开发商转战旅游地产市场的主要原因。
而另一份数据也更是证实了旅游地产的市场热度，今年上半年稍早的时候，某信息集团发布的《2013-2014 年中国旅游地产发展报告》显示，截至2013年年底，全国共有旅游地产项目5299 个，相比2012年增加3040个。其中，雅居乐、中信、碧桂园分别以2081万平方米、1798 万平方米、1554 万平方米的开发量，位列2013 年全国旅游地产开发规模企业前三名。
机遇
云南成一线房企争相进入热点
事实上，继海南之后，拥有丰富自然和环境资源的云南再次成为国内一线房企争相进入的热点区域。有数据显示，截至今年6 月，新一轮的云南旅游地产开发总投资已超万亿元，在建项目预计投资总额超2 万亿，“多数单体项目投资金额动辄上百亿元，大有赶超海南之势。”业内分析。
这样的案例不在少数，在近些年省内房地产市场发展中，包括不少国内一线地产品牌在内的开发商，都将发展方向对准了云南的旅游文化地产。而国内以休闲度假盛名的雅居乐集团，在2012 年，更是直接宣布在云南投入450 亿，打造旅游地产项目。据悉，位于腾冲的雅居乐云南原乡项目，总投资规模将达200 亿元，总用地预计超过3 万亩，是继海南清水湾之后第二个高额投入的大型旅游地产项目。
凭借优越的自然环境和旅游资源，云南近几年吸引了雅居乐、万达、华侨城等国内一线房企进驻，云南城投、俊发等本土房企也在着手于云南旅游地产的开发。除了前文提到的中信嘉丽泽外，今年6 月，雅居乐以150 亿元的巨额投资签约进驻昆明五华区西翥生态旅游实验区，总用地计划为1 万亩，计划用3~6 年时间将其开发为集旅游、休闲、度假、酒店、体育运动、宜居为一体的国际生态旅游度假区。
5月底，云南城投正式推出“梦云南分时度假平台”。作为云南本土开发商，云南城投旗下项目有梦云南·雨林澜山、梦云南·海东方等五个项目，也意在打造目前云南覆盖面最全的旅游地产项目。
而这也让云南旅游文化地产市场呈现出“百花齐放”的态势。“事实上，作为结构和市场承载更优的产品类型，旅游地产本身也是更优的一种发展方式，目前房地产面临转型，需要转入合理结构发展，这其中的旅游地产，是承载更优品质类别的一种体现。”在本月初举行的2014 云南旅游地产峰会上，中国房地产协会名誉副会长朱中一就这样表示。
市场
引导资金转向高品质旅游地产
采访中，对于旅游地产投资受热捧，有业内分析人士直言，除了产品结构更优化的配置外，旅游地产开发的投资回报收益也是其逐渐成为市场发展主力的关键。有数据显示，一般旅游项目的投资收益期都超过15 年，但可持续回报时间可达50年以上。部分旅游地产2到3 年就可全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利。
“城市化进程带来房地产一波快速扩张，也导致市场投资在城市住宅方面尤其饱和，在今年整体市场低迷的背景下，这也是市场投资集体缩水的主要原因。”有业内人士表示，将资金从库存压力巨大的城市住宅向高品质的旅游地产转移，也是一种更为合理的引导。
“今年年初发布的2014-2019 年中国旅游地产市场投资战略规划中，对于旅游地产市场需求空间再度给予肯定，包括中国旅游目的地所具备的市场潜力，也是未来预期投资继续增温的主要原因。”今年上半年在昆明举行的一次行业论坛中，国内著名旅游开发研究人士宋丁作了这样的判断。
根据世界旅游组织的预测，2020 年中国将成为世界第一大旅游目的地，每年将吸引1.4亿国际游客，而旅游度假需求将在未来10 年中以每年8.5%的速度增长，旅游地产作为不同于普通住宅的产品，将会得到投融资市场的强烈关注。据悉，目前，我国国内旅游人数已经突破30 亿人次，平均每人每年旅游2-3 次，未来5-10年，我国旅游总收入增长预计将达到15%以上。
