8月的海南，下了海口美兰国际机场，四处都是暑期出游的人群，一片热闹。从海口坐高铁到琼海的路上，热带风情美不胜收，人流却开始慢慢减少。从琼海高铁站坐上出租车到市区的路上，周围的楼盘林立，但是四周人气却并不旺盛。
“几年前因为博鳌的概念琼海开始出现大量新造的楼盘，价格也开始上涨，但是价格拉上来以后很多楼盘就已经陷入滞销了，目前销售并不算理想。”海南我房网创始人林志标向《第一财经日报》记者表示。
在健康、医疗产业不断被资本市场热炒的时候，包括琼海在内的海南很多楼盘都打着健康养生的概念。而这些有着健康、养生、医疗概念的地产项目通常也是针对老年人，也可以被认为是养老地产。
某研究院将养老地产定义为专门为老年人养老需求而开发的、有针对性的地产产品，其与普通住宅主要的区别在于会侧重提供医疗看护、老年活动中心等配套设施，从娱乐、学习、交往、情感等各方面来满足老人的需要，其中养护是最重要的一环。相较传统的养老院，养老地产在规模上更大，所参与的机构也更加专业化。
申银万国此前发布数据显示，目前有超过13家房企选择转型医疗产业。包括阳光城、恒大、绿城、宜华地产、世荣兆业、运盛实业等都在尝试转型养老和医疗等行业。
但是这个市场目前究竟怎么样呢?《第一财经日报》记者近日走访海南博鳌了解到，目前国内的养老医疗地产还处于萌芽期，而真正具备医疗、养老功能的地产更是少之又少。
季节性空城
坐落于博鳌滨海度假区的“佰悦湾”，主楼正面对海，4楼以上的每户阳台都可以看到海景，楼盘定位主要针对环境污染、雾霾、亚健康、慢性病、老龄化问题，意欲打造集旅游度假、居住、康复、养生、养老、投资为一体的国际化高端康复养生社区。这个社区包括商场、星级酒店、医院等在内的设施都由小区自主配套。
8月的一天，《第一财经日报》记者走访上述项目，与临近度假区的热闹景象相比，该项目的售楼大厅，除了记者本人以外没有看到任何客户。
“我们下了班就去楼盘配套的游泳池游泳，现在还没有业主，看房的人也不多。”销售人员小刘(化名)告诉本报记者。
记者进入小区看到，里面的设施非常新，虽然是下午但是很安静，除了高楼传来的装修声以外，几乎没有任何杂音，也并没有看到任何业主或是其他的看房人员。
与多数的旅游地产类似，佰悦湾主推“温德姆托管模式”的物业管理方式，主要的选择模式分为两种。第一种是每年自住14天，其他的交给楼盘物业作酒店式公寓出租管理，利润六四开(业主占60%，物业占40%);另一种是自住140天，其余200多天交给物业打理，利润同样也是六四开，不同的是后者的水电煤物业费需要业主另外支付。
“目前这里的客人来自北上广的比较多，现在我们的售价是每平方均价一万四，付全款还可以享受额外的九折优惠。”售楼处人员小刘一边向本报记者介绍，一边迫不及待的带领记者去感受可以眺望海景的样板房。
在四楼的样板房内记者看到，从厨房到卧室的装修都并不逊色于海南当地的星级酒店：阳台上可以看到不远处的海滩，以及正在建设的人工岛屿。
“在家里的阳台上你就能看日出，而且这里所有的家具，包括床、厨房用品甚至阳台上的躺椅都包括在房价内，您不需要再额外添置任何东西。”小刘向本报记者介绍，“这样的一套住宅只需70万不到，如果您采用 第一种方案，每年可以免费住14天，除此之外每年还可以享受房屋出租的收益。”
尽管该项目的地理位置、配套、装修等都算不错，但是售楼人员却告知记者，该楼盘的销售量却并未超过50%。林志标仍表示，这个项目的销量在当地已经属于非常好的。
“目前琼海一直存在季节性空城情况，在每年的冬天几乎很多楼盘都全部满员，很多客户都会全家像候鸟一样来海南“过冬”，而到了夏天这里就几乎走空了。这里的市场还是不如人意，很多楼盘存在一定的滞销。”林志标告知记者，“所以很多人不敢在这里投资买房，因为买了之后很难脱手，除非你是真的打算自住，前几年好一些，这几年博鳌的房子越来越难卖。”
医疗功能实现难
另一方面，《第一财经日报》记者多方采访获悉，虽然上述楼盘打着医疗养生的功能，但是真正实现还是非常困难。
“目前我们完成的是与北京999医院的签约合作，其中急救的部分已经谈好，届时会有内地的医生过来坐诊。”小刘介绍。
一线城市的医生会愿意过来吗?
