尚处于养老地产空白期的南京，正式出让了首幅养老用地。1月21日，在2015年南京的首场土地拍卖中，本土房企银城地产最终以18亿元总价、溢价率80%拿下南京城东马群大道的G97地块。
值得注意的是，拿下这幅养老地块的银城地产，此前从未涉猎过养老地产领域。银城地产副总裁马保华向中国房地产报记者介绍，银城地产正在朝养老地产方面转型，G97地块挂牌之初，银城就对其志在必得，事先做好了高价拿下的充分准备，没有以传统房地产的盈亏率来论证这一项目，而是以企业战略层面来看待这一项目。
中国房地产报记者了解到，2014年南京就专门出台了《南京市关于加快发展养老服务业的实施意见》，南京也因此成为江苏首个出台养老服务意见的城市。同时，2015年南京也有望实现养老用地布点规划，就如何保证养老设施用地真正用于养老出台相应规范。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉指出，南京养老地产的概念很模糊，目前南京市场上并没有真正意义上的养老地产项目出现。医养结合型养老是一项高投入以及回报周期长的事业，这对毫无经验的银城来说挑战巨大。
银城巨资拿地之下，也将南京日益加剧的老龄化现状推向了前台。目前，南京市60周岁以上常住老年人数量在1500万左右，人口老龄化率较高。与此同时，南京市养老产业规模在GDP占比还不到5%，这也意味着整个南京养老市场还未被全面激活。
不惜“交学费”
在2015年南京首场土地拍卖中，银城豪掷18亿元，经过40轮“激战”，成功拿下南京首个医养结合养老地块——马群G97地块，楼面价达9723元/平方米，溢价率达80%，超过最高限价3.5亿元。
作为南京第一幅公开招拍挂的养老土地，G97地块总出让面积约12万平方米，综合容积率1.54，底价10亿元，最高限价则达到14.5亿元。该地块共分4个小地块，其中，A、B地块为老年公寓用地，C、D地块为医疗卫生用地。按照规划要求，C地块须建设老年康复医院，D地块须建设医护型老年公寓，两地块均不得分割销售或转让。
中国房地产报记者注意到，如果单从地块的面积和容积率计算，G97地块的楼面地价为9723元/平方米，但是住宅用地仅仅是G97的一部分，地块中还有不可销售的老年康复医院和养老院，因此实际的地价远高于这一数字。
如此高的地价显然也出乎南京市国土局的意料。按照南京2014年出台的新政，G97地块设定了土地最高限价——14.5亿元。但在现场竞价环节中，银城等竞拍房企加价猛烈，使得最高限价形同虚设。
对于养老地产这一新兴产业，从南京甚至全国，绝大部分二线开发商还未涉足，银城砸钱买下一块敲门砖风险不言而喻。“这个价格比一般住宅地价都要高，但是我们并没有用住宅开发的盈亏率来计算这一项目。”银城地产总经理助理王政表示，为了做好这个项目，我们在前期做了较多考察，积累了一定经验和资源。
按照银城方面的规划，G97地块中将有9万平方米的适合老人居住的住宅、6万平方米医护型老年公寓和3万平方米的老年康复三级专科医院。G97地块的A、B区，主要是老年公寓(住宅)，计划出售;C地块要求建设老年康复医院，D分区建设医护型老年公寓，床位数必须达到1500张，且C、D分区医疗卫生用地上所建房屋不得分割销售、不得分割转让。
“适老住宅的价格肯定不会低，毕竟拿地成本已经高于普通商品房。”王政表示，要做好南京第一个医养合一的养老项目并非易事。房地产开发商没有精力和资源去做医疗养护，唯一就是依托三甲医院，后期的医保衔接等问题也是需要考虑的因素。
“银城地产拍下的这块地对面有一个楼盘，其毛坯房标价约在2.5万元/平方米，而银城地产的这块高价拍得的养老地块是按高标准的精装，未来定价有可能在3万元/平方米左右。”南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远预测称。
“蓝海”待开发
“G97地块的出让意义深远。”南京市国土局相关负责人指出，G97地块项目建成后，将成为南京首个医养结合型养老院，对填补南京通过民资建居家型养老设施空白，构建立体多元化养老模式将带来重大积极影响。
G97地块打开的是一片“蓝海”。统计数据表明，南京的老龄化继上海、北京、天津之后，成为全国第四，比全国进入老龄化早了近10年。到2015年底，南京60岁及以上常住老年人口将占总人口的16.42%，但养老机构床位仅占预计老年人总数的3.4%左右。家庭结构小型化与空巢化加剧，失能老年人大幅增加等特征日益凸显。
“就目前市场状况来说，养老地产在南京市场还只是处于萌芽状态，并未真正起步。”张辉表示，此次G97地块的出让，表明由于老龄化的快速发展趋势，使得南京市政府也依据社会发展需要，开始将目光转向发展养老地产方面。
事实上，南京早在2009年就做过养老土地方面的尝试。2009年9月8日，南京玄武区NO.2009G37地块，作为当时唯一一幅性质定位为“老年服务设施用地”的地块，最终以4.62亿元的价格被苏宁环球拿下，但之后该项目却成为借养老名义圈地建别墅的“伪养老地产”，被改成了300平方米以上的双拼别墅和独栋别墅产品。
对于借养老名义搞房产开发现象，南京市民政局副局长赵军表示，南京将于今年出台规划，真正将养老用地“物尽其用”。开发商拿到土地后用于养老的，将给予一系列优惠政策，如南京自2014年下半年开始，就实行了用于养老土地满五年后政府给予租金补助政策，即“以收治失能老人为主的，租金上每张床位费每年补贴500元，收治半失能老人的，补贴400元。”
孟祥远认为，养老地产在南京已经逐渐被不少大牌开发商关注，未来市场行情十分看好。同时，由于目前养老地产的发展还不专业，更需要出让集中的大规模地块，集中建设养老设施和公寓，让有资金实力的开发商来参与，未来南京还要走很长的路。(中国房地产报)
