【主题】富人为什么爱上养老地产?
近来有不少评论指出，目前中国的富人在投资方面，相比其他性质的房产更倾向于养老地产，那富人为什么都爱上了养老地产?
实际上，中国的老龄化问题日益突出，也是养老地产热销的主要因素。大家如何看待养老问题?目前中国的养老地产处于何种局面?
【嘉宾】
世邦魏理仕策略咨询部资深董事 王笑梅
九如城养老养生中心首席研究院，资深地产人 项震
全国房地产商会联盟养老旅游地产专业委员会主任 罗渊
【议题】
1、 有很多人觉得养老地产离我们很远，但其实他就潜伏在我们身边，但在中国，可能养老产业这个概念还没有渗透到每个人的生活中。其实现在又不少企业和个人都选择了投资养老地产，所以想先问一下各位，目前中国的养老地产现状如何?上海的养老地产现状与中国有没有不同点?上海的现状如何?
2、 为何目前富人和企业更偏爱投资养老地产?这是否说明了目前房地产市场存在的一些问题?
3、 另外也有很多人说富人爱上了养老地产，这是否预示了中国的老龄化问题日益突出?各位怎么看待养老这个问题?
4、 之前就有很多公益类电影提过，养老，不仅仅是给他们一个房子。所以想问一下各位，在中国养老地产目前的现状下，未来发展会是怎么样的一个方向?
5、 各位都是养老地产界的专家，想请各位对目前的中国养老地产业提一些建议。
主持人：首先聊一下，因为有很多人都觉得养老离我们很远，包括我，因为我还比较年轻，我们细想一下，它就潜伏在我们身边，在中国养老产业概念还没有渗透到每个人的生活当中去，现在有不少企业和个人都选择了投资养老地产，请问一下各位，你们觉得目前中国养老地产的现状是怎样的?
王笑梅：我们公司是全球最大的房地产服务公司，但是实际上我们在美国的总部是专门有一个历史最悠久的美国养老服务团队，从他们的经验来看，实际上我们大概从几年前就陆续接到一些养老方面专业的服务需求，从那个时候开始我们就关注起了中国的养老这个市场。
我个人的观点，从这个结点上来说，我们觉得养老地产并不等于养老产业，是有一定区别的。养老地产是以养老作为一个概念，真正说到养老产业，现在面临老龄化的压力。
真正老年人需要的东西不仅仅是一个房子，而需要的是一个服务，整个产业链是很宽泛的，包括医护人员，包括对老年人的关心，还有老年人在不同的生命阶段当中所需要的各种服务，不一仅仅是一个地产，所以为什么这是养老产业这么复杂的原因。
项震：养老地产，养老产业，上面还有一个，养老事业，养老有点公益性质的，特别在中国现在局面下，我们现在在谈的，我主要研究的还是养老地产。
为什么这么说，因为养老产业很宽泛，还有包括很多是养老事业范畴的东西，很多政府主导下的养老的事情，都混在一起了。从这个角度来讲，我们现在讲所谓富人要在做养老，我理解好像是有钱的企业家都在投身养老，我们所说的还是养老地产比较多，在做的过程中我们发现有很多问题，其中最大的问题是大家把养老地产和养老产业混起来了。做的过程中养老地产没法做，或者有人说养老地产不属于养老产业，是以养老的名义买地产，做的过程中又模糊了，到底做的是养老地产还是养老事业，假如做养老事业的话地产商做就会有很大问题的，所以现在很多地产商盲目的进入养老这个行业我认为是很盲目的。
我们现在觉得这个行业不好做，为什么?因为它不纯粹，比如说养老地产我们一般人的地产就是用土地造房子然后卖出去结束了，选择这个房子是选择户型、面积、配套等，不管你住进去幸福不幸福，但是养老地产不行，你买了这个房子以后还要住进去能够养老，地产商到底是造房子还是接下来要养老服务到你满意为止?