面对记者的质疑，小刘解释道，按照海南地区特有的“名医邀请模式”，他们考虑邀请来自北上广的医生过来坐诊，顺便度假，一般每次半个月左右，院方会提供来回机票以及住宿，也会有高额的"出诊"补贴，“在海口、三亚都是这么做的，内陆的医生都很愿意过来的。”小刘说。
但在这个规划拥有48000平方米康复医院、4000平方米养身中心的小区内，仅仅依靠这个方案恐怕并不能满足其设定的医疗需求。对此，小刘也承认，截至目前，除了与北京999医院的急救中心已经确认了合作关系外，其余的医疗项目仍处于“纸上谈兵”阶段。
事实上，要做一个小区的高档康复医院，它所需的投入在资金规模和难度上并不亚于小区房屋本身。多位业内人士认告诉记者，养老房产更多的挑战是来自于医疗硬件之外的软件配套，需要更多更专业的医生和专家资源，而这一点其实是非常缺乏的。
根据某研究院在今年6月份出的报告，目前国内的养老房产开发主要分为老年公寓、医养结合的老年社区以及度假养生区这几种方式。在这其中，老年公寓以及医养结合的社区多数立足于城市，度假养生社区则多数建立在城市周边以及休闲旅游区，早前出现的海南、云南等地房产是这些养生社区的主要聚集地。
但无论是哪一种方式，目前国内养老社区真正实现“医疗”功能实际都非常困难。
从国家花大力打造却难以推进的社区医院配套就可窥见：社保报销问题在基层社区难以全面推进;专家资源不足，普通的患者不愿去就诊，导致社区医院就诊率不高，因此留不住优秀的医生，导致恶性循环。
盈利困局
某研究院的一份报告指出，近十年中国人口老龄化进程明显加快，未来20年中国老龄化将进入加速阶段，预测到2030年60岁以上人口占比将接近30%。可以说，整个市场目前是一个蓝海。
“有医疗功能的养老地产是一个很好的解决中国养老问题的办法，无论是对于资本还是社会需求都可以实现双赢。”复旦大学经济学院院长张军对本报记者表示，“我们都知道现在国家社保还会有段时间处于"空账期"，通过其他方式手段来解决医疗问题对于国家来说也是需要的。”
但是我国却面临了一个“未富先老”的阶段，欧美一些发达国家在进入老龄化社会时，人均GDP在1-3万之间，而我国现在人均GDP也才5500美元，人均收入直接制约了人们对于医疗养生类地产的需求。
《第 一财经日报》记者多方采访获悉，目前我国的养老地产项目的盈利模式大概有三种。第一种是“出售型”产品，主要是通过配套设施来完成房产出售，比如东方太阳城项目。第二种是“会员模式”，通过收取租金享受专业的服务，比如上海亲和源老年社区，但是这个模式是一个长期持有的过程，多数开发商不会选择这个模式。 第三是“租售并举”，比如北京的太阳城项目。
虽然上述项目由于自然景观的不可复制性，项目定价和议价能力高，但是由于项目的季节性强，设施及服务享受不频繁，因此导致开发商前期投入大、回收周期 长。目前看来，这类地产的盈利模式包括住宅销售、设备租用和提供服务三大块，但是由于整个市场的关系，目前在销售端就已经出现了供过于求。
“这类产品在海南太常见了，大家都是一窝蜂开发。” 林志标告知记者。
此 外，由于养老地产具有产业链长、涉及领域广的特点，这一领域的主要投资者包括养老服务机构、地产开发商、保险公司以及境外投资者等，涉及产业涵盖居住、护 理、医疗、文体、餐饮服务等。同时养老地产项目前期需耗费大量资金，且投资回收期较长。总体来看，其核心属性是“养老”而不是地产开发，决定其面临一系列 开发难点。
一个可以看得到的前例是，哪怕是在20年前已经尝试养老医疗地产开发的美国，目前该项目的平均收益率也只有10%。
