近期，中健联康养研究院发表文章“泰康养老社区为什么能成功？”，有人评论说，泰康养老社区根本都不赚钱，算不上成功。对泰康这个养老行业的案例，每个人都有自己的看法，就如苏轼在题西林壁中的诗：“横看成岭侧成峰，远近高低各不同。”我们所站的角度，决定了我们看到的结果。所以，说泰康赚钱或者不赚钱，都不是问题，只不过看问题的角度不同罢了。
如果以房地产开发企业的角度，泰康养老社区，简直亏得不要不要的，因为房地产开发企业的模式很简单，就是盖房子，卖房子，几乎没有运营，如果房子卖不掉，就是失败。而且，房地产企业，资金成本高，所以持有物业，不在房地产企业考虑范围之内，所以，以房地产企业的思维方式，永远也算不清楚养老产业的账，无论从怎么算，对于房地产企业来说，都不赚钱，特别是对于非住宅用地，不能卖房子的项目，更加算不过账来。这也是房地产企业，拥有资金和资源优势，却很难在养老产业有所成就的根本原因。
如果简单地从投入产出的角度，泰康养老社区，同样不赚钱，比如泰康之家燕园，建筑面积9万平米，总投资14亿，如果按10%的投资收益率，每年的净利润低于1.4亿，就算是亏损了，因为收益率低于10%，但9万平米的养老社区，要想赚到投资额10%的收益，几乎是不可能的，所以从这个角度来看，泰康养老社区，仍然是亏损的。从投资的角度算不过来，就更不要谈运营了，目前，养老社区要靠运营收入收回投资，这个时间起码十年起步。从这个角度来看，养老社区，并不是一个好的投资领域。
所以，有人说泰康养老社区不赚钱，也是可以理解的，但是，我们来看看泰康养老社区的发展，目前，泰康已完成在北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、武汉、杭州、南昌、厦门、沈阳、长沙、南宁、宁波、合肥、深圳、重庆、南京、郑州、青岛、福州、温州、天津、济南、呼和浩特、昆明等26个核心城市连锁医养社区和康复医院的布局。规划总地上建筑面积约367万平方米，可容纳约6.6万名老人，规划超4.3万个养老单元以及约2500张医疗床位。其中，北京燕园、上海申园、广州粤园、成都蜀园、苏州吴园、武汉楚园、杭州大清谷七地社区及配建康复医院已正式投入运营。仅从2011年12月16日拿下位于北京昌平的燕园地块至2020年的10年时间里，泰康落地19个城，总拿地面积约200万㎡，规划总建设面积逾300万㎡，拿地成本超过80亿。
泰康之家全国布局，来源泰康之家网站
如此大规模的投入，如果不赚钱的，泰康这也不象是在做公益，所以，我们需要从一个金融企业的角度，来分析泰康养老社区到底赚不赚钱。对于养老社区来说，万事开头难，所以，对泰康来说，第一个项目是最难的，目前，经过十多年的努力，泰康已经建立了较为完整的保险+养老的生态体系，进入了一个高速发展的时期，从泰康这几年落地项目的速度来看就知道了，哪怕是疫情这两年，泰康仍然落地了好几个养老社区项目。
接下来，我们以泰康之家燕园一期为例，来详细解析一下，泰康养老社区到底赚不赚钱：
一、泰康之家燕园一期的总投入：
1.1 项目基本情况
泰康之家燕园的基本信息：总建筑面积：90512平米，总投资14亿，二期建筑面积31万平米，两期总面积40万平米，总投资54亿，建设成本：13500元/平米，燕园一期，虽然建设早，但建设成本是最高的，第一项目，要交学费，这点大家都能理解，我们也可以理解成，前期，泰康用了一个9万平米，投资14亿的养老社区来做试点，因为据了解，当初决定战略投资养老产业时，泰康管理层多数人是反对的，在董事长陈东升的坚持下，才投资的养老产业，目前的发展，已经充分证明，当初的决策是正确的，而且赶上了我国的“退休潮”，进入高速发展时期。
1.2 项目建设成本