这个问题像万科就比较郁闷了，虽然造的很好，造完之后卖出去了，接下来它觉得我到底要不要运营养老，难道地产商变成养老运营商了吗?做养老服务了吗?按地产商的理解是这个房子卖出去了就成功了，幸福不幸福是后面的事情，养老的产业不能这样。现在的局面是在焦灼中，很多人都在说，但是没有好的模式出来，没有一个好的成功的地产案例出来，道理就在这个地方，做到哪一步为止。
罗渊：从大的数据上来说我们不需要讲的太精确，大家都知道，中国的老龄化问题，倒三角形接下来会非常严重，这个事情比任何一个国家迈入老龄化都会快，现在全球来看欧洲的比例达到相对平衡的状况。美国已经从本世纪开始进入老龄化的社会，中国大概在2020年以后是赶超美国进入老龄化社会，压力会越来越大。
而且中国会面临着存量的东西，原来基础设施的不完善，老年基础设施严重缺乏，不平衡，所以使得养老事业变成一个很严重的社会化问题，现在看起来，如果说在十几年前房产开始发展的时候，年轻人置业这是一个刚需，可能再两三年以后养老这块就会变成刚需，国外有很多模式在中国未必实现得了。
因为中国的家庭结构接下去很有问题，一对夫妻要负责四对老人，不能家庭养老成为主体，肯定有社会化集中养老的方式，这个东西很大程度上就会影响中国未来养老产业的格局，养老地产、养老产业、养老事业，任何一个事情一开始都是事业，再进入地产，然后再拉动整个产业，都是这样。
我们最早造房子也是社会问题，年轻人出来了要结婚，这都是社会化的问题，那时候都是国家包办的，各个区的住宅办安排，这是基本模式下解决住宅问题的方法，这是一个事业，逐渐后来通过商品房的起来把整个产业激活起来了，住宅产业不光是造房子，还有装修、家居，这是整个一条产业链，养老也会按照这样的方式走，哪些要放给企业经营，哪些是政府经营的，哪些是属于福利性的项目，这些东西要是明确一下。
主持人：目前还没有明确的规范?
罗渊：对，这跟商品房出现之前面临的一样的局面，当然不能等所有规定都规定好了我们再开始做，肯定是一点一点同步进行。
现在在一些边缘地带，界定不是很明确的，拿一块地，一部分做养老，一部分卖掉了，有很多操作方式，但是我相信在逐渐操作过程当中，相对来说房地产目前来看利润比较高，能够反哺一些现在看起来不赚钱的领域，让它具有一定的社会性质，存在一定的政府职能，是这样的状况，我相信逐渐会回归到成熟。
主持人：真的没有那么简单，之前项总这边拍了一个微电影，讲养老这个事情，去了韩国最棒的养老机构进行实地取景。之前跟一些人聊，他们说现在有一些养老地产，先造的不是养老院也不是别的东西，而是游乐场，我看老人，带着孩子一起去，孩子可以玩一下，我看我爸妈，这是蛮有意思的现象，各位老师看来，以后养老地产应该如何做这样一件事情，才能把整个行业带动起来，怎样的规范可以让养老地产发展的更好?
