“养老产业+地产”的开发模式，已经在国内运作了多年，“以房养老”成为近期热点的同时，也让更多人关心国内养老地产开发究竟是怎样的现状，养老地产又是如何开发盈利?市场上，除了眼花缭乱的养老保险产品之外，各色的养老地产项目也让很多人生出很多好奇。本期我们就来谈谈养老地产项目的开发模式，了解它的盈利模式，以及一些典型的项目。
养老地产如何赚钱?
赚土地的钱——相比之下，远郊地产反而在一定程度上更适合养老，因而土地价值得以提升。这部分是最容易，也是开发商最想赚到的钱。
赚服务的钱——养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以发展商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。
赚设施的钱——为老年人配制的会所，跟平时上班族配制的会所完全不一样，因为老年人一天到晚在那里活动，只要把这个地方做好，老年人就愿意在那里买单。
服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。
赚人群的钱——当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。
赚量身定做的钱——细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。
五大典型养老地产项目盈利模式
销售住宅快速盈利，通过出售住宅产品快速回笼资金，与传统的出售产权房方式基本一致，通常是借养老地产之名进行房地产开发，资金周转快，风险小，是目前较为普遍的一种盈利方式。
会员制盈利模式，以出租为主要经营方式，一般采用记名会员制形式，交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费即可获得居住权利，记名会员卡可以继承和转让。
逆抵押贷款购房，即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。
转让使用权模式，在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。
分散租赁模式，采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的盈利模式。
目前国内的养老地产项目主要通过出售或出租住宅的使用权而盈利。
优势资源导入模式典型分析
第一种，政府资源导入型：北京曜阳老年公寓
北京曜阳项目实施之初，红基会曾考虑使用租、售结合的经营模式。但由于在土地出让时做了前置约定，即只能用于老年公寓建设，不得分割出售，因此北京曜阳无法销售房产。
随后，北京曜阳另辟蹊径，试图通过“以租代售”的形式运营。2010年至2011年上半年间，北京曜阳项目曾以每平方米1.4万元的价格，与客户达成租赁协议，此租价与周边商品房的售价相差无几，且租赁最长可达70年，实与卖房无异。
但红基会事业发展中心人士表示，“以租代售”系北京城建(9.21, -0.20, -2.13%)集团方面作出的决定，红基会2011年中发现此事后，与城建集团协商，“以租代售”被停止，不过，此前与租户所签合约依然有效。
“以租代售”停止后，北京曜阳目前采用“会员制”方式经营，具体为缴纳10万-20万元不等会费后，即可以每月4900元-6500元不等价格租下公寓，租期最短三个月。
北京曜阳老年公寓通过整合政府资源，以公益之名低价获得土地使用权，并采用“会员制”的运营模式以商业项目的运作方式实现盈利。
第二种，保险资本导入型：北京泰康养老社区
泰康人寿在进军养老地产的寿险公司中走在最前头，2009 年11 月第一个获得保监会批准投资养老社区建设资格。除本项目外，于2012年初，在崇明岛圈地 2000 亩用于建造高级养老社区。在三亚亦有项目。
北京泰康养老社区真正地提供一站式的终生退休服务，避免老人因年龄变化和身体状况而频繁搬迁，真正实现“一日之城，一生之城”的新理念。
北京泰康养老社区不予出售，而是用于长期经营，重点服务公司的VIP客户，其开发运营“分四步走”，实质是通过养老地产开发促进寿险产品的销售：
引入期——引入概念;开发相关养老产品
成长期——占位;大力推动购买行为、交叉销售;引资
成熟期——反向支持泰康相关寿险产品销售
衍生品扩展——加大配套设施及衍生产业的发展
第三种，企业资源导入型：中国乐龄城
宝钢全资子公司宝钢建筑公司和迪赛投资携手进军养老，在四川绵阳打造中国第一座长者康居及“精英长者”总部经济创新型城市综合体。
中国乐龄城选址在四川绵阳仙海区，整个项目总规划4平方公里(6000亩)，建设周期为3到8年，总投资150亿。分三个阶段进行建设。
项目以长者为主要服务对象，适宜长者生活居住、工作学习等，同时吸纳不同年龄层次的群体活动，是一座集现代化城市功能与政府职能于一体，具备第一产业与第三产业发展互动功能的创新型城市综合体。
中国乐龄城借鉴包括美国太阳城中心在内的世界养老地产先进经验，养老物业销售和租赁相结合的方式进行运营，并养老配套和服务的经营获得长期性收益。中国乐龄城是以社区服务为基础，以机构养老为补充，以养老住宅为依托，资金保障和服务提供相匹配，无偿、抵偿和有偿结合，政府主导、部门协同、社会参与、公共互助的社会养老体系。
新浪财经
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