目前国有企业养老地产的开发节奏在加快。在开发过程中，需要密切关注三个内容。第一、国企改革大环境正逐渐形成，国企充分利用资源禀赋，谋求业务和企业的创新是大趋所势。第二、养老地产是2013年以来养老服务改革中的重头戏，推进的节奏在加快。第三、建设用地的可利用空间在收窄，工业用地成为未来土地盘活中的最大蛋糕，而如何盘活成为企业必须思考的问题。
“国企+养老+工业用地”的拼盘如何做?看似简单，但实际上需要突破几个问题。第一、可供参考的典型项目和案例不多。第二、具体开发的产品定位并不清晰。第三、开发过程中的风险如何识别和把控还不到位。这些问题，需要国企在探索过程中不断解决。
养老项目的开发经验学习
国企在进行养老项目开发的过程中，很多都涉及到对既有工业用地的盘活。比如在2014年3月底，上海市政府就下发了《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》(《实施办法》)的意见。意见规定，上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径，并为此制订了一系列引导及鼓励政策。
而在这个时候，恰是上海国企资源整合和养老地产面临新的规划的时机。作为上海老牌国企——光明集团不失时机，积极对既有存量工业用地进行盘活，并加快了开发节奏。
7月21日，光明集团子公司农工商房地产(集团)股份有限公司与光明集团上海长江总公司正式签署了《光明养生庄园项目合作开发框架协议》。根据合作协议，农房集团、长江总公司将共同出资形成项目公司，项目名为“崇明养生庄园”。两者的合作过程中，农房集团凭借的是开发管理优势，而长江总公司则是丰富的土地资源优势。这里涉及的土地资源，主要是指长江总公司在崇明拥有的约230平方公里的土地，部分是以闲置的工业厂房为形态的。
该项目将被打造成为一个具有居住、康复、养生、教育、旅游、游戏等多重功能的养生庄园，满足“老有所养、老有所学、老有所乐”等多重需求。具体来看，该项目把居家养老、社区养老和机构养老等多功能进行了整合。除了传统的居家养老功能外，部分有需要康复护理的老年人，也能够得到更周到的服务。而且此类项目，将力求做到平民化消费。第一期项目将面向农场系统的知青群体，以物业租赁的方式进行。
从光明集团的养老地产开发案例可以看出，其开发模式和思路很清晰。光明集团充分研究了上海市场的客户需求，借助农场存量工业用地、生活配套用地进行谋划，打造了集养老、休闲、生态、农业资源为一体的现代化休闲养老产业。而从企业角度看，这样做，既符合了农工商房产转型和竞争优势提升的要求，也吻合了光明集团养老地产开发的需求。从经济核算的角度看，借集团内部两个企业的资源整合，实现了协同效益。既降低了土地成本、提高了效益，也实现了企业社会价值。
产品开发的策略
面对规模较大、成本较低的工业用地，国企应该如何进行养老项目的开发?很显然，需要根据土地所处的地段来进行不同产品的定位。而从此类工业用地的具体情况看，很多是位于市中心的，但是集中度不高、分布较广。虽然商业开发价值大、但单个地块的面积却相对要小。而对于位于郊区的地块，地块面积大，但商业价值小。
对于市区一些面积小、开发价值大的地块，应该吻合周边地块开发的需要和高密度建筑结构的特征，尽量做商业价值高的养老项目。对于此类黄金地段，建议主动开发老年医院等养老设施，并配建相应的疗养机构。建议国企和相应的房企、医疗单位等进行合作，同时以租赁为主。在服务对象上，应积极吸纳那些能够自理、财务状况较优的老年群体。
当然，对市中心地块的此类物业开发，并不一定能够获批。那么，对于目前受制于开发规划、而且存在和政府谈判回旋余地的地块，建议开发类似老年人广场舞等方面的地产项目。这样的需求，需要此类国企自己加大对市场的调研能力，原则是贴近老年人的空间需求。
如果确实存在市区中部分地块难以转化为养老用地，那国企需要退后一步，主动让地方政府进行收储，从而获取相对较高的补偿金。同时，要将此类资金投入到郊区的相应地块上，为此类郊区养老地产的开发提供各类资金补贴。或者可以采取“夹带开发”的模式，即将市区优质地块专门做商业用地，相应的投资回报来弥补郊区物业开发的亏损。
而对于郊区的工业用地，要抓住几个特点。第一、自然条件较优越。第二、整个生活成本较低、但交通等配套不足。所以在此类项目开发中，关键要做出大型养老居住社区的产品类型，同时适当加入农业、社区教育设施等内容，一来容易使得项目获批，二来能够使得项目的人气快速聚集。甚至对于部分郊区的老年会所、培训机构等，要尝试进行改造，从而贴近老年人的生活习惯。在开发过程中，国企应该发挥其自身优势，即拥有多元化产业的特点。可以因势利导，把内部不同产业进行协调，实现资金、人力、土地、产业等资源的协调，进而丰富养老项目的业态。
开发环节中的风险规避
虽然目前整个政策和市场走向都利好国企盘活工业地产，进而做好养老地产项目，但在实际过程中，也要警惕几个风险，并做到对此类风险的规避。
要规避社会上关于国有资产流失的各类质疑。因为在现实中，很多开发商打着国企开发养老地产的旗号，实际上偷偷卖住宅。对于这样一个风险，其实在政策层面已经有警惕。如在2013年9月6日国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，就规定：严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。所以对于国企来说，开发的心态要端正，而且要学会从开发养老项目中发现盈利增长点，进而规避越界的冲动。
要防范陷入“吃力不讨好”的陷阱。何谓吃力不讨好呢?由于工业用地转变为养老用地的政策还不是非常明确，所以当国企尝试对此类工业用地进行转性的时候，部分地方政府就希望把所有养老责任推卸给此类国企。从《关于加快发展养老服务业的若干意见》中可以看到，政策上鼓励办好公办保障性养老机构，各地公办养老机构要充分发挥托底作用。那么，国企自然是此类公办养老机构的一部分，未来包括无劳动能力、无生活来源，无赡养人和扶养人等老年人群体的抚养任务，可能会一揽子地交由国企来操办。那么从企业经营的角度看，可能会加大运营成本。面对这样一种情况，建议在土地转性的过程中，要对后续的各类附加义务和责任掌握清楚，同时，要尽可能地争取地方政府的各类补贴或优惠。
防止商业价值和社会价值的断裂。开发过程中，需要将这两个目标做平衡，防止顾此失彼的风险。从商业价值角度看，工业用地是国企未开发的重要资产。过去受制于工业用地改造的规划，很多工业用地被拿来用于创意产业园用地、研发总部类用地、商务办公等经营性用地的开发。但实际上，国企需要背负饱满的社会责任感。所以应该舍弃此类盈利项目开发的思路，进而积极在养老地产开发上加大力度和投资规模。同时，从社会价值看，国企背负社会责任，可能会加大经营成本，这个时候要积极寻找和多方机构的合作。比如在《关于加快发展养老服务业的若干意见》中就规定：鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。那么国企也需要在转型中尝试新的合作，积极吸收有活力的资本，从而实现优势互补，进而真正做出“国企+养老+工业用地”的拼盘。
《中国养老》 上海易居房地产研究院 严跃进