王笑梅：现在大家普遍上业内人士对于养老的必要性已经探讨的够多了，我们今天可以多聊一聊怎样做这个事情，这个是比较困惑的，而且还没有一个适应中国的模式诞生出来，这个是我们这一代人的义务去考虑这个事情。
日本老龄化率很高，韩国也好，很多开发商为了开发养老地产走遍世界各地看欧洲的养老模式、美国的养老模式，但是后来发现没有一个可以直接照搬到中国来，因为中国的现象太特殊了。
我先抛砖引玉，刚才讲了产业和地产的区分，我们现在把话题拉过来说地产，现在短时间内用地产反哺养老的利润，这个是比较容易借助的一块社会力量。从这个角度来说首先是选址的问题，现在政策里面已经开始出现了C9地块，有一个养老性质的土地，这种土地在以往是没有的，以往这个概念是比较模糊的，土地成本上有一定优惠，在租售模式上有一定限制，不可能让你散售之类的，这是第一块。
仅仅有这个是不够的，传统的住宅模式是可以通过便宜的土地，低息的贷款，房子总归是可以卖得到的，是可以赚钱的，但是养老问题恰恰出在这里，哪怕地是免费的，算了一下，这个养老院造好以后光每个月的运营费用、维护费用、能源费用还有老人用的护工，这些都是要钱的，还有法律风险，万一老人在这里出了事情责任怎么算，这里面有一系列的问题，如果要做到一开始选址比较成功我们觉得有一点比较关键的，这个养老社区选址是要靠近什么设施?比如有一种是靠近医院的，因为毕竟还是需要医疗服务的。
还有一种是靠近自己的子女，这是多居的概念，文化上好接纳一点，我和我孩子住在比较相近的小区里面，同时可以互相照顾一下，情感上可以接受。还有一种是靠近旅游景点，这里有养老养生的概念，是候鸟式的，一年当中有几个月是住在那里，不是所有的时间都住在那个地方，所以我们说中国的养老接下去的阶段是到时候开始细分了，不像之前一样一股脑就做一个养老的概念，接下去要细分，看你所在这个城市老年人的特色是什么，他们需要什么东西，你这个城市有什么样的资源，比如医护资源实在太匮乏的做养老也是很难的。
项震：我越研究下去越觉得养老这个问题是伪命题，没有养老问题，这个人几岁开始养老?
在中国只有他不会走了子女才会想到照顾他，现在我们是硬加上去的概念，养老没有市场，我越研究越觉得这个养老问题不是一个很好的产业，老人增加多少我们商机增加多少。其实不是这样的，养老增加消费可能不会增加，跟婴儿不一样，婴儿一出来消费就会增加。
什么叫养老?我前一段时间到公办的养老院，去考察了一下，比较深的了解下来，他们那边不希望健康老人过来，不好伺候，健康老人有他的思维，他希望服务的最好是不能动，或者不省人事最好。回到养老地产，到底养老地产是做什么?是不是地产商造一个养老院出来，现在很多地产商误解了，养老地产是不是要拿一块地，做一个养老，要么租要么怎么样，养老地产还是要造房子，地产商跟房子，这个房子怎么跟养老有关系。
有两个面向的问题，一个面向是本来这个房子的适老化问题，将来我们的房子都应该适老，地产商都应该开发养老地产，而不是造医院造养老院做配套，这远远不够，老龄化社会要解决这个社会的问题，而不是解决这些增加老年人的人数问题，以后所有的房子都应该适老，现在大量的公房都没有电梯，不知道老人该怎么办，地产商一定是造房子的，如果造好以后做服务全部转性了，这个是没有道理的，造完以后干什么呢?叫别人运营吗?还是自己运营?
养老地产问题是一个纯粹的地产，但是现在又很麻烦，一个是地要便宜，一个是床位要有惠，搞得地产商想做一些伟大的事情，做了这个伟大的事情以后地产的营利就不敢理直气壮说，在这里有很多矛盾，养老地产发展碰到了很多困惑，现在也找一些人策划，让别人帮忙做，做什么呢?