未来
将重点打造旅游业综合体项目
巨大的投资空间和市场增长潜力，也让旅游地产的布局继续看好，而对于云南来说，不光是前文提到的多数开发商抢滩，作为云南经济发展的主要支柱之一，目前云南省已将旅游业确定为提升经济的支柱产业，并提出云南旅游要由旅游大省向旅游强省迈进的目标。根据云南省旅游发展思路，未来将重点实行区域性合作，将旅游业单一的形式转向多样化发展，重点打造旅游业综合体项目。这对于旅游地产来说，无疑有充足的想象空间。
“事实上，就省内旅游地产的发展形式来看，多数项目也是和旅游景区本身完美的结合，这对于旅游行业来说，是提升旅游容纳能力的一个硬件基础。”在7 月初举行的2014 云南旅游地产峰会上，有业内分析人士这样直言。从市场来看，单就是前文提到的中信嘉丽泽和腾冲原乡旅游地产项目，也都是通过重建高原湿地和自然保护基地结合，在提升旅游产品品质的同时，增加旅游地产项目的人居体验的。
而这对于省内的旅游产业来说也有更重要的意义。在去年年底举行的云南旅游产业发展会议中，云南旅发委主任段跃庆就直言，目前云南旅游产业仍面临接待能力不足、旅游配套产品短板等问题，而这也直接造成省内旅游产品目的地停留时间不够，缺乏足够市场附属价值的产业难题。“旅游产业的集约和规模化发展，也需要从单纯的景点游到文化旅游、度假旅游。”段跃庆表示，而度假旅游更是直指旅游地产等旅游产业的接待和吸附力。
省内旅游地产“超载”严重
健康产业助力增强吸附力
投资潜力看好、旅游附属吸引加码……从市场层面来看，旅游地产似乎是前景广大，不过作为房地产市场的一极，在整体市场低迷和库存压力巨大的背景下，旅游地产也难逃“跑马圈地”带来的供需失衡，单从云南省内的情况来看，近些年开发商集中发力，也已经带来“供过于求”之虞。这种背景下，云南旅游地产还有哪些机遇可抓?
症结：
集中上马同质化下竞争加剧
先看一组数据，来自云南省房地产协会公开数据显示，截至2013年，云南旅游地产的总体投资规模已超过2万亿元。这个数字是2012年单年全国旅游投资的两倍。值得注意的是，除了传统的旅游重点区域大理、丽江和西双版纳等地，昆明、楚雄等并非以旅游为主的城市，也在近些年出现了大批量旅游地产上马兴建的情况。
大批量的旅游地产项目上马兴建，导致市场同质化和区域饱和度明显“超载”。根据记者获得的数据，仅在滇东北市场，目前打造的旅游文化小镇就超过了10 个，“其中绝大部分都是打的古镇文化旅游的牌，同质化现象严重，造成游客市场分流加剧，实际达到率和入驻等情况并不是太好。”知情人士表示。
而这样的情况在昆明周边同样严重，“以昆明西沿线的富民、武定等县为例，都集中了大大小小不少旅游地产，其中只是依靠武昆高速的武定，在县城境内，就有几个针对昆明、楚雄等外地客户打造的旅游休闲地产项目。”业内人士介绍。
除了过量带来的市场容量压力外，旅游地产集中开发也导致开发过量、土地利用等问题。在去年西双版纳发布的一份国土使用报告显示，西双版纳区域旅游地产普遍存在土地使用规划不达标的现象。不仅如此，由于投资热度催生大批量项目的上马，也造成部分项目对生态的破坏，包括阳宗海、大理，都先后曝光过旅游地产开发出现的生态破坏现象。
求解：
云南旅游地产处于起步阶段
事实上，这也是国内旅游地产在开发过程中遇到的公共难题，包括之前海南和湖南凤凰等地方，也曾曝光跑马圈地之后带来的供需失衡、生态破坏现象。“这样的问题，尤其是在旅游热度较高的城市更为集中。”本地地产研究人士顾刚接受采访时表示。不过在他看来，云南旅游地产是否过量，也需要对客户群重新定位之后，才好作出判断。
