养老地产，大家可能对这个词语比较陌生，随着中国快步进入老龄社会，老龄人口日益增加，已经占总人口的10%，由此带来的养老设施需求规模巨大、增长迅速，而对应的养老设施供应却严重不足，养老地产作为养老设施的主要部分具有稀缺性，行业投资价值日益凸显。受国外养老地产在成熟阶段表现出收益高、稳定性强、抗周期风险等特点吸引，以及国内养老地产的市场供需状况，各类机构纷纷进入养老地产投资、开发、运营领域，其中传统房地产开发商、产业投资者、保险公司、政府及国外投资机构成为主力。那么，小编今天就给大家普及一下养老地产的知识和情况。
养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营;开发商推出的养老地产项目。
1月29日，《北京市居家养老服务条例》由北京市第十四届人民达标大会第三次会议通过，并将从今年5月1日起实施。北京市民政局副局长、新闻发言人李红兵表示，作为全国首个地方性居家养老服务条例，北京市居家养老服务条例“首次明确了政府、企业、家庭、社会在养老上各自承担的责任”。
同时，政府应当引导、支持、鼓励企业和社会组织参与居家养老服务的提法，也吸引了很多房地产企业的注意。
养老产业本身就是许多房企已经开始关注的新领域。居家养老，让不少房企看到了新的市场空间，不过也有许多制约因素需要突破。
传统地产开发商基于对房地产细分领域的拓展、产品多元化的尝试以及寻找新的利润增长点等目的，介入养老地产投资开发，多以开发住房的思路开发养老地产，以养老的概念将产品进行差异化打造，最终以产品销售实现投资回报，养老地产的后期运营或者缺失或者委托专业养老服务机构。据不完全统计，国内已经进入及拟进入养老地产的知名房企超30家以上，其中不乏万科、保利、北京太阳城、花样年、绿地、绿城、首创置业、今典集团、路劲地产等著名房企。目前来看，传统地产商介入养老地产投资开发，已经成为未来一大趋势，但运营模式、盈利模式都在探索之中，效果也并不相同，部分开发商秉持住宅开发思路、实行销售为主的策略获得了良好效果，如万科幸福汇项目2011年6月开盘去化83%、2月时间内一起全部售罄;但也有部分开发商的项目因定位过高、区位不佳并未取得预期效果，如保利嘉兴西塘越项目2012年9月开盘之后3个季度仅去化30%、整盘去化预计需要2年半左右。
小编认为养老地产是适应时代而，生中国传统的养老概念是“养儿防老”，宣扬的是长辈年老不能照顾自己的时候有儿孙绕膝、身心愉悦，不会面临孤独终老的状况。但随着生育状况、西方生活方式的影响以及人口结构的改变，已经有越来越多的子女选择离开父母独立生活，很多老年人也更愿意与同龄人结伴成群。从观念趋势上看，老年人的生活观念和态度正在发生着变化，更多较高学历和高收入的老年人开始建立自立、自信、自理的生活态度。戴德梁行近期的一份调查显示，中高收入的老年人希望与子女同住的只占10%的比例,不希望与子女同住的占40%的比例，希望和子女为邻的占50%的比例。但是开发商应看清情况在试水，现阶段的养老地产也有着它不可抗拒的困局。
困局一：回报周期过于漫长
尽管众多企业进军养老地产，但盈利问题依然是摆在它们面前最大的困局。业内人士指出，完善的医疗配套、合理的建筑设计、人性化的服务体系，都是养老产业开发初期必备的要素，这无疑需要长期高额的资金投入。同时，长投资、长回报特点决定了服务才是养老产业最终的盈利来源，但国内的养老产业都处于较短期阶段，前期的成本无法收回，日常的收支无法平衡，这些都给养老产业的运营带来了比较大的资金压力，造成盈利困局。
困局二：卖概念大于卖服务
真正的养老地产，应该称为养老产业，其核心内容并非开发，而是服务。养老产业的服务营运涉及与医疗机构无缝对接，配套设施应契合老人需求，这对于向来追求“高周转、短平快”的房地产企业而言是一大难题。开发商的主要盈利点还是获取廉价土地，通过一定时间的持有，等待土地的升值，而在概念设计、规划设计、建筑工程、营销、销售等环节都可长期采用外包模式，全程的分段外包不利于开发商建立和磨合运营能力。在业内人士看来，随着时间的发展，养老地产走向“服务核心”的良性循环，盈利困局也将随之而解。
困局三：开发商“挂羊头卖狗肉”
在住宅、商业等地产严厉调控的同时，国家对带有公益性质的养老地产往往具有一定的政策支持，一些开发商趁机钻政策的漏洞，借发展养老地产为名，实则圈地赚钱。还有一些保险业投资的养老地产项目，打着养老的名义向政府要求划拨土地，却暗自“以租代售”获取利润，这些都是开发商“挂羊头卖狗肉”的行为。“养老地产之所以存在挂羊头卖狗肉的行为，是因为国家没有专门用于养老地产开发的土地，而是利用公益划拨、旅游用地变更等形式取得土地。”一位养老地产从业者坦称。(搜狐焦点网)
