养老产业也称老年产业，是指专门为老年人提供商品和服务的产业。它包括所有有关老年人物质和精神需求以及其他特殊需求的商品生产和服务，是从第二、第三产业以及第四产业(信息产业)派生出来的特殊产业。
荆棘产业路
随着我国老龄化的加剧，各地政府对养老设施和服务的投入不断加大，吸引民间资本进入养老产业的政策也相继问世。然而，政府过度介入市场与政策扶持力度后劲不足的情况却并存。其实，在养老产业这一公益市场领域，政府只需“摆正位置”，集中精力做好两件事情即可。一是“托底”，做好基础性服务建设;二是“扶高”，利用政策撬动民间资本进入高端市场，做到“两翼并进”，促进养老产业多元化，分层次健康发展。
发展老龄产业，需要政府发挥主导作用，根据老年产品的市场属性分类。按照公众物品、私人物品和准公共物品的不同层次，有所为、有所不为。公共物品包括老年公益设施，基础社会养老等，应当由政府直接供给或市场提供政府购买，面向老年人免费。对于准公共物品和私人物品，政府应让位于市场，根据实际需求，以政策扶持形式引来社会力量，形成“不求所有，只求所用”的良性竞争机制。在当下紧缩的信贷环境下，普通地产项目融资尚处于狭窄的融资环境，养老地产项目所拥有的融资空间可想而知。“目前，银行信贷额度一紧再紧，依靠基金、信托等民间渠道的开发企业融资成本早已飙升。”某券商投行部人士介绍，“在我所接触的普通地产项目中，有的年融资成本高达40%，甚至有的开发商喊出了50%的年融资成本。”目前许多稍有眉目的养老地产项目也仅仅停留在刚刚扭亏为盈的阶段，他们显然承受不起这样的成本要求。虽然与养老项目比较匹配的保险资金投资房地产已放开，但目前的放开程度与业界期待还相距甚远。以所谓的“反按揭”为例，已经呼吁了很多年，却依然没有推出的迹象。在中国，“金融创新”说来容易，但要真正推出来，往往非常困难。“相比较而言，发达国家处在足够富有、金融领域市场化程度较高的阶段，国家会专门针对老龄化问题而设立相关的市场激励机制，但我国老龄化的特点是未富先老，因此这一过程明显与发达国家相反。”
我国老年产业目前到底还有哪些问题，全国老龄办健康信息中心主任温华均告诉《新产经》记者：“养老产业首当其冲的问题就是资金来源渠道少，投入资金严重不足;其次是地域分布不合理，城乡发展不合理;而地区分布不合理，城乡发展不均衡和规模小，影响整体服务功能的发挥等问题一直是我们一直在期待破解的难题。另外，服务项目单一，服务功能简单，养老政策不配套，管理服务落后和从业人员素质低，知识结构不合理，人员迫切需要培训等情况也摆在眼前。”
根据零点前进策略公司对老年人养老产业的研究发现，发展养老产业应采取“福利性产业，商业化运作”的模式。人口老龄化是中国的社会问题，老年产业是福利性产业，发展老年产业解决社会问题是能够享受政府政策和资金支持的。因此应该采取政府主导的市场化、社会化、多层次的产业模式，引导社会各方面力量参与对老年产业的投资，引入市场机制，保持老年产业不断发展的生命力。
我国养老产业发展前景整体向好，在这样的背景下，更应优先发展养老服务设施产业、老年社区服务产业、老年照料与护理产业、老年日常用品产业和老年旅游产业。
买与卖的“棋局”
就目前养老机构的供需情况来看，全国共有老年人福利机构5.1万余家，床位数总计104.2万余张，共收养老年人81.7万余人。其中，国家办养老机构1054个，床位数6.4万张，共收养城市无劳动能力、无生活来源、无赡养人和抚养人的老年人和自费代养老人6万余人;乡镇敬老院3.8万个，床位数84.8万张，收养“五保”老人62万余人。在全国，己有70%的乡镇建起了敬老院，街道办敬老室、托老所达到1.1万个，床位数约10万张，收养老人近9万人。社会力量投资兴办的养老机构有1623家，收养老人4.7万人。
即便如此，养老机构的发展依然远不能满足我国老年人社会养老的需求，养老机构的服务设施状况缺口颇大。目前我国大多数养老机构设施简陋, 医疗卫生设施条件较差, 护理人员专业技术服务水平低,以收住、托管老年人和老年人日常生活照料、基本护理服务为主, 疗养保健型、休闲娱乐型养老机构数量不多, 难以满足部分老年人多层次养老生活的需求。
从管理上看，养老机构的管理层面凸显窘困。现有公办养老机构经济来源单一,管理和运营体制适应市场能力普遍较差,服务项目内容有限,服务专业化水平低,普遍存在高投入、低产出问题, 社会覆盖面很小。而社会商业性与社区民办养老机构由于政府政策支持与财力资助不足,存在养老机构地区发展不平衡,设置布局不合理,经营运作模式陈旧,服务水平参差不齐等问题，养老服务设施和服务内容及质量和收费标准偏离社会及市场要求,入住率及投资回报率较低。
在城市目前的社会养老机构中,符合现代老人高品质养老生活需求的真正意义上的老年公寓很少。大多数养老机构的经营运作仍然遵循传统的类似住医院和集体宿舍的模式。入住者多为半自理或不能自理的老人。那些年龄较低，能够自理的老人入住比例较少。养老院也缺少人性化和个性化的服务,入住者的自由和私秘空间很少,不符合现代老年人居住、养老的理念和要求。
因此,目前大多数社会养老机构面临的尴尬是,老人们只要在自己家里还能维持,就不愿意去住社会养老机构。而低龄健康、能够自理或者经济状况优越的老年人却往往找不到适合他们的养老机构。
养老基金蓄势待发
全国老龄办健康信息中心主任温华均指出，在这样的条件和背景下，设立养老基金已经势在必行。配套与条件,规划与政策可以由全国老龄委通过自身属性和政策支持来实现。设计与工程,售楼和出租则可以交给专业的配套地产公司去完成,“土地与融资,运营和管理”可以靠市场化去落实和实现。私募基金公司的主要功能就是合理有效地将社会上剩余资金，在风险可控的条件下，去投资收益可期的优质项目，充分地使用资金杠杆，使有限的资金发挥最大的功能，通过合理的财务分析，成本测算，让投资项目按计划运作。在资金旗下的各个部门，按照专业化分工，使具体项目达到并按照一定的收益率运营。
“戴德梁行”日前发布的数据显示，2010年人民币房地产基金规模急剧增长，由年初的100亿元人民币增长至2011年1月份的500亿元。而中国海外、华润、金地、复地、绿城等国内大型开发商与金融机构均已合作设立或者拟合作设立人民币房地产基金。上海一家大型基金管理公司的负责人日前对记者表示：“我们现在已经开始关注养老产业，虽然还没有一些实际的动作，但这一块的前景非常好。”
根据第六次全国人口普查的数据，我国60岁及以上人口占13.26%，约为1.78亿，比2000年人口普查上升2.93个百分点。可以看出，我国人口老龄化进程逐渐加快。业内人士预计，到2050年，中国60岁以上的人口比重将上升到31.1%，未来健康养老产业将从提供养老住宅开始逐步向更广的领域推进，养老地产作为养老产业的核心和载体之一，市场潜力巨大。去年年底以来，已有包括保利地产、万科A、华润置地、首创置业等在内的多家开发商高调宣布开拓老年地产。
