随着老龄社会的到来，老龄房地产业逐步成为全球房地产业的新生板块。我国是全球最大的房地产业市场，也将成为全球最大的老龄房地产业市场，已经引起各路资本的广泛关注。然而整体上，我国老龄房地产业还刚刚起步，面临有效刚需不均衡、盈利模式不清晰、产业链尚未形成等问题。日前，中国经济网记者就这些问题，采访了中国人民大学教授郑功成，请他为如何健康发展我国老龄房地产业出招。
中国经济网记者：老龄房地产正在成为颇受关注的新产业，它不是“房子+老年人”，也不是房地产简单地向老年群体延伸，它的意义究竟在哪里?
郑功成：所谓老龄房地产，是指与“老年人”及“全体公民老年期”相关联的房地产，它强调适合老年人居住的房屋的物质形态和物理特征，同时也注重对于该类房地产的所有、使用、抵押、典当、租赁等各种权利，是老年人实现有质量的老有所养目标的一个重要方面。
众所周知，伴随老年人的年龄增长，其生活自理能力会逐渐降低，而居住环境的无障碍、舒适便利是确保其生活质量的重要条件，但以往人们往往只关注养老金及一般生活照料服务，很少将注意力放到居住环境上来。老龄房地产则将房地产开发与创造老年消费者生活方式密切结合，将养老养生的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合的老年人居生活，从而是可以弥补以往缺失的正确取向。
目前我国60岁以上老年人已逾2亿，80岁以上的高龄老人占比在持续攀升，而失能、半失能老年人亦近4000万人，空巢老年人占比更高达50%左右，这一组数据不仅揭示了越来越多的老年人需要适合自己居住和方便生活的房屋及相关服务，而且需要有专业化的房地产开发来满足这种需求。因此，发展老龄房地产业可谓正当其时。
中国经济网记者：那么，老龄房地产亦或老龄房地产业应该具有哪些属性?
郑功成：老龄房地产业作为老龄社会的一种新业态，既是老龄产业的重要组成部分，也可以且应当成为国民经济特别是第三产业持续发展的新增长点，它大体可细分为养老社区、社区养老服务机构、养老机构、老年医疗卫生服务机构、异地养老房地产项目、城市老年公寓、现有住房的适老性改造、二手老龄房地产、农村老龄房地产等类别。
我认为，老龄房地产至少应包括四个方面的属性，即：一是复合地产属性，包括住宅、普通商业地产和医疗保健等;二是人文属性，创造温馨的宜居环境，让老人感受到家的氛围;三是服务属性，满足老年人核心的需求和增值的需求;四是金融属性，比如证券、基金、保险、储蓄性的产品，会在这个链条中得到发挥和承载，还包括客户理财、老年理财等内容。
中国经济网记者：老龄房地产业是资金密集型产业，其建设、销售、经营、租赁、抵押等过程无一不需要大量资金。如何做到“不差钱”?
郑功成：开发房地产类老龄金融产品，不仅是发达国家的热点，而且也将成为我国发展老龄房地产业必不可少的重要支撑。一方面，通过开发运用房地产类老龄金融产品为老龄房地产开发经营提供资金保障，另一方面，也为老年居民改善居住状况、投资理财等提供便利。
调查显示：我国老年人口中75%左右拥有住房，但相当多的住房是按年轻型社会的需求建造的，缺乏适老性设计，不适合老年人生活居住，同时又面临改造成本过高、不具备改造条件等一系列难题。因此，很多老年人成为“住房富人，货币穷人”。而通过开发适宜的金融工具，进行“以房养老”、租赁、互换，可以更好地发挥房产的养老功能。
需要构建多元投融资平台。由政府主导，建立由政府、企业、金融机构、保险机构、中介组织、个人等市场主体共同组成的市场多元融资平台，以独资、合资、入股、联营等途径融资，构建政策性与商业性融资相结合、直接融资与间接融资相互补充的多元化融资体系，吸收社会资金及个人闲散资金投入老龄房地产业，从而扩大市场供给规模。
中国经济网记者：未来，哪些项目更适合我国老龄房地产业的发展?
郑功成：老龄房地产项目是一个多功能的集合体，房屋仅仅是实现这些功能的载体，其背后实际上反映的是一种生活方式和生活理念。随着经济的发展、社会的变迁、观念的改变，人们对于生活品质的要求越来越高。这些要求表现在老龄房地产项目上，就是要实现功能的多样化、复合化。这意味着，老龄房地产项目不但要有基本的养老、医疗方面的良好配套和服务，而且要兼具护理、养生、文化、休闲等多元化、高质量的延伸和附加服务，以满足老年人多层次、多元化的服务需求。
中国经济网记者：您认为，应如何培育老龄房地产业链条，实现产业上、中、下游的有效衔接?
郑功成：培育发展老龄房地产业相关产业链，政府应发挥积极作用。政府应着力加大购买社会组织老龄服务的力度，充分发挥社会组织在承接政府职能转移和行业自律、监督评估、沟通协调等方面的作用，积极培育发展一批知名品牌老龄服务社会组织;出台更多操作性强的优惠政策，营造社会力量参与老龄房地产业发展的良好环境，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，逐步使社会力量成为发展老龄房地产业的主体;整合、利用高等院校、中等职业院校和职业培训机构等资源，加快老龄服务专业人才培训;统筹规划培育发展产业基地，增强老龄地产相关产品的研发、设计、生产、展示等功能;定期举办博览会，搭建供需对接平台，培育市场快速发展。(中国经济网记者 苏琳)
