秀兰金月湾阳光海项目涉嫌以租代售
35万元，10年后返还本息再加一套公寓的使用权。
规划中，金月湾项目由3个地块组成，有酒店、康养、医养、度假等配套。一期总建筑面积127000平方米，共有2088套一室、二室的服务型公寓，其中配套有医养体检中心、食堂、服务性商业。
秀兰承诺对业主们返利。前两年每年返利12%，随后每年返利10%，到了10年租期的最后一年一下子返利70%。
也就是说，现在花35万元，10年之后除了本息，还能获得一套在海南35平方米公寓的使用权。
曾阿姨在2018年3月同秀兰签订了租赁返现合同，承诺的交房时间为2019年9月30日。
2019年2月28日，保定市满城区秀兰文化小镇项目削山造地建别墅群问题后，保定市成立了处置工作联合调查组进一步调查核实，28日发布了处置意见。秀兰文化小镇满城区境内健康养老、生态小木屋、文化园、游客接待中心、滑草场5个项目属于未经批准擅自进行建设的违法行为。
2019年3月金月湾项目停止反现，曾阿姨说：“我们只收到了一次返现，之后就发现金月湾停工了。”
2019年10月22日，秀兰集团官方发布声明称自己的确遇到了经营困难：一是集团楼盘销量下行，经营性现金流大幅减少；二是国家调控收紧，阶段性融资难度加大；三是出于长远发展考虑，集团招拍土地占压了大量资金；四是集团斥巨资实施的战略布局调整，短时间内未能收获预期收益。
2020年01月16日，海南秀兰投资开发有限公司完成股权变更，股东变更为香港宝慧资本控股集团有限公司，同时宝慧资本向河北秀兰房地产集团有限公司出质了2500万元股权。公开信息显示，香港宝慧资本控股集团有限公司成立时间为2019年01月07日。
“2020年1月24日，在业主的强烈要求下，秀兰集团金月湾项目负责人和20多名业主见了一面，这名负责人承认他们违约了，但对于今后什么时候能交房还是没有任何承诺。”
海南东方市住房保障与房产管理中心则向业主们回复：“该公司未取得房屋不动产证，所以不能办理租赁业务。同时根据海南省相关规定办理房屋租赁，租赁时间不能超过5年，该公司违规租赁及涉嫌以租代售行为。”
2020年2月，香港宝慧对金月湾项目进行了承债性并购。
2020年3月底，曾阿姨和宝慧的金月湾负责人有了一次电话沟通，在这次沟通中，宝慧项目负责人表示：“目前正在进行同秀兰集团进行财务和法务上的交割，具体交房时间还要等后续通知，具体操作方案会在5月确定。”
但直至今日，仍然未能复工，宝慧方面给出不能复工的理由是先前秀兰同施工方的纠纷。
“现在宝慧各个职能部门做好了进场施工的准备工作，等待入场复工，问题是原施工单位中建八局与秀兰集团有违约金纠纷不能退场，宝慧施工单位不能进场，因此需要等待中建八局与秀兰集团经济纠纷法院裁决后他们退场，宝慧方能进场施工，目前裁决已经进入终审阶段。”
据《每日经济新闻》报导，记者联系了宝慧在金月湾项目的对接人，她向记者表示：“目前我们的行政办公人员已经复工了，现在和秀兰方面的财务也已经交割完毕，只是法务上还有些没有处理好，工地还没有复工。因为已经走法律程序了，所以究竟什么时候工地开工我们也不好说。”
海南海景养老房什么时候能够交房，仍然是个未知数！
深陷困境的秀兰集团，新增法院执行标的8.5亿
2019年10月，时代财经题为《小房企生死劫 曾投湘西凤凰古城的秀兰集团陷危局》的报导，已经揭示了秀兰集团的困境。
据时代财经报导：秀兰地产的官方微信公众号更新频繁。除了项目信息，它还以近乎每日一更的频率向业主传达着眼前的美、远方的诗、生活中的艺术，一片岁月静好的模样。
