泰康告诉你，非暴利产业该怎么玩
2016-12-29 11:49:02   来源：   评论：0 点击：

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泰康之家楚园

泰康告诉你，非暴利产业该怎么玩

　　2016年4月26日，泰康人寿位于湖北武汉东湖高新区的泰康之家·楚园体验馆正式开馆。截至目前，泰康已先后取得北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、武汉、杭州8个核心城市的优质地块，实现全国核心城市群医养社区“八城联动”布局。据悉，未来5-8年，泰康人寿将在全国投资1000亿元，建设15-20个养老社区。

　　从2009年国内首个保险资金投资养老社区试点获得保监会的批准，到2010年泰康之家投资有限公司成立，再到2012年泰康之家旗舰社区在北京昌平奠基开工、养老社区生活体验馆开馆，泰康人寿在业内率先切入养老产业。

　　“我们早在2007、2008年就去拿地了。“泰康人寿副总裁兼泰康之家CEO刘挺军表示，“当时市场说我们是以养老为名行圈地之实，但现在大家都说我们机会把握得好，也看到了我们在扎扎实实做养老服务。”

　　下定决心做养老时，泰康人寿保险股份有限公司董事长兼CEO陈东升和刘挺军跑遍了美国大大小小20多个养老社区，也在国内做过许多尝试：在望京做过老年会所，提供居家养老服务；尝试过收购保利的项目，改造成“社区嵌入式”的养老。

　　最终，泰康人寿选择了把美国大型的CCRC持续照护退休社区模式作为主要的核心产品定位，邀请美国一流养老社区运营机构提供高质量培训，未来在养老社区将形成统一标准的服务运营模式，为居民提供高品质的“候鸟式”养老。

　　为了实现养老社区和保险产品的结合，早在2012年5月，泰康人寿针对养老社区的运营特征，正式推出“幸福有约终身养老计划”，为客户提供涵盖养老财务规划和养老生活安排的一揽子解决方案。

　　目前，泰康人寿与养老社区对接的保险产品有多款，起价为200万元，投保人至少需要一次或分多次缴纳总额不少于200万元的保费，可以在达到法定退休年龄时获得入住养老社区的资格。产品到期后按年返还养老金直至身故，用于补充养老支出。

　　通过运用保险资金建设养老社区，进而对接养老保险产品和客户，并购医院实现和养老社区的资源互补，向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、老年科技产品等产业。在泰康庞大的保险、资管、医疗养老的产业链条中，养老社区是链接各个板块的重要一环。

　　陈东升曾算过这样一笔账：如果客户入住率相对稳定，达到90%以上，入住期限在8-10年，就等同于一次性销售了10年的期缴保险产品。这对于泰康人寿未来的现金流无疑是一个很好的支撑。

　　养老地产也成为各路资本竞相追逐的领域，仅在2014年，就相继有中茵股份、上实发展、越秀地产等公司宣布进军高端养老产业，拥有资金实力和产业协同性的险资表现则更为活跃。

　　前景虽然诱人，但要从中获利并非易事。从实践来看，养老地产不是一个高收益、高回报的行业，而且投资周期长，这与市场的预期大相径庭。

　　养老社区绝对不是暴利产业，而是一个低回报、长周期的商业模式。从拿地、建造到推向市场，大概是8-10年的周期，这个周期里是不赚钱的。但未来产业成熟后，会给保险公司带来长期、稳定的收益。虽然不是“暴利”，但能够从中获得持续稳定的现金流却是陈东升所看重的。

　　一位房企人士认为，“房企做养老地产，实际上与做商品住宅、金融商业地产基本上没有太大区别，因为都难以享受到拿地、税收、贷款等方面的优惠，想要实现盈利却比商品住宅困难得多。”

　　投入周期长、盈利前景不明朗，许多企业在养老地产上都走向了轻资产的模式。远洋地产副总裁李建波就曾表示，“远洋地产目前布局的这些养老照料机构，房屋和土地都不是公司的，全部靠租用。”

　　但泰康人寿却是“重资产+管理”模式的坚定布道者。

　　刘挺军解释称，“重资产的好处是你能按照一个长期目标，去完整地拥有一流的适老设施、文化设施、体育设施、医疗设施和餐饮设施。形成规模经济以后，就可以快速地形成并能支撑一个庞大的服务与管理团队，泰康人寿未来品牌的积累、专业能力的建设、团队容纳能力、专业体系的积累，一定比小公司强得多。”

　　用陈东升的话说，就是泰康人寿既要做养老社区的所有者，又要做养老社区的经营者。这其中也蕴含了陈东升对保险行业的理解，大型的人寿保险公司，聚集了巨额的资金，所以在资产配置上，就应该持有一些优质的不动产以保持长期稳定的回报。

　　而能够熬过5-8年的建设周期，也得益于人寿保险负债周期长，也可通过其他投资保证公司正常运营。

　　“很多人只看到前面5-8年的建设期是没有收益的，”陈东升在这个领域有着自己独到的眼光，他说：“养老社区需要10年甚至20年来做，但最终收益率不会低于8%。”

来源：中国工商　田中禾

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