都是做的这块地怎么办，都是现成地的处理，这个地方没有产权的或者怎么样，帮我弄个养老地产能不能出去，都是从这样的概念上出去。我觉得养老应该从整个社会解决，地产就从地产种类的角度去把它深化研究，综合体是一种方向，这个在拿地的时候决定性质全部是商品用地的性质。
一开始作为地产商就把这块地作为养老地产的性质来运营来做，这是非常关键的问题，做好以后运营怎么办?是不是这个地产商全部员工转成养老院服务了，不服务的话老年人进来怎么生活呢?这个怎么保证养老?这个话永远都存在，所以我觉得养老作为一种地产形式我们未来还要走的更远，不管消费没有达到程度，行业内在方式也有一些差别。
主持人：在中国很多人觉得年纪上去了，有病有痛了才算是养老，但是作为个人来说他也不服老，觉得我们没有老，不需要养老，还不需要考虑养老的问题，所以说我觉得这也是中国在养老方面概念的问题。
项震：我觉得我们不要造养老机构，还是造房子，让他在那里住，而不是老了不行了才搬到别的适合养老居住的地方。
现在国家也清楚了，90%以上是居家养老，以后的居家养老是在这个家里、社区里养老就可以了，这就是个可以养老的地方，现在的社区都应该适应养老，是一个综合性社区，这才是开发商、地产商应该做的，至于里面医院怎么运营、护理院怎么运营、养老院怎么运营，服务谁承担，这都是需要考虑的，这是一个很复杂的问题。
罗渊：最后的十几年当中怎么让你的生活过的有尊严，这个问题是最大的问题。这个尊严到时候就会变成刚需了，可能未必这个东西是非要不可，这里面没法计算的。
很多年轻人买房为什么?很多时候是为了安全感，为什么丈母娘逼着女婿买房，就是为了安全感，这个安全感值多少钱?没法算的，你最后的十几年尊严这个价值也是没有办法算的。现在为什么很多开发商做运营上的事情，这确实是他不擅长的东西，这里面的概念是什么呢?像万科做物业管理公司和万达做商业一样，地产商有一定利润反哺不赚钱的地方，反哺到一定程度以后会变成赚钱了，这时候开发商新的市场机遇就把握住了，这块看起来未必是划算的，但是必须要投入。现在大家都在研究，为什么要研究?因为大家都不了解，如果有一套很完整的模式，那就不要研究了，就这么做了。这就是现在的健壮。
主持人：还有建起养老地产以后的义工问题，九龙城那边有一个义工机制，如果义工在养老院做了几年会有积分，等到以后兑换居住使用权等等，这也是比较好的运营模式。
王笑梅：这是没有办法，现在护工实在是不过多，像上海这样发达的城市，老龄化率比全国都要高。
一些数字上说的，60岁以上算老龄化，上海比全国高10个点，2030年之后全国四个人里面有一个人是老年人，上海又比全国高10个百分点，这是什么样的概念?
这样的情况下护理人员数量不够，没有办法，就会用灵活机制，靠社会上的义工，靠学生，靠一些有爱心的人把护理这个事情传递下去，说起来护理这个事情不专业的话还达不到护理效果，很多只能起到精神关怀，在技术层面来说有专业受过培训的人才能够做护工。
项震：我觉得没那么可怕，老龄这个事情，从一个社会现象来讲，中国比较穷老龄化来了，不像日本是比较有钱了老龄化来了。
因为购买力没有构成，所以我们在谈论老年事业的时候经常在中途换一个概念，刚开始说建一个什么东西，最后说怎么服务它，这是两码事，像香港造完以后就运营，收租金，开发商服务不好，必须由专业的人做服务，它做不好就把硬件做的很好。开发商不是什么多能干的。
现在我们为什么要建一个公益的机制?在韩国看到这些小孩全部脸是笑着的服务这些老年，都很年轻，在我们国内是40、50岁服务60、70岁的，不可能有20、30岁服务的，从人的角度来讲也是非常难以，我们国家有公办民营，这个不度，因该民办公营，民怎么办好?