事实上，这也是业内对于省内旅游地产市场仍有发展空间的一个佐证。“旅游地产的属性有别于住宅地产，它可以居住也可以投资，这就决定它的客户群并没有地域限制。”云南城投总经理余劲民在接受采访时也直言，从云南省打造世界知名旅游目的地的目标来看，云南旅游地产的需求空间还很大。
外向购买力也是省内旅游地产发展中的一个主要表征。根据相关调查数据显示，与海南楼市几乎相同，云南旅游地产项目超过的购买客群为外地客户，单单从三亚和束河两地投资客群构成来看，高知人群在束河旅游地产投资中占有很大比例，尤以艺术家、影视明星等居多。“从巨大的外部购买潜力这点来看，云南旅游地产还处于发展的起步阶段。”余劲民说。
而这也符合云南省内房地产发展的定位。在今年6 月中旬锐理地产联合生活新报举行的年昆明房地产市场机遇与挑战巅峰论坛上，锐理数据品牌营销中心总经理郭洁表示，云南具有气候和旅游优势，房地产发展需要打好外地需求的牌，“特别是昆明，作为云南最大的中心城市，其高配套指数和完善的生活条件，足以吸纳包括省外和云南州市的客户群。”郭洁表示。
突围：
养老地产有望助推产业升级
“除了旅游地产的外向购买吸引力外，云南旅游地产还有一个巨大的优势，那就是气候和环境优势带来的养老和健康产业附属力。”
中信嘉丽泽项目总经理项目总裁杨永恒表示，作为昆明周边主打度假健康和旅游休闲的项目，中信嘉丽泽在旅游休闲项目打造的同时，还引入英法两国的高端医疗技术和设备，旨在将其打造为云南首个国际健康岛。
而这样的理念，在招商地产云南公司总经理李兴林那里也得到证实，“城镇化快速发展带来的两个发展方向，一个是度假经济，一个是人口老龄化带来的养老经济，由此催生的旅游地产和养老地产是房地产市场发展最具潜力的方向，而云南同时兼具发展这两种地产模式的优势。”在接受本报记者采访时，对于云南房地产市场的潜力，他这样表示。
在他看来，旅游度假地产和健康养老地产的结合，能在一定程度上消除旅游地产与景区结合发展的短板。“传统的旅游地产在很大程度上依赖景点和景区等自然环境，而养老健康理念的介入，也可以让城市地产有很大的度假和旅游发展空间。”李兴林说，这对于像昆明这样的城市来说，无疑是撇开景观限制下的一个新思路。
“对于云南来说，旅游地产的发展，也呈现出不同的发展层面，未来云南的旅游地产，除了传统意义上与自然环境、文化等相关联发展外，包括产业、健康在内，也都应该成为增加房地产市场吸附力的突围点。”分析显示。(生活新报)
“2014北京国际老龄产业博览会”部分媒体报导：
北京国际老博会聚千亿养老投资 助力2014北京老博会
光明网：
http://politics.gmw.cn/2014-07/31/content_12282813.htm
凤凰网：
http://finance.ifeng.com/a/20140731/12836361_0.shtml
中国网：
http://news.china.com.cn/live/2014-07/31/content_27920337.htm
大公网：
http://finance.takungpao.com/gscy/q/2014/0801/2645743.html
今晚网：
http://news.jwb.com.cn/art/2014/7/31/art_247_4564847.html
中国企业网：
聚千亿养老投资 助力2014北京老博会
http://trade.zqcn.com.cn/cul_20140730_765746.html
