从北京天通苑出发，沿省道S213一路向北约20分钟的车程，在临近北沙河的地方就会看到一片独处在田野间的楼群，这就是以新型养老运作模式为核心的北京太阳城。
日前，《华夏时报》记者在调查中发现，宣传中一直声称的国内首家大型老年公寓北京太阳城项目，23万平方米的住宅面积中仅12%用于养老院，其余都用于出售，性质疑似小产权房。而开发太阳城的北京宝氏华商经济发展集团(下称宝氏华商)董事长朱凤泊曾多次公开称“做老年公寓本身就是在做一项公益事业”，太阳城是否以公益之名大力开发房地产引发质疑。
以公益之名
从太阳城正门进入，正对着大门的是小区里的人工湖，湖边有不少老人在聊天、锻炼身体，沿着岸边走，经过北京太阳城医院和购物中心，首先映入眼帘的就是被工作人员称做租住式公寓的银龄公寓，而与银龄公寓前后对应的银龄国际(即银龄公寓B栋)也是租住式公寓。
当记者来到银龄国际楼下却发现，两栋租住式公寓右手边大片的住宅区却与这两栋楼用铁栅栏隔开，铁栅栏两端虽然有门可以进入，但门口均有保安把守。
随后，记者从一位公寓入住老人处了解到，银龄公寓两栋楼是养老院，而小区里是商品房，是开发商用来卖的，两者不是一个类型。
小区很大，每栋楼的墙体上都写着“老年公寓”四个字，前面是别墅区，后面是单元住宅楼。路边停着很多车，来来往往的男女老少随处可见，小区内也多多少少能看见些房屋出售和租赁的广告。
据小区内一位业主向记者介绍：“这个小区跟其它的小区一样，谁都能来买房，没有什么限制，也有很多人买了房不住，等着升值，也有老年人来买的，反正是只要有钱就能买，这么大的小区，现在已经卖得差不多了。”
如此巨大的工程，再加上响亮的口号，确实吸引了不少人前来买房，如今的北京太阳城只剩下最后一栋楼等待开盘，其余已经全部卖出。
据记者了解，北京太阳城一期工程，建设了12栋老年公寓和40栋别墅，其中就包括两栋以养老院为主题的银龄公寓，一期工程40栋别墅在2003年3月已经顺利入住。而银龄公寓2004年底才竣工，分为A、B两栋，共计五百余间客房，建筑面积为27800平方米，占太阳城住宅总面积的12%左右。另外，北京太阳城二期建设老年公寓20栋，全部作为居住楼出售。
对于北京太阳城银龄公寓与住宅公寓的差别，记者以有家人想入住为由咨询了北京太阳城的相关人员。
据北京太阳城相关负责人员表示，银龄公寓属于养老院性质，针对60岁以上的老人，只能租赁，在入住以后可以选择护理套餐，有相关人员照顾，每年对入住的所有老人进行一次免费的体检，并24小时有医护人员值班。
当记者提到家中老人多，并且想自己带保姆，是否能住下，如果住不下就想住到小区的住宅楼里时，这位负责人答道：“银龄公寓里一个房间只有两张床，如果房间想加人只能自己带床了，公寓里没有多余的床，要是住到小区的住宅楼里，护理人员是不给护理的，除了每年老人享受一次免费体检外，没有其它的服务，而且免费体检项目每户只限制两位老人。”
土地纠纷纠葛十年
外表光鲜的太阳城项目背后，还隐藏着关于土地的长达10年的纠纷。
以经营粮食、饲料等为主的宝氏华商为了做北京太阳城项目，2000年7月，注册资金5000万元人民币专门成立了北京太阳城房地产开发有限公司，并在2000年拿到了建筑用地，由于北京太阳城的用地获得是在国家实行招拍挂之前，在网上并未能查到此地块的来历。
而据记者调查了解，北京太阳城的用地来历也相对复杂，以前属于昌平区小汤山镇马坊村所有，项目占地42万平方米，其中占用果园和农田30万平方米，休闲地12万平方米。
据马坊村书记向本报记者介绍，1992年，马坊村以5万元一亩的价格与昌平区房地产开发总公司达成协议，转让给昌平区房地产开发总公司111公顷土地，但后者一直未完全支付土地补偿费。
1999年这块儿地被朱凤泊看中，后经马坊村经济合作社、昌平区房地产开发总公司与北京宝氏华商经济发展集团三方商议，昌平区房地产开发总公司把其中623亩土地转让给宝氏华商用以建设北京太阳城，土地补偿费用由宝氏华商承担。
此后的1999年至2001年期间，宝氏华商与马坊村经济合作社签订合同，以5万元一亩的价格，先后获得上述623亩土地。据悉，宝氏华商在合同期限内要给马坊村共计3115万元的土地转让费，此后，宝氏华商先后与北京市国土资源局签订北京太阳城一期、二期工程，并顺利开工。
但就是这3115万，成了一笔纠葛十年之久的债务纠纷。
