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追问|以“养老”之名行“商品房”之实?北京一试点养老
2017-02-02 19:11:40   来源:   评论:0 点击:

2017-01-16 养老那些事儿

 

随着老龄化社会的到来,老人安居、宜居正变得越来越重要,养老产业也成为了各界竞相追逐的新风口。在政府鼓励民间力量参与养老事业的同时,不少商家嗅到了养老地产的潜在商机,开始打着“养老”的幌子大做文章。(戳音频,听新闻)

位于北京双桥的恭和家园项目,近日开始低调地进入到销售程序。这个由乐成老年事业投资有限公司投资开发的项目,打出了“北京首个共有产权养老社区”试点的概念,但记者调查发现,项目虽然已经获得房地产预售证,却被质疑多处违规。

养老地产最终沦为商品房项目的案例屡见不鲜,恭和家园的这次试点有什么特殊之处?养老会不会只是个噱头?

医卫慈善用地却获房地产预售证

政府试点、养老服务配套,还有最吸引人的“不限购,能买卖”,以上这些是开发商乐成給恭和家园打出的标签。恭和家园的售楼中心,藏在双井第二社区卫生服务中心的最里侧。

工作人员:满五年的社保跟纳税,您就满足了我们这的购买要求,以您的名字买。

目前,该项目还处于意向登记阶段,如果打电话到售楼中心咨询,工作人员会做记录并表示有进展会第一时间通知。项目的实际地址,在北京朝阳区双桥附近,离北京行政副中心只有十一、二公里。小区房子正在进行内部装修,都是4层或6层的板楼,朝南一室一厅的格局,带电梯,西边是杜仲公园,售价4.5至5万。

项目负责人:精装修,正在装修,蛮好的,四、五万买很划算的,我劝你多买几套。

2010年9月,乐成老年事业投资有限公司先以协议出让的方式获得了项目所在地块,随后,分别在2011年及2015年变更出让合同,增加建筑面积及地下空间。最终直接以8000多万的出让价款,获得了地上建筑面积36770平方米,地下建筑面积12350平方米,还有几千平方米的地下车库及仓储面积。

知情人士:原来这块地的规划用途叫医卫慈善用地。通过这个医卫慈善用地,他们在北京市国土资源局办了土地协议出让调成了F3,就调成了综合用地。

而我国从2004年8月31号起,就要求所有经营性项目用地一律公开竞价出让,各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。

北京国浩律师事务所律师杨琨:现在我们经过这么长时间的发展以后,各种文件都规定了,如果要出让土地的话,在签订土地出让合同之前,必须得经过招拍挂的程序,必须经过市场充分竞价以后,确定买售人是谁,确定价格,之后他们会有一个成交确认书,根据这个成交确认书,再去签订土地出让合同,根据土地出让合同再去获得国有土地使用权证。

由此,业内人士认为,恭和家园的土地获得过程是存在问题的。然而,这没有影响项目的推进。

2016年4月7号,恭和家园拿到了商品房预售许可证,也就是说,它可以正式对外销售了。

不公开的试点方案

除了以医卫慈善性质拿地、却获得了房地产预售许可证这一点特殊外,双桥恭和家园的另外一个特殊之处在于产权方面采用“共有产权”的管理方式。

所谓共有产权,指一地产项目有两个或两个以上的权利主体,即共有人,在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有份额的大小,对共有房地产享有一定的利益,并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利,并承担相等的义务。

销售:恭和家园在出售时采取共有产权的模式,具体模式为,购买人占产权的95%,开发商占5%,购房人可以获得具有50年产权的产权证,可以正常出租、转让。

既然项目拥有产权,为何出售时采用共有产权这种方式呢?恭和家园销售人员表示,项目是用来养老的,采取共有产权也是为了在房屋买卖及出租时,对入住人条件进行审核控制,必须具备60岁及以上老人这一条件方可。

销售:家里需要一位六十岁老人居住这个房子。因为这个房子就是养老社区,然后专门给老年人建的,解决目前养老问题的。因为小区有专门的养老服务嘛。

不过,销售随后向记者表示,这只是“原则上的要求”,共有产权并不会影响后续买卖。

记者:那它算是商住还是住宅的产权啊。
销售:就属于综合用地类型的,也不属于商住。
记者:那比如说我以后涉及到买卖的这个问题呢?能买卖吗?
销售:能买卖啊,有房本的这个。


以养老之名,行商品房之实?

除土地性质变更过程存在疑点,恭和家园已建成的房屋面积,也违反了养老政策规定。按照国土资源部的《养老服务设施用地指导意见》,养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房,应限定在40平方米以内,不过恭和家园最小户型的面积也近80平方米。

销售:一居室为主,然后有79平米、82平米和95平米这三种户型。

公众的更多质疑,来自养老项目本身的生命力:房子卖了之后,开发商对“必须有60岁老人居住”这个条件的约束力有多强?

据销售介绍,该项目将来要配套医务室、食堂等和社区养老有关的设施,并提供照料护理服务。不过,这些后续的服务提供能力又能持续多久?

销售说,今后小区内提供的照料服务将参照市场定价,而乐成目前的养老院项目每个月的费用,已经过万,将来居住在恭和家园的老人,又买不买得起服务?

都是问题。

如果这其中某一环节跟不上,这个获得了很多政策红利的试点,将可能彻底沦为普通商品房项目。而这,也正是中国养老地产项目集体面临的问题。

中国人民大学不动产研究中心执行主任况伟大:中国的开发商基本上是建了就卖了,并不常选择持有。持有房屋的话,将来它就会形成长期的约束。所以,在这种情况下,很多开发商第一步就是去拿地、拿项目;第二步就是销售。对开发商来讲,只要能拿到地、能卖掉就行。

类似的失败案例不在少数。

早在2011年,北京曜阳老年公寓就曾“以租代售”,与客户达成租赁协议,使用权最长为70年,被质疑变相卖房,最终被政府叫停;

南京首例养老地产项目——汤山留园老年公寓,因无人问津,已变成温泉酒店;

浙江乌镇的养老地产项目绿城乌镇雅园也因购房者过于年轻,配套老年服务一时无用武之地。

况伟大认为,如果养老地产不做结构性调整,即使并非开发商主观意愿,也很容易沦为普通商品房项目。

况伟大:从实际上来看,国外的养老地产本身是由银行或者放款机构发起的,不是由开发商发起的。而在中国,养老地产是通过开发商,在开发房子的过程中引入医院或医疗设施,进一步增强房屋的额外的公共服务的职能。从目前实施方面来看的话,我认为这是开发商比较一厢情愿的事情。

2014年,北京市开始力推“医养结合”养老服务模式,明确盘活存量用地用于养老机构建设的措施,恭和家园显然搭上了政策的东风。目前,乐成已在通州半壁店、常营等另外三个地方,陆续拿下类似试点项目。既然是试点,在已有政策的框架内做适当的突破可以理解,如何保证项目在后续运营上不偏离既定轨道,让真正有养老需求的人买到房子、住得舒心,让这类项目良性循环起来,在制度设计上就该走在前面,也该让公众更明晰。

来源:央广新闻


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