民都是谋利的，应该民建国家运营，这个才对，公来服务老人，老人这个行业是公益性不能否定的，不能说完全是个产业，不能用商品房的发展跟老年地产发展比较，这个不能比的，中国商品房是非常怪胎的东西，中国人对房子的嗜好非常厉害，不知道他要房子干嘛，房子是给你提供幸福的，但是中国人要房子对后面不大关心，就考虑价值，居住也好、投资也好、保障也好。
但是养老地产要关心的是背后给你带来的问题，住进去能不能养老，医院怎么配套，护理怎么配套，而这些恰恰都是公益性的事情，作为地产商要来配套要来做成这套东西很难。要把整个公益性服务的技能、人才等这些东西聚集起来，为将来老年人的刚性市场服务，将来通过一个机制把他做的这些事情还给他，这个就是时间银行，存时间币，将来还给他，这里要考虑很多的东西，风险、政策以及个人投入情况，这里还是蛮复杂的。
罗渊：关于老年消费力的问题，现在明显感觉老年消费力不足，这是制约很多现有老年设施很大的问题。
这跟现有的体制问题还有消费习惯问题有关，这块东西随着时间往后走新的老年人会把这个现状彻底的改变。像我们这一代如果老了的话，我们应该不会为自己的孩子留太多的财产，这是我们这一代人的共识，如果给他了很多钱有的时候会害了他。
我们在未来五六年当中会看到很多的企业家做代传承的时候会做不好，因为现在已经有这样的例子了，在接下来这样的例子会越来越多，这些东西会哪里来哪里去，之前很多年的积累，交给二代几年就败光了。
现在老年人口多的是资产，少的是现金，他可能家里有三四套房子，退休工资五六千块钱，这点收入水平过日子还可以，真正要干什么?
去养老院一万多块钱，他是消费不起的，但是随着现在倒按揭出来之后，从7月1号开始实施，现在大家都还没搞明白这到底是怎么回事，随着后面企业推的内容越来越丰富之后，这会对整个老年消费市场产生积极动力，有很多东西可以进行消费，如果加上我们这一代人不给子女留财产的意识，这块消费会非常大，不用担心未来这块的消费力，未来感觉感可以不计成本的买房，不要考虑划算不划算什么的，中年人也可以为自己老了之后的尊严感会不计成本去购买一些服务。
主持人：我们去韩国的时候不止义工脸上是有笑容的，包括被服务的老人，有些坐在轮椅上，有些身体不是那么健康，他们脸上也是有笑容的，在一个养老产业做的很好的情况下是会带给人幸福的，而不仅仅是用价值衡量的东西，养老真的不仅仅只是给他们一个房子，请问各位，在你们心里想的养老究竟是一个什么东西?你们觉得我们需要给到老年人的除了一个房子之外还有什么东西是必须要去做的这样一件事?
王笑梅：首先我觉得对老年人是要进行一个细分的。
在国外来讲我们还是可以有一点借鉴的，可以分成完全独立生活的独立老人，半协助型的老人，还有一些是完全需要护工照顾的，至少可以分成三个阶段，每个阶段他的需要和他的真实需求是两码事。
第一部分的需要是他想要什么东西，第二部分是最基本他需要什么护理，需要饮食方面或者什么方面的照顾。
从这个角度来说又把他们每个月可以支付养老的可支配收入做划分，从中国不同城市来看老年人分成了低等收入、中等收入、高等收入，这样就有九种人，这九种老人所需要的养老产品是不一样的。
现在社会已经又开始做这件事情，细分出来的，开发商容易介入的这一段是高端收入的老人，因为他们的可支配收入更多，政府想的也很明白，首先是兜底的，先把最困难的老人，双失老人，通过公营的照顾到，估计这部分数量还是不够，所以现在很急切希望借助社会力量，中间这一段老人，数量又多，又没有完全达到高收入，可以请一些护工到家里照顾他，这块是最需要解决的，以房养老也是借鉴国外的方法之外，想把手里的资产变成现金，每个月有一些余量，我们也经过研究，中国国情有一点问题，我们的产权是七十年了，这当中有一个七十年到期了之后怎么办的问题，国外都是没有年限的，这是一个问题。
还有一个问题，日本老年化比我们严重的多了，当时也想出一些方法，后来发现一个问题，它做这件事情是通过银行和保险公司一起做的，做的时候一开始走的一点弯路，强烈要求子女不许跟老年人住在一起，所谓的逆按揭是我把房子抵押给银行，我能活多少费用，我每个月从银行领取一笔按揭贷款，不允许子女住在一起，因为到时候会有一些麻烦，在中国这个情况是不被接受的，可能我们要学习日本的后半段，做一个补充保险制度，允许子女作为连带责任人跟自己一起居住，一旦市场细分很多政策就会应运而生，是一个社会体系，而不是简单的买和卖的问题。
项震：说说尊严问题，尊严到底是什么?当健康老人到不会动要人护理的时候我感觉要死掉，要活的有尊严，尊严就是离开的尊严，当你结束生命的时候非常有尊严，你这一生才是幸福的，养老一个重要的行业含义是你走的时候有尊严。
我们简单把老人分成健康和不健康，在中国健康老人没有养老问题，我就是这样认为，就是自己和自己玩，哪怕70岁身体好还哪有养老问题?
