邀请：美国西海岸养老产业考察（5月，8天）
亚利桑那州公路旁的一块路标提醒人们前方就是太阳城社区
几年前，刚进入养老行业，很多人都会去参观北京的两个太阳城项目，一个称为中国太阳城，另一个叫东方太阳城，曾经我们都以为，美国的太阳城就是这个样子的。曾经，北京的太阳城，是养老产业的标杆项目，慢慢地我们感觉有些不对，去年，我们去美国考察了佛罗里达的CCRC项目以后，才发现，原来，CCRC并不是我们想的那样子的，国内大多数人对CCRC的认识，或停留在字面上，或是基于某些专家的介绍，去美国看了以后，才发现，我们并没有理会CCRC的精髓。至于太阳城，更是有一种东施效颦的感觉！
2018年5月，我们将组织养老产业和同仁，亲临美国第一家太阳城现场考察，并与国际养老专家一起，看看，到底太阳城有啥不同，有啥值得我们学习和参考的。
美国太阳城等（西海岸）8天养老考察，
欢迎报名：13001134288、13811691944
几年前，朱文俊先生写了一篇介绍美国太阳城的文章，小编翻出来和大家一起再温习一下，先了解朱文俊笔下的美国太阳城，然后，5月份，我们可以现场对比，真实的美国太阳城，到底是什么样的，我们也可以带着思考，前往美国太阳城现场考察、交流。
美国太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务
俯瞰美国太阳城
美国太阳城和CCRC持续照料退休社区开发模式，是美国比较主要的两种养老地产开发模式。太阳城精准的客户定位和产品定位、CCRC持续照料的精细化服务理念和运营模式，都是非常值得中国借鉴的。中国老龄化社会问题的解决，一定要依靠社会力量，尤其要依靠很多有社会责任感的开发企业，站在中国国情的基点上，充分借鉴国外成熟的老年住区开发模式，积极投身中国老年住区的开发建设，才能有助于推动中国老龄事业的发展。
本文通过对美国太阳城和CCRC两种开发模式基本特征的介绍，进一步分析有哪些特征是适合中国国情的，有哪些是不适合的，最后给出适合中国的"复合型老年地产"的开发建议。
一、美国太阳城的开发模式
目前中国的很多养老地产开发项目，大都借鉴了美国太阳城的开发模式，甚至是直接引用了"太阳城"的名字作为项目名称，比如北京的"太阳城"、"东方太阳城"，天津武清的"卓达太阳城"等。可见美国"太阳城"的开发模式和理念，已经对中国产生了一定的引导作用。
表2.1.1 美国14个太阳城项目的基本情况列表
1.美国"太阳城"的主要项目分布、规模、配套和产品类型
美国的"太阳城"目前主要有14个项目（见表2.1.1）：加州洛杉矶东北方向的"苹果谷太阳城"、亚利桑那州凤凰城的"太阳城"和"西部太阳城"、凤凰城东南方向的"牧场太阳城"，以及佛罗里达州的"西海岸太阳城中心"等。其中，亚利桑那州凤凰城的"太阳城"，是"太阳城"的发源地。
亚利桑那州凤凰城的"太阳城"，是太阳城系列的特例，是按照新建小镇的规模配套公建设施的。而"苹果谷太阳城"、"牧场太阳城"等这些新建项目，是没有这些完整配套的，主要配套是适合健康老人活动的会所和户外运动项目，没有医疗、护理等设施配套。
2."太阳城"开发模式的九大特征
（1）属于住宅开发性质；
（2）依靠销售回款盈利；
（3）限定55岁以上的老人才能入住；
（4）专为健康活跃老人提供会所和户外运动设施；
（5）没有医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套，社区内没有建设相应设施；
（6）一般都位于郊区区位，占地大、容积率低，建筑形态多为单层、独栋或双拼，精装修标准、拎包入住；
（7）房价便宜，"苹果谷太阳城"在洛杉矶东北方向120公里左右，其房价是洛杉矶市内的1/3左右，对老年购房群体很有诱惑力；
（8）附近一般都配有专为社区服务的商业中心；
（9）兼有旅游度假功能，目标客户同时有常住客户，也有旅游度假客户。如凤凰城"太阳城"，每年居住的总人数在44000居住人口左右，其中28000人是常住客户，而16000人时旅游度假客户；凤凰城东南方向的"牧场太阳城"，也具有鲜明的"候鸟型"度假特征。
3."太阳城"的开发商和开发理念
（1）开发商：DelWebb和PulteHomes在美国太阳城的各个项目的展示大厅中，都张挂着太阳城的开发商——DelWebb和PulteHomes的合作历程与合作理念。"DelWebbAndPulteHomes:Twolegacies,onecompany."PulteHomes,美国最大的住宅制造商之一，DelWebb，美国活跃老人住区建设的领导者，共同分享辉煌的历史。Pulte始于1950年，而DelWebb始于1928年，并于1960年在凤凰城西部建设了第一个退休老人的社区。现在，Pulte和DelWebb像一个公司一样在一起合作，整合了他们的资源和数十年的经验，一起开发高质量的老年住宅和社区。
（2）开发理念："YourCommunity,YourHome.BothReflectWhoYouAre"。
4."太阳城"开发模式对中国的启发和借鉴
（1）四点值得借鉴：
①住宅立项，依靠销售迅速回款；
②客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等的需求；
③不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资金使用效率，降低了开发风险；
④在市场和产业链日趋成熟时，可与分时度假管理公司紧密合作，在项目开始时便实现订单生产。
（2）两点不值得借鉴：
①中国地少人多的国情，不适合大量兴建低密度、单层的单体建筑，应以多层或小高层的单体形态为主；
②中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女，选择老年住区最为关系的，还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。
