养老那些事儿
恭和家园项目效果图
2016年2月，北京市民政局、北京市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》（京民福〔2016〕73号），支持乐成老年事业投资有限公司利用朝阳区双桥地区的恭和家园养老设施建设用地，探索共有产权养老服务设施模式。
一、共有产权养老项目试点，全国首创
12月12日，北京市民政局、北京市规划国土委、北京市住建委联合召开新闻发布会对共有产权养老新模式进行解读并介绍了试点的阶段性成果。这是北京市首个共有产权养老设施的试点，在全国也是首创。
这次探索创造性地提出了共有产权的方式，从而缓解投资方重资产投入的压力，力求示范带动养老服务领域供给侧结构性改革。双桥恭和家园确定了企业与消费者按5%和95%分配50年产权的模式，且每间房必须入住一名60周岁以上老人并缴纳3000元/月的服务费。
北京市规划国土委副主任谢俊奇表示，恭和家园项目的用地性质是养老而非房地产，享有经营性养老用地政策，不适用于房地产的土地利用政策。
据了解，除了恭和家园养老项目，乐成还在通州半壁店、常营等另外三个地方，陆续拿下类似试点项目。
二、共有产权模式三大创新：
一是购买人持有养老房95%的产权，基本是房子“主人”，在此养老心里踏实；
二是降低了企业资本投入压力，有利于调动企业积极性，增加供给；
三是24小时养老服务，基础服务多达65项，可以让入住老人享受比较完善的养老服务。
三、关于共有产权：
共有产权是近两年各地楼市中兴起的“新热词”。根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》，共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。相较之下，按照市民政局、市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》规定，共有产权养老设施的模式则被定义为居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住。
四、项目规模和服务内容
建筑规模3.68万平米，建有养老居室（365套）、养护中心（39间、68张床位）、社区卫生服务站（设全科、中医、康复等科室）、公共活动设施（书画阅览、手工艺制作、家庭厨房等），完全按照养老建筑规范建造，用于养老照料、医疗康复、膳食管理的公共空间占项目总面积40%，可为老年人提供长期居住、营养膳食、医疗护理、居家服务、持续照料、康健娱乐等服务。
五、售价及服务费用
试点项目负责人介绍，恭和家园均价45448元/平米。一户79平方米的项目全款为359万元。
基础服务费：3000元/月
50年所需缴纳的服务费为180万元，加上购房款，这相当于50年购房人最少需缴款539万元，合6.82万元/平方米左右。
餐费：1650元/人/月。其他费用：民用水电、取暖费另计。
六、关于入住资格和购买资格：
入住人资格：年满60周岁（含）以上的老年人，《特殊家庭老年人通过代理服务入住养老机构实施办法》规定的特殊家庭老年人，具有优先入住权。
购买人资格：
1、具有北京市户籍（含持有有效《北京市工作居住证》人员）
2、连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。
（购买人有权转让其持有的共有产权份额，但需经建设单位书面同意。）
再交易购买人：
具备北京市户籍（含持有有效《北京市工作居住证》人员），或者连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。
拥有共有产权的居民不影响继续购买普通商品房的资格；
已经在京拥有房产等也不会影响符合条件的居民购买共有产权养老居室。
七、恭和家园的土地成本：
2010年9月30日，乐成老年事业投资有限公司先以协议出让的方式获得了项目所在地块，土地性质为医疗卫生慈善用地，土地出让金2451.3912万元。随后，分别在2011年及2015年变更出让合同，增加建筑面积及地下空间。最终直接以8000多万的出让价款，获得了地上建筑面积36770平方米，地下建筑面积12350平方米，还有几千平方米的地下车库及仓储面积。
