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居住权来了,或将产生康养产业新商业模式
2024-10-24 15:44:58   来源:   评论:0 点击:

居住权来了,或将产生康养产业新商业模式(附北京市居住权登记试行办法(征求意见稿)全文)
日前,《北京市居住权登记试行办法(征求意见稿)》(以下简称《居住权登记办法》)面向社会公开征求意见,公开征求意见时间为2024年10月18日至11月1日。北京青年报记者注意到,《居住权登记办法》共 26 条,明确规定设立居住权的不动产用途必须为“住宅”,居住权利人必须为自然人,并且居住权不得继承和转让。

随着各地居住权政策细节的进一步落地,居住权这一介于产权和租赁权之间的新物权,为康养产业的商业模式,带来了新的探索空间,此前,中健联康养研究院曾研究过基于居住权,建立康养产业新商业模式。我们来系统回顾一下:

2020年5月28日,第十三届全国人民代表大会三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。这部法律自2021年1月1日起施行。

民法典关于居住权的规定

第三百六十六条 【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 【居住权合同】设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

第三百六十八条 【居住权的设立】居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

相关司法解释

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》已于2020年12月25日由最高人民法院审判委员会第1825次会议通过,自2021年1月1日起施行,法释〔2020〕24号。

有关居住权的内容为:

第四条 未经预告登记的权利人同意,转让不动产所有权等物权,或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

北京居住权登记试点政策的关注点:

一、登记范围的登记方式

其中总则明确了办理居住权登记的法律依据、适用范围等内容。强调了设立居住权的基本要求,即设立居住权的不动产用途必须为“住宅”,居住权利人必须为自然人,并且居住权不得继承和转让。首次登记中,明确了以合同设立和以遗嘱设立两种方式的具体办理要求;依据不动产登记有关法规规定,增加以生效法律文书设立居住权的情形;明确了已办理查封登记、预告登记、异议登记的不动产,不予设立居住权。同时,以列举方式明确不动产登记机构办理首次登记时审查的内容。变更登记中明确了居住权人姓名、身份证件类型或身份证件号码和居住权期限、居住权人增加或减少、不动产转移等发生变化的情形,可以办理居住权变更登记。注销登记,以列举方式明确了居住权灭失的情形,并区分具体情形规定双方或单方申请办理注销登记。除明确相应登记规范外,《居住权登记办法》同时对涉及不动产登记簿填写要求、不动产登记证明核发、居住权登记信息查询等工作予以一并规范。

二、农村宅基地房屋暂不纳入居住权的登记范围

北京市规划和自然资源委员会表示,需要特别说明,根据法律规定,宅基地是农村集体经济组织成员依法享有的生活资料,具有强烈和鲜明的人身属性,以及生活必需的保障性。同时,法律规定农村村民一户拥有一处宅基地,户内成员可以依法居住使用宅基地房屋,其相应物权和生活保障性已充分予以体现,因此,暂不将农村宅基地房屋纳入居住权登记的适用范围。

注:农村宅基地房屋符合民法典居住权的相关规定,但北京市在居住权登记办法中,未将此类住宅纳入居住权的登记。

三、以共有不动产设立居住权的问题

对于以共有不动产设立居住权的问题,《民法典》规定,共有包括按份共有和共同共有,处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。以不动产设立居住权应当属于对不动产的处分行为,而设立居住权与将不动产出售相比,对占少数份额的不动产权利人的所有权权益影响较大,其无法因设立居住权直接获得对价补偿,同时可能无法继续占有使用不动产。因此,试行期间对于共有不动产设立居住权的,宜采取全体共有人一致同意为前提的办理方式。

四、同一不动产重复设立居住权的问题

对于同一不动产重复设立居住权的问题,《居住权登记办法》明确规定同一不动产,只能设立一个居住权,不得重复设立。按照“一物一权”的基本原理,一个标的物上原则上不能同时拥有两个相互冲突的用益物权。因此,一个住宅上只能设立一个居住权。但是,居住权人可以为多个人,所有权人可以为多个自然人在自己的住宅上设立居住权,从而形成居住权的共有,并且允许登记后通过居住权的变更登记增加或减少居住权人。

中健联康养研究院:北京市居住权登记办法征求意见稿,对居住权的登记明确权限于国有用地开发的住宅,和此前四川某城市,为集地用地的房屋登记居住权,有一定的差异,农村宅基地、集体建设用地建设的住房,如果可以做居住权登记,则为盘活农村资源,提供了新的可能,也为农村休闲康养项目的商业模式设计,提供了新的机会,将产生影响康养产业发展的新商业模式。

扫描识别以上二维码,下载征求意见稿

关于对《北京市居住权登记试行办法(征求意见稿)》公开征集意见的公告

  为落实《中华人民共和国民法典》关于居住权的有关规定,推进我市居住权登记依法有序开展,规范和指导居住权登记工作。根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等有关法律法规,结合工作实际情况,北京市规划和自然资源委员会起草了《北京市居住权登记试行办法(征求意见稿)》,现向社会公开征求意见,欢迎社会各界提出意见建议。

  公开征集意见时间为:2024年10月18日至11月1日。

  意见反馈途径如下:

  1.电子邮箱:bdcdjc@ghzrzyw.beijing.gov.cn。

  2.通信地址:北京市规划和自然资源委员会(北京市通州区承安路1号院,邮编:101160)。请在信封上注明“居住权登记试行办法意见征集”字样。

  3.电话:010-55595338

  4.传真:010-55594146

  5.登录北京市人民政府网站(https://www.beijing.gov.cn),在“政民互动”版块下的“政策性文件意见征集专栏”中提出意见。

北京市规划和自然资源委员会

2024年10月18日




 

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