中美两国养老市场的差异性,主要有以下五个方面:
一、养老住宅(产权销售型)
美国销售型养老住宅通常为住宅开发商为主,持有型养老地产以专业养老地产开发和运营商为主。在美国,入住养老住宅和养老社区有年龄限制,一般要求满55或62岁以上。类似太阳城的超大型的活跃长者社区通常80%以上居民必须满足年龄限制。而在中国,很多产权养老住宅社区入住不限年龄,最终成为传统住宅社区,没有真正做到以老年人居住为主的社区氛围。
二、融资渠道
美国HUD/Fannie Mae/Freddie Mac/FHA为持有型养老项目的贷款力度很大,也有成熟并有较大规模的私募基金投资养老项目。同时美国的上市房地产信托基金(REIT)市场非常发达,医疗大健康地产REIT持有大量的养老资产、医院和医疗办公楼。商业银行也乐于为养老项目提供开发贷款。知名的养老开发商和运营公司融资难度不大。
在中国,目前商业银行基本没有为纯持有型养老项目提供贷款,国内也没有专注的、纯粹的私募投资基金转专注于持有型养老项目和支持的投资。大量的低成本的资金,比如保险公司的资金很难投资到真正需要资金的运营公司(OpCo)和项目。国开行的长期贷款的门槛也比较高。轻资产的项目基本上得靠投资方自有股本金投资。
三、开发成本
在成熟的持有型养老地产市场如美国,开发项目的土地成本通常占总开发成本的10-30%,土地及较合理的总开发成本和开发现金收益率,加上优质的运营能为投资方带来合理和可观的投资回报。因为有跟风险匹配的投资回报,加上持有型养老地产显著的抗经济危机特性,持有型养老地产得到了越来越多的大型机构投资者的青睐,为房地产投资配置重要的部分。而中国一线城市的养老用地楼面价太高,基本不支持养老地产的开发和长期持有和运营,不少项目不得不以可继承可转让的使用权会籍模式销售,才能实现一定的开发利润。
四、业务模式、业主和运营商
在美国,很多业主仅仅为资产持有方(如:REIT),其委托专业运营管理公司营运。典型的运营商也是开发商和私募结构里的GP,通常以不到20%的股本金撬动开发项目的投资和资产包并购。中国目前这种模式基本上还不存在。在美国,绝大部分的运营商专注于养老,不断精益求精,通过持续创新提升服务品质和盈利能力。在中国,太多的公司养老仅仅是其业务的一个板块,专注性有限。
五、市场环境、客户和消费者
总体而言,中国政府的养老扶持力度在逐步加大,但还不足以真正推动持有型养老社区的真正发展,法律法规也不健全,有待完善。比如对现有养老设施消防法规的误读限制了不少改造和新建项目。
而在中国传统思想中,入住养老机构对老人及其子女来说是没有面子和不孝的体现。客户和消费者都需要更多的引导和教育。而作为老年消费者,中国老人也很少考虑退休财务规划以确保退休生活的品质。入住养老社区与否是退休财务规划重要的一个方面。
来源:水印中国CEO 汪勇
2017美国养老及康复产业考察团
美国早在1975年就已开始发展养老产业,截至目前已经发展了40年。美国养老护理行业形成了以居家养老、养老社区和专业护理机构在内的三大细分领域。拥有世界上领先的适老化产品,服务和解决方案。基于多年的商业运作经验,在以下领域具有卓越的竞争优势:养老机构运营管理、康复医疗、适老化设计、安全防护、养老培训及项目咨询。
美国LeadingAge养老协会养老展( LeadingAge Annual Meeting & EXPO)于每年10月底至11月初,在不同的州召开年会暨老年服务及养老产业展会。2017年展会10月29日至11月1日将在美国路易斯安娜州(LA)新奥尔良市Ernest N. Morial会展中心举办。展会为养老从业者、专家学者、投资者、供应商提供一个规模巨大的交流平台。考察期间,还将就养老产业的投融资、房地产、养老院管理及服务人员培训、老年产品开发制造等话题与美国同行进行项目交流,寻求合作机会。
作为国内领先的养老产业活动组织者,中健联盟(北京)养老服务有限公司、中展集团北京中展普仁国际展览有限公司受美国养老协会邀请,将联合美国驻华使馆共同组织国内企业赴美参观、学习、考察。
特色一:参观美国最大养老机构运行商Brookdale , 学习先进运营管理理念。中弘集团正参与洽购美国养老机构布鲁克代尔老年关怀公司(Brookdale Senior Living) (BKD.N), Brookdale成立于1978年,是美国市场排名第一的养老服务机构,占据的美国市场份额达10%。在全美47个州运营着生活自理型社区、协助生活社区、阿尔茨海默症照料社区、持续照料退休中心(CCRC),共计约1055个社区,为超过10万名客户提供服务。
特色二:参观太阳城纽约项目,学习养老产业商业运行模式。美国太阳城(SUN CITY)是美国、也是世界上著名的专供退休老人居住和疗养的社区。由Del Webb公司于1961年开始建设,经过40多年的发展与完善,已成为美国开发老年社区的著名品牌,开发商已在美国开发了20多个以太阳城命名的老年社区,其中占地在20平方千米以上的老年社区有:SUN CITY IN ARIZONA,SUN CITY IN CALIFORNIA,以及SUN CITY IN FLORIDA。