不包括地下建筑面积、地下车库及仓储面积，每平米的土地成本约为：
80000000/36770=2176元/平米
八、关于恭和家园土地性质：
原来这块地的规划用途为医卫慈善用地。通过这个医卫慈善用地，北京市国土资源局办了土地协议出让调成了F3，就调成了综合用地。
F3用地为其他多功能用地，指除居住之外的其他设施的混合用地。从概念上来看，F3用地可以做商业、写字楼、酒店、厂房等业态，即公建性质用地。
多功能用地（F）介绍：
为积极适应市场经济条件下城市建设的变化特点，使规划具有更好的适应性和可操作性，可以根据城市建设的实际需要规划多功能用地，增强建设用地的兼容性，集约高效利用土地。
F3，其他类多功能用地，范围：除居住之外的其他设施的混合用地。
F2，公建混合住宅用地，范围：以公建为主导性质，兼容居住。
F1，住宅混合公建用地，范围：以居住为主导性质，兼容公建。
F3（其他类多功能用地）主要控制指标基准关系参照表：
|
F3（其他类多功能用地） |
建筑控制高度（m） |
容积率 |
|
12（9） |
1.0 |
|
|
18 |
1.8 |
|
|
24 |
2.0 |
|
|
30 |
2.5 |
|
|
36 |
2.5 |
|
|
45 |
2.8 |
|
|
60 |
3.0 |
|
|
80 |
3.2 |
F3用地，不限购，贷款首付50%，无法落户，产权年限不超过50年。
F3用地出现的背景：适应北京产城一体化的新城建设需要，同时兼顾市场发展。
据了解，恭和家园项目，购房可以使用商业贷款，目前银行已确认可为购买试点项目的消费者提供10年、50%的贷款（符合F3用地属性）。
F3土地参考案例：
绿地于2015年12月23日以19.6亿元摘得北臧村生物医药基地（南六环外）DX00-0501-0009地块F3其他类多功能用地。折合楼面价1.64万/平米。
九、共有产权对养老产业发展的积极意义：
1、试点模式创新，有利于养老产业发展。恭和家园项目，对推动养老产业发展，有着非常积极的意义，虽然按照国土资源部的《养老服务设施用地指导意见》，养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，应限定在40平方米以内，而恭和家园最小户型的面积也近80平方米。试点项目有一定的创新。
为老年人提供更好的居住条件，能够更好地满足人们对美好生活的向往。
2、有利于企业提供高质量的养老服务。只有让从事养老产业的企业有利可图，养老产业才是可持续发展的，特别对于重资产的投入，缓解养老企业的资金压力，一定程度上有利于企业更好地提供养老服务。给养老企业合理的利润，有利于养老产业长远的发展，同时也有利于养老企业提供高质量的养老服务。
3、北京的共有产权试点项目，为全国养老产业创新带了一个好头，让养老企业看到了希望。养老相关产业都存在前期投入高、回本周期过长、利润相对微薄的情况，因此，虽然国家出台了很多支持政策，但社会资本投资的积极性不高，对投资这一领域较为谨慎，浅尝辄止的情况也时有发生。共有产权等新模式的探索，既让社会资本看到投资养老并非只能选择一条艰难的道路，同时也尽可能避免社会投资方向“跑偏”，令养老沦为噱头。
正如北京市民政局副局长李红兵所言，养老服务领域中，投资方在土地购买、设施建设等方面的大量投入，给后续的管理服务带来较大负担，直接影响到服务质量。共有产权试点释放了社会资本的流动性，可以使投资方快速收回重资产投入，“轻装”开展养老服务，预期将激活养老服务市场，吸引更多社会资本进入养老服务业。
期待能够有更多的养老企业享受到政策的红利，期待有更多、更给力的政策落地执行，期待好的政策都能够得到落实。相信养老产业明天会更好！
来源：中健联盟产业研究中心
健康养老产业研究咨询服务：
电话/微信：13811691944
中健联盟会员及业务合作：
电话/微信：13001134288
《中国健康养老产业丛书》
已由红旗出版社正式出版：
《养老机构开办筹备流程及手续指南》
《中国健康养老产业市场环境及投资机遇研究报告》
欢迎在线购买