马坊村书记向本报记者介绍，宝氏华商并未在合同规定期限内付清土地转让费，期间也打过官司，但这块儿地的补偿问题一直没有得到解决，在2006年的时候，宝氏华商仍欠马坊村2730万元。
“直到今年，已经过去10年多了，具体的数据已经被弄得很复杂了，现在这块儿地已经涨至100多万一亩了，但北京太阳城项目至今仍欠马坊村近2000万元左右的土地出让费用。”马坊村委会一位人士叹气地说。
对于上述说法，记者试图联系宝氏华商，经过几番周折，宝氏华商始终没有接受记者的采访。
“房产证还没办下来”
2730万，对于宝氏华商来说，并非一个天文数字，以北京太阳城的销售填补这一空缺绰绰有余，但宝氏华商为何拖欠土地补偿款竟长达十年之久令人生疑。
记者了解到，目前北京太阳城近期开盘的平均价格约为15000元/平方米左右，其近期销售的多为100平米左右的房子。
照此计算，北京太阳城近期卖出100平米左右的房子20套，就能填补其欠马坊村的2730万元的土地补偿款。而宝氏华商一直没有还清马坊村债务的原因却令人费解。
实际上，在马坊村与宝氏华商土地补偿纠纷未解决的情况下，一个更大的隐患早已埋伏多年。
据北京太阳城的一位业主介绍，“我是2004年买的小区的老年公寓房，到现在自己的房产证还没有办下来，开发商一直没有消息，不知道要等到什么时候房产证才能下来。”
随后，记者以假借买房为名联系了北京太阳城售楼中心的人士，该人士告知记者小区的土地没有问题，如果买了房子以后，房产证将会在国家规定的期限内办理。
按照“城市房地产开发经营管理条例”以及“城市商品房预售管理办法”的规定,预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证;现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证。除此，还要注意开发商与消费者合同上签订的房产证办理的期限，如果超过期限，开发商将违约。
上述业主告诉记者，小区里很多业主都没有办下来房产证，有人到房管中心亲自去办过，但是也没有结果。
北京太阳城的用地是从马坊村手中得到，用地应该归属于集体用地，所以按照相关规定，若北京太阳城后期没有花费高价将集体用地转为国有建设用地，太阳城的房子应是小产权。
对于北京太阳城土地的性质，记者试图联系宝氏华商进行采访，当对方得知是记者前来采访时，却一直推脱集团没有跟任何记者有过往来，所以不接受媒体的采访。
一位曾经应邀参观北京太阳城的房产商向记者表示，目前国内做养老地产的开发商基本没有通过招拍挂过程高价拿地去做的，因为目前养老地产的利润空间是有限的，基本上都是政府划的地或集体用地。
另外，据记者了解，一直号称是北京最早的老年社区的北京太阳城项目的官方定性仍是房地产开发项目，从未被划分为福利事业项目。北京太阳城房地产开发有限公司在2000年向政府申请开发手续，但政府将太阳城项目看做是房地产项目，认为朱凤泊是在炒作老年项目的概念，直到2001年手续才完全办下来。
在此之前，也曾有过相似案例，但目前，房地产开发商在和当地政府合作借以养老地产为名，实际大规模发展房地产地产的风气似乎正愈演愈烈。
华夏时报记者 张继光 北京报道
镜头
美国养老行业暂无盈利密码
泰德·普林斯 E. Ted Prince
佩斯领导力研究院创始人兼CEO
全球各地都有人口正在变老，这些老年人越来越需要被照顾。在美国等发达国家，老年人长期看护设施已成为一个大的产业。但这必然意味着这个行业繁荣而且盈利?这方面的企业可以赚大钱?赚钱的形式不仅包括持续的利润，还包括地产升值?让我们来看看……
低利润的养老院运营商
美国养老院的运营商正受到高成本结构、政府缴付比例下降、子女受经济和失业影响无力为父母承担费用等因素的挤压。
美国目前约有16000家疗养院(nursing home)和75000家其它相关设施(主要是ALC辅助生活社区和长期护理医院)。其中包含了巨大的商业潜能和大量用于老年人的商业地产。
这也意味着这个市场有大量企业参与。同时也有大量的老年人努力住进这些设施。
但是，驱动利润的是入住率，而经济衰退期间，这一数字一直维持在85%上下。有许多老年人推迟入住，因为进这些养老场所需要支付定金。
这笔定金将来自于他们出售自己的房屋所得，但以美国目前房市的糟糕情况来看，他们要么没办法卖掉自己的房子，要么卖房子得到的钱不够支付入住养老机构的定金。