一期的土地成本为35105.65元，通过拍卖获得，土地性质为：F1住宅混合公建用地、R53托幼用地，其中住宅70年、商业40年、综合50年。从土地性质来看，泰康燕园一期是可以作为房地产开发，入市销售的。土地成本：3878.56元/平米。
项目前期费用，742.96元/平米。
项目开发建设成本：9362.69元/平米，这个建设成本远高于传统的住宅项目，这里包括了康复医院的医疗设备及系统等的投入。
还有1亿多的管理成本及财务费用等。
综合燕园一期的各项成本支出，包括土地费用、开发前期费用、开发建设费用、管理及财务费用、预备费等，泰康之家燕园一期，一共投入了145167.1万元，单价为：16038.44元/平米。而2015年泰康燕园所在区域昌平南邵镇的房价约为2万元。
大家记住这个数字：泰康之家燕园一期的全部投入为：16038.44元/平米。
二、泰康之家燕园一期到底赚不赚钱
关于泰康之家燕园一期赚不赚钱，我们分成物业投资和运营两部分来研究。
泰康之家燕园一期，于2015年6月26日投入使用，也就是说，至这个时间点，泰康之家燕园的投入为16038.44元/平米，至2022年6月，泰康持有燕园一期，刚好7年，参照保险公司的资金成本，每年5%的收益率，那么泰康之家燕园七年的持有成本是：22567.7元/平米，哪怕是按10%的收益率，作为持有成本，那么，泰康之家燕园一期，从建好到持有的成本是：31254.38元/平米。目前，泰康之家燕园的市场价约为：43000元-50000元/平米。如果参照目前的市场价，泰康之家燕园仅物业投入这块年净增值收益率约为15%。
从物业投资的部分来看，对于保险公司来说，持有现金，是要贬值的，所以钱尽量要投出去，而相对保险公司的资金成本，5%的年收益率，就可以保本，也就是说，保险公司持有的养老社区，只要每年有5%的升值空间，就不亏了，这是安全的投资。这一点，是房地产企业很难做到的。
在泰康持有物业本身就有收益的情况下，因为泰康养老社区，泰康还卖出了巨量的保险产品，已经回收了大部分的投资，然后这部分的收益情况，大家再算算，就很明确了。
接下再简单研究一下运营部分，泰康之家燕园，如果不计算物业投入的成本，因为那部分已经单独计算过了，日常运营，泰康之家燕园的收入高于北京大多数养老机构，据行业普遍认为的传统养老机构入住率达到60-70%即可实现运营平衡，高于这个比例，即有盈利，而对于泰康之家燕园一期，在不计算物业成本的前提下，这个比例应该不会高于50%，而目前泰康之家燕园的入住率已经超过了90%，那么，从运营的角度，您认为泰康之家养老社区赚不赚钱呢？
以上我们较为全面的解析了泰康之家燕园一期的投入产出情况，作为行业案例研究，仅供大家参考，关于养老社区的投资，不同的企业，有不同的算账方式，所以会得出不同的结论。我们只有跳出固有的思维方式，从一个更加客观的角度来分析，或许将得到一个更加客观的结论。
中健联康养研究院长期关注研究国内外康养案例，我们希望，所有的养老项目都应该是赚钱的，因为只有赚钱的养老项目，才能够持续发展，才能够持续为人民美好、幸福的老年生活服务，这样养老产业才能形成良性循环，特别是对于我国日益加深的人口老龄化程度，对于已经到来的新的“退休潮”，我们需要高品质的养老服务，当然，任何一个行业，合理的利润，可以促进期发展壮大，暴利是不可持续的，正常经营的养老项目也不太可能出现暴利项目。
目前，泰康已经初步建立了保险+养老的生态系统，已经赢得了发展先机，在这轮持续的“退休潮”中，成为最强的弄潮儿。
来源：中健联康养研究院，数据来源：北京理工大学管理与经济学院张晓育工程硕士学位论文“泰康之家-燕园（北京）养老社区项目成本管理研究”。