二、美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理服务
1.CCRC的概念CCRC—ContinueCareOfRetirementCommunity，持续照料退休社区。一般将老人按其健康活跃或需要照料的程度，分为以下三类：
（1）完全可以自理的健康活跃老人，一般在55岁～65岁之间；
（2）需要半护理的老人，一般在65岁～75岁之间，可以部分自理，或在医院医治后可以回家康复理疗的老人；
90岁的伊丽莎白.纽鲍尔是太阳城治安队的成员之一
（3）全护理老人，一般在75岁以上，行动不便或患有老年痴呆症的老人，需要24小时看护和照料的老人。CCRC持续照料退休社区的概念就是，在一个综合社区中，为上述三类老人都能提供相应的居住产品，以满足老人在不同生理年龄阶段，对居住和配套服务的要求，老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生三分之一的幸福旅程。
2.CCRC开发模式的九大特征
（1）至少同时满足三类老人的居住需求，并配备了相应的服务设施；
（2）产品类型，按三类老人的基本特征，有所区别；
（3）一般三类产品的配比：12∶2∶1；
（4）附近紧邻医院资源；社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）；
（5）设老人专属食堂，给老人提供营养配餐；
（6）不设大会所，但化整为零，为老人提供丰富的活动设施；
（7）在经营模式收取入门费+年费。只提供租赁权和服务享受权，不提供房屋产权。①入门费（或押金）按房间大小，入门费从20万～100万美元不等。②年费（或月费）。健康活跃老人，3000美元/月；半护理老人，4000美元/月；全护理老人：5000美元～6000美元/月。
（8）郊区区位，以多层为主，规划布局紧凑，有力与集中的护理服务，减少管理成本，方便对老人开展及时的护理和照料；
（9）拥有较高的管理和护理服务人员比例，管理和护理人员与老人的比例一般可达1∶1。
3.CCRC开发模式对中国的启发和借鉴
（1）满足了老人对健康管理、护理和医疗等基本养老需求；
（2）在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的不同养老需求；
（3）经营方式上的可取之处：①通过会员费的收取，迅速回笼资金；②开发商持有产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持；③通过年费（或月费）获得日常经营收益；④通过出租店面获得租金收益。
（4）由于配套设施要求较高，导致前期资金投入较大、资金回笼相对较慢；
（5）CCRC是值得在中国推广的真正的老年住区，但起成功过的前提，必须依靠值得客户信赖的管理和服务品牌赢得客户的信任，客户在一开始就能支付入门费。如果没有一定过的市场认可度、企业品牌，一个新公司要成功运用这种商业模式销售会员卡（入门费），难度还是比较大的；
（6）CCRC模式的风险，将来自于会员卡的预付费性质，如遇到不诚信的开发企业，或开发企业经营不善或出现管理漏洞导致群体性对抗事件，使资金流出现严重问题时，老人预先缴纳的入门费（会员卡费用）就难免会有损失，而且损失一般很难弥补。
三、建设"复合型的老年住区"是中国养老地产的必由之路
1.居住人群的复合
（1）中国现阶段还未进入细分的老年住区开发市场，还做不到像美国一样的客户细分和服务细分；
（2）中国的传统还是希望三代同堂，老少三代不能同堂最好也能居住在一个小区。老年住区中生活的人群应该是复合的，老人希望能够看到儿童。
（3）在老年住区中生活，随着时间的推移，老人本身对护理照料的要求也会发生改变。健康老人、半护理老人、全护理老人也会逐渐在同一个住区中共存，形成复合的老年人群。
2.服务功能的复合开发养老地产不能只是卖房子，开发企业要真正实现转型，需要学习如何在养老住区中配套必要的养老设施，需要专业的服务和护理人员，这样才能可持续发展。
3.产品形态的复合
（1）比如说在同一住区中提供老少户、老人专用户等不同的户型，针对同一住区内不同的居住人群，提供不同产品形态。
（2）在老年人从健康活跃老人向半护理、全护理老人转变过程中，功能空间应该相应变化调整，在策划、设计、建造的过程中，应该应用"百年住宅"和SI体系等理念和技术手段，实现空间的可变性。
4.产业的复合
我们能不能很好地发展养老地产，关键是养老产业链必须要尽快形成，来支撑养老地产的开发建设和运营服务。产业链中应该包括老人专用的设施设备、生活用品，老年大学，医疗、康复、护理、家政服务等环节。可以预见，未来将会在一些主要城市带的核心城市中形成养老产业集聚区，吸引国内外老年产业链的各类环节入住园区，依靠老年产业园区的辐射作用推动周边养老地产开发的快速发展。
5.盈利模式的复合
除了产权销售和会员制方式，养老地产的发展中还将产生多种盈利模式。开发企业做好盈利模式研究至关重要，尽量避免单一的盈利模式给企业带来的可能的资金压力和风险。一定会有企业在项目发展初始阶段，因其品牌影响力不够，会员卡的销售不理想，就必须销售部分产权以支撑现金流。如果在项目立项时，至少其中一部分能够按照住宅立项，就能为实施多种盈利模式的复合、降低企业的开发风险提供灵活保障。（完）
美国是全球第一大经济体，也是目前养老产业发展最为完善的国家，美国的发展经验，是非常值得我们借鉴的学习的！虽然最近中美正在进行贸易战，但长远来看，两国一定会是合作大于战争，合作是中美共同的出路！贸易战，只是双方寻求平衡的一种方式和手段！
【北美5月12至23日】探寻世界最成熟的养老产业模式
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