特色三:参观拥有170年养老产业经验的美国新犹太之家的曼哈顿照护中心。曼哈顿长者照护中心位于纽约曼哈顿上西区,主要面向长期家庭照护及康复治疗的长者,共有440个床位。美国新犹太人之家(The New Jewish Home )旗下最新养老服务产品,新犹太人之家拥有170年长者照护经验的资深长者组织。
特色四:参观全美第一大养老展,深入地了解美国养老产业的重点领域、关键领域及相关企业。与行业专家和行业领袖的互动交流,把握养老产业的发展方向宏,学习先进管理理念。
特色五:与国际顶级老年健康研究机构座谈,全面了解当地养老及护理服务体系,建立战略合作关系及寻求投资机会。
特色六:考察期间,中健联盟秘书长蒋洪卫先生、北美养老协会资深专家Dan Levitt先生从中美两个国家视角深入探讨养老项目,交流参观、学习要点。
特色七:美国大使馆官员全程陪同考察,确保与美国养老行业协会、知名养老企业高管深入交流沟通,把握养老产业发展方向。
特色八:游览美国东西海岸主要养老圣地迈阿密,感受舒适和欣怡的海滨城市风貌,迈阿密市区游览比斯坎湾的海滨,考察佛罗里达州旅居养老项目发展情况。
特色九:在纽约与知名养老行业协会,知名养老企业高管座谈,开拓养老服务业及大健康产业全球新视野。
特色十:考察美国东海岸多样化康复及养老机构,全面了解当地养老及护理服务体系。
养老机构运营公司、地产商、养老机构、康复医疗企业、机构投资者,有志进军养老产业的企业家及高管等均可可报名参加。
支持单位:美国大使馆
邀请单位:美国养老协会
主办单位:中国健康养老产业联盟、中国林促会生态养老分会
承办组织:中健联盟(北京)养老服务有限公司、中展集团中展普仁国际展览有限公司
报名咨询:电话/微信:13811691944
时间 |
行程 |
住宿 |
餐 |
第一天 10月28 周六 |
北京/ 休斯顿/新奥尔良 航班: 早机场集合,乘飞机飞往新奥尔良,抵达后入住酒店休息。 |
新奥尔良 |
X 晚 |
第二天 10月29日 周日 |
新奥尔良 全天参展 参观全美最大养老康复展会LeadingAge展,参展企业超过600家。 |
新奥尔良 |
早 午 晚 |
第三天 10月30日 周一 |
新奥尔良 与协会及知名企业座谈,参观当地养老机构。 计划参观、考察Lambeth Center 长者中心 |
新奥尔良 |
早 X 晚 |
第四天 10月31日 周二 |
新奥尔良/迈阿密 航班: 早餐后乘飞机飞往迈阿密,抵达后参观当地旅居养老企业。 计划参观、考察Woldenberg Village 长者照护社区 |
迈阿密 |
早 午 晚 |
第五天 11月1日 周三 |
迈阿密/纽约 航班: 早餐后乘飞机飞往纽约,抵达后晚上参观纽约百老汇广场 |
纽约 新泽西 |
早 午 晚 |
第六天 11月2日 周四 |
纽约 1)Brookdale Senior Living,Brookdale曼哈顿长者照护中心(全美最大养老机构运营商,中弘洽谈收购) 2)曼哈顿长者照护中心The Living Center of Manhattan(纽约市中心的创新养老机构) |
纽约 新泽西 |
早 午 晚 |
第七天 11月3日 周五 |
纽约 上午距离纽约最近的太阳城Del Webb Sun City's near New York 下午市区游览购物: 推荐一:东部最大的奥莱购物woldburyg购物(打折产品多) 推荐二:市区华尔街+第五大道购物(新品多) 二选一游览 |
纽约 新泽西 |
早 X 晚 |
第八天 11月4日 周六 |
纽约/北京 航班: 后前往机场办理登机手续,返回国内 |
飞机上 |
早 X X |
报名费:2000元/人
基本团费: 39800元/人
此费用包含:
1)、住宿:全程入住星级酒店;
2)、餐食:普通团队午晚餐,全程自助餐为主;
3)、交通:包含机票及行程中城市交通游览用车;
4)、门票:包含行程中所列景点首道门票;
5)、导游:包含行程中各地优质导游服务;
6)、小费:包含全程所需支付的小费;
7)、展会论坛门票一天
8)、签证费
注:已有美国签证,可退签证费
报名电话/微信:13811691944
此费用不包含:
1)、护照费用
2)、境外自费项目;
3)、洗衣、理发、电话、饮料、烟酒、付费电视、行李搬运等私人费用;
4)、出入境的行李海关课税,超重行李的托运费、管理费等;
5)、行程中未提到的其它费用:如特殊门、游船(轮)、缆车、地铁票等费用;
6)、司导超时费,100美金/小时;
7)、因不可抗拒的客观原因和非我公司原因(如天灾、战争、罢工等)或航空公司航班延误或取消、领馆签证延误、报名人数不足等特殊情况,我公司有权取消或变更行程,一切超出
8)、费用(如在外延期签证费、住、食及交通费、国家航空运价调整等)我公司有权追加差价
额外服务要求费用:
1)、英语口语翻译200美元/小时
2)、全程单间差价: 500美金/人
3)、考察期间,还将针对公司需求安排商务对接,参加者需要额外支付费用。
如因个人原因造成申请签证失败,报名费不可退。
组织方有权根据实际安排调整形成安排和参观内容。
名额有限,报满即止!