而且，护理的费用相当高。整体成本高，导致价格也高。因此许多想进入这些养老设施的人若不接受某种帮助，自己就负担不起。
为了解决这个问题，美国联邦和州政府承担了一大部分进入这些设施接受看护的成本。联邦和州政府通过“医疗补助计划”(Medicaid)和“医疗保险计划”(Medicare)承担了所有成本的约70%。为了避免成本过快上涨，他们还对该产业实施了价格控制。
这产生了两个影响，第一，企业削减看护以维持利润，但盈利因此也变得更加困难。第二，一些养老机构不接受政府的钱，它们的服务因此更加昂贵，将许多老年人排除在外。
你可以购买长期看护私人保险，但其价格很高。尽管理论上对护理的需求在上升，但保险的销售事实上在下降。许多保险公司已经离开这个市场，因为对他们来说这里无利可图。因此，保险承担的费用只占整体的5%。
通常，入住这些养老机构的老人的子女最终得支付这些费用。但美国的失业率如此之高，许多人都花不起钱将父母送入养老院，而且政府也在削减“医疗补助计划”下为此支付的钱。
长期看护行业的企业利润很低并不奇怪。整体上，收益只有1%。因此，没有人从中赚大钱。 公营企业如此，私营企业亦如是，前者公开自己的业绩，后者通常不。要知道，这个行业的多数运营商是非营利的，由私营慈善和宗教机构运营。他们不必缴税，但他们的利润仍很低，因为提供护理的成本总是在上涨，与全国的医保成本一样。
该领域有许多大公司通过收购其他公司而扩张，但由于趋势所然，他们不可能赚多少钱。即使是业内著名的大公司，赚钱也很困难。例如最有名的Brookdale Senior Living，它一直在赔钱。许多大公司也才刚刚达到不赔不赚。
因此，直到目前，该行业没有多少公司证明他们有能力破解让该领域变得非常有利可图的密码。经济衰退前就是这样，现在看起来仍没有太大变化。
估值也反映了这一点。该行业整体的价格与销售之比在0.3至0.4之间，市盈率则低于或等于10 。这两个数字均远远低于其它多数公司。它们反映出这样一个事实：这是个服务性行业，持续高开销、低利润、密集的政府监管和始终存在的昂贵诉讼风险是它的特征。
养老地产存在隐藏价值?
长期看护公司当然坐拥大量地产，如此才能为老年人提供病房与住所。但这是否应该是赚钱的一个途径?
光查看这些公司的收入报表或资产负债表当然不能知道这一点。正如之前所说，它们的利润几乎为零。如果查看他们的资产负债表，许多地产的价值甚至比几年前还低，因为美国刚刚经历了房地产市场崩溃。
的确，相比住宅而言，美国的商业地产已大幅升值。但养老地产不是普通的商业地产。在花费巨大成本得到政府的执照之前，你是不能将其用于养老的。
如果你想将其改作公寓用于出租或销售，你就会回到住宅地产领域，那个市场目前仍一片惨淡。而且，大量用于商店和商场的地产是不能转作住宅用的。
养老设施很少建在像大城市中心区这些租金高昂的办公区域，这排除了它们被转作其它利润最多的用途的可能。多数养老设施被建筑成医疗和居住空间，而不是办公室的样子，因此也不适合转作办公用途。
而且，为了购买新地产、扩充设施，买家现在得付出更多。银行要求公司提高储蓄，这抑制了交易的活跃度，至少眼下是这样。
从新病人身上收取更高定金是否可行?这个方法已经试过，尽管有点作用，但效果不大。
美国未来地产升值的前景如何?没有人知道。这当然会发生，但另一方面它又有可能像日本过去20年一样经历很长时间的价格下跌。
最好的猜测是，这些养老设施所占地产将与美国其它商业地产表现一样。但由于严格的政府监管，它也会大打折扣。商业地产目前在美国表现很好，但看起来它正处于周期性高峰。因此瞄准这一点不一定会获得巨大的投资回报。
这些公司或许可以将他们的地产按其潜在价值打折出售。如果这样，美国的对冲基金还没有出手，或许他们也担心我们讨论的转变用途问题。
当然，你可能认为美国的地产前景一片光明，即使那样，直接投资地产而不是间接通过投资养老设施会更赚钱。
养老设施事实上是外包的政府机构，因为政府对其监管十分严格。公众和政府扮演着阻止盈利动机影响老年人受照顾的角色。如果要有选择，公司也得将看护置于利润之前。长期看护实际上被视作一种公共服务。
养老市场仍然在不断扩大。是否有美国人从中赚大钱很值得怀疑，这与是不是打地产的主意无关。
华夏时报记者 兰晓萌 编译
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