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基于“银发经济”的巨大潜力和地产行业的转型升级，去年以来，地产商和投资机构纷纷投身养老地产。然而，资金、标准、医疗、观念等障碍，让看似欣欣向荣的养老地产陷入发展困境。突破瓶颈、步入正轨、探索可复制推广的商业模式……养老地产健康发展“前路漫漫”。
资金问题：养老项目较普通住宅项目投资高，且受制于土地和项目分割情况，获取银行贷款难度较大，同事由于涉及到自持问题，资金回笼缓慢，通常为10-15年，争取险资投入或通过民政部门获取政府低息长期贷款基本是养老项目必经的融资渠道。
土地问题：政府针对养老项目用地没有明确的界定，也难以确定项目房屋的建筑性质。如果通过正常的招拍挂程序获取土地，过高的成本是养老项目无法承受的。以集体土地、保障房用地开发养老项目支持部分是可探讨的折中办法。
定位问题：盈利模式不清，深陷长期投资与短期回报之困。养老地产高投入、周期长、低回报的特征使养老地产项目面临融资难问题。我国养老事业由民政部门主管，注定了现行养老的社会福利定位：针对三无及低保老人为主，以政府投资建设养老院、护理院为主。现行养老机构制度体系实质上排斥市场化的运营，福利形式的主管部门与市场运营的公司矛盾渐显。
多领域协作：专业的养老服务机构涉及诸多社会化分工，相关领域和行业的专业配套服务匮乏，将导致养老机构的运营更艰难。例如养老服务风险保险保障制度普及之前，由于老年人身体的生理性、病理性老化等不确定性，机构运营风险很大。
多方管理：养老项目开发涉及到住房和城乡建设部，还涉及到卫生部（建设老年医院及护理机构）、民政部（获得政策补贴）、国土资源部等多个部门。
因此，促进开发商的积极性需要政府在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定的优惠政策出台。从需求的角度来看，我国目前还没有特定的金融政策支持老年人的消费需要。针对老年人贷款买房，在大多数银行都有年龄限制等条件下，逆向抵押贷款目前还没有形成政策。
同时，养老地产缺乏保险产品的支持，老年人属于若是群体，发生事故的概率较高，需要保险业务介入来避免房地产开发企业在运操作过程中产生的风险。
来源：凤凰房产综合
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