签证类型:美国B1B2签证(旅游)
序号 |
项目 |
内容 |
备注 |
预约所需材料:护照首页、照片(电子版、纸质版)、身份证复印件、个人资料表、签证费 以下材料均为面试所需提供材料,仅需原件。尽量提供齐全! |
|||
一 |
护照 |
1. 新、旧护照原件 2. 新护照的扫描件(用于预约面签时间) |
护照需本人签字 |
二 |
照片 |
1.2寸(51mm*51mm)白底彩色照片电子版 2. 全家福照片;出国旅游的照片(提供有明显建筑的) |
不能戴眼镜、身体不得倾斜 |
三 |
个人证件 |
1.身份证原件 2.身份证扫描件(用于预约面签时间) 3.户口本原件 4.结婚证原件 |
|
四 |
工作证明 |
1.雇用公司的营业执照复印件或组织机构代码证复印件,并加盖公章(必须有该年有效年检章) 另:事业单位,学校,医院提供相应的代码证复印件加盖公章亦可 2.用正式公司信纸出具的工作单位证明信(中文即可)加盖公章,准假人签字,注明日期并明确以下内容 .工作单位的地址,电话和传真号码 .申请人的姓名,职务,工资和在工作单位的工作年限 .对准假期的批准及费用由谁支付字样 另:此项工作证明资料有模板(联系客服索取)或您亦可提供4张加盖公章的空白公司抬头纸(信息齐全,可代做此项资料) 3.公司宣传册(如有请提供) 4.个人名片 5.个人简历(必须提供,联系客服索取模板) |
(1.在职证明须标明去往美国的时间;2. 有公司领导签字) |
五 |
经济证明 |
1.近6个月银行卡交易记录(银行打印,盖银行章,工资卡最佳)或者存折原件,余额需大于或足以支付此行费用,余额越充足越好。 2.房产原件,购房合同原件 3.车产原件,行驶证原件,行使登记证原件 |
辅助材料,提供有利于出签,固定资产体现您在中国的约束力 |
六 |
其他说明 |
1.个人资料表(联系客服索取) 2.暂住证:非北京领区,但是在北京工作,生活的申请人提供复印件及原件(最好提供) |
暂住证要求6个月以上 |
七 |
学生 |
18周岁以下的孩子需提供 1. 子女出生证明原件(显示父母姓名) 2. 父母结婚证的原件 3. 学校就读证明原件(联系客服,索取样本) 4. 父母英文版在职证明原件及双方近3-6个月流水对账单(银行打印并加盖银行章,工资卡最佳,打印日期在15天之内最佳,余额足够支付此行的费用,余额越充足越好) 如孩子的父母有一方或双方都不随行,需提供 1. 所有不随行父母的身份证原件 2. 所有不随行父母的书面签名授权,并注明: 同意子女赴美旅游、此行目的,大致的旅游日期和时间、同意单次还是多次入境、不随行父母的联系方式。 |
经济证明提供父母的 |
八 |
退休者 |
1.退休证原件 2.退休金证明(如:存折原件;银行储蓄卡近3-6个月流水原件,打印日期在15天之内最佳,余额足够支付此行的费用,余额越充足越好) |
|
注意:1.使馆有权利要求客人面试、销签或补充其他材料等要求。2.收到齐全材料,我公司将安排在两个工作日左右完成工作(旺季时间可能延长,如有特殊情况请说明,我公司将作出调整)。3.出签周期均为经过近期办理经验而告知,并不代表使馆官方受理周期。4.办理任何国家签证我公司建议客人出签后定机票、酒店等,如耽误行程我公司无法承担除签证以外责任,敬请谅解。 |
领区划分:
北京领事区
包括以下省市:北京、内蒙古、新疆、青海、宁夏、甘肃、陕西、山西、河北、山东、河南、湖北、湖南、江西。
上海领事区
包括以下省市:上海,江苏,浙江和安徽
成都领事区
包括以下省市:四川,重庆,西藏,云南和贵州
武汉领事区
包括以下省市:湖北,湖南和江西
广州领事区
包括以下省市:广东,广西,福建和海南
沈阳领事区
包括以下省市:辽宁,黑龙江,吉林
香港总领馆
包括香港和澳门。
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