然而，在10月7日发送了秀兰山庄的国庆特惠消息后，这个公众号“消失”了半个月。它于10月22日再更时，发布的是一份致全体业主的公开声明，称秀兰集团在资金周转等方面遇到一些问题和困难。
在市场寒冬之下，走到生死十字路口的房企的不在少数。人民法院公告网数据显示，截至10月21日，2019年全国已有400家房地产开发公司宣布破产。
秀兰集团的资金难题由4条导火索引发，一是楼盘销量下行，经营性现金流大幅减少；二是国家调控收紧，阶段性融资难度加大；三是出于长远发展考虑，招拍土地占压了大量资金；四是斥巨资实施的战略布局调整，短时间内未能收获预期收益。
秀兰集团目前也在尝试自救，一方面积极争取政府支持。目前保定市、区两级政府已成立由住建、金融、国土等部门组成的工作帮扶组，在依法依规前提下，积极为企业解决融资贷款、项目审批等实际问题。同时，秀兰集团也在抓紧寻求战略合作，积极与国内知名企业联系沟通，转让或合作开发部分优质项目。再者是利用公司现有流动资金，压缩公司内部运营资金，全部资金投入项目建设。
又过了大半年，秀兰集团走出困境了吗？答案是否定的，因为，一周以前，秀兰集团微信发布了一条信息，佐证了秀兰当前的困境，希望通过更换集团总裁走出困境，同时因身体原因离开公司一段时间的原董事长康玉柱，通过视频向广大业主、全体员工和关心秀兰的各届人士表明了态度和心声。秀兰集团正试图全力稳定局面。
2020年，新冠肺炎疫情对全国的影响巨大，对秀兰集团影响更大，最近两个月，秀兰集团，仅被法院判决需要执行的款项金额就超过了8.5亿元。
法院公开信息显示，秀兰集团新增三例被执行人，累计金额超过8.5亿元。
各种信息显示，目前秀兰集团正面临前所未有的困境，疫情加重了自救的难度，或许，疫情成为压倒秀兰的那根稻草！
解析秀兰金月湾的商业模式
秀兰的困境是多种困素造成的，今天我们就秀兰金月湾项目，来聊聊这类康养项目的商业模式，以及其存在的风险。
秀兰金月湾的商业模式：
媒体报导不够清楚，我们根据媒体报导的信息，来复原一下这个项目的商业模式：
一次性交35万元，10年后返还本息再加一套公寓的使用权。
一次性交35万，10年返还，前三年，每年分别是12%、10%、8%，前三年累计返还30%，最后一年返还70%，10年全部返还35万，相当于这十年公寓免费使用。
为什么要这么做呢？这主要是因为手续不全，不能直接进行销售，所以采取了以租代售的模式，海南东方市住房保障与房产管理中心也明确指出金月湾项目违规租赁及涉嫌以租代售行为。
秀兰金月湾是在资金非常匮乏的形势下，不得已而采取的办法，在非直接进行产权销售的模式下，主要存在两大法律风险，一种即是金月湾的以租代售，另一种就是养老会员制，有非法集资的风险。
如何合理设计康养项目的商业模式，规避法律风险，是每个康养项目需要面对的最大的问题，特别是康养项目的土地性质，除了开发用地，可以直接进行产权销售以外，其他的，不论是集体建设用地，还是其他的土地性质，都需要设计合理的商业模式，在设计商业模式的时候，不仅要充分考虑法律风险，还需要考虑市场接受程度，有哪一个环节出问题，都很可能导致项目的失败。
中健联盟产业研究中心深入研究康养产业商业模式，包括国际最成功的养老模式，新西兰莱曼，也包括国内各主流康养商业模式，我们将在深入研究的基础上，结合各个项目的实际情况，科学设计商业模式。助力康养项目合法、顺利发展。关于康养项目的商业模式，欢迎康养产业的朋友们交流。
来源：中健联盟产业研究中心