当你有问题了需要护理了，不管是一般的护理，还是病了，得了老年痴呆症，这种药护理的时候要有相应的机构护理，这种护理的程度和服务的程度牵涉到两个问题，一个是硬件，一个是软件，很多人都觉得我们养老服务跟不上，养老服务不够，我觉得我们硬件是不行的。
我看了所有养老院我不想进去，包括清河园这种地方，太差了，硬件一定要先做好，服务再说。说不定我是一个老年痴呆症我都不知道服务怎么样，但是我子女一看这个地方我父亲进去有尊严，硬件为什么重要?就是这样的道理，在中国硬件比软件现阶段更重要，不要想的太远，服务贴心，你再贴心老年人都是不满足的，先把硬件搞好，到这个地方想去，不管是医院、养老院、护理院都是这样的，硬件要搞好，我们地产正是有这个专长，把硬件做好。
做好以后价格就高了，我的理论，我做养老地产之前是研究豪宅的，我觉得中国没有需求问题，没有买不起的东西，只要做的好，只有不够好，一万块没什么，十万块也有人买，但是你要值这个价。
我之前研究豪宅经常是这个问题，豪宅这么贵，有钱的人多得是，人家看你这个不觉得贵，只是还不够好。当你做的好的时候相应的人群就来了，现在很多是不够好，人家看不上，因为觉得你硬件不够好，这种硬件不仅是建筑，包括服务人员穿的衣服、手势、动作等等，看很多好的地方这些都很规范标准。
从这个角度来讲，老年人所谓的尊严是一种关系，这种关系不仅是老年人自己的感受，还有家庭的感受，还有整个社会的感受。
我觉得从这个角度来讲，我们现在要讲尊严的话，我认为应该先从硬件上来提高，比如走进这个地方我就有尊严，先不管你好人坏人，硬件够好，然后才是软件系统要好，最后才是人员服务。
我们第一步没做好的时候先让人家服务态度很好。尊严这个问题是非常综合的问题，我觉得尊严是结束生命时候的样子是非常重要的。就算我现在就想知道我将来走的时候是不是有尊严，被人拖来拖去，走的时候怎么样，对养老事业来讲是我们必须要考虑的问题，特别对一些有钱有文化层次的人，他会考虑这些问题。
主持人：包括您刚才说的硬件，我们去过的韩国养老恩院，不管里面的护工也好，床也好，感觉不算怎么特别好，但是会人性化的为你考虑，床有升降，还可以家属陪同等等一些东西是让人感觉很温暖的。现在有些养老院不管有多少时间银行给到我，我都不会想做这件事情，但是其实也是硬件的问题。
罗渊：我觉得作为开发商作为养老地产这一块，目前比较可以操作的更多还是前面健康的这一块，到退休以后前面十来年左右的时间，这十年来当中怎么样能够过的精彩，这个非常重要。
举个例子，绿城，它现在操作的一些方法，原来绿城做过一个养老主题的项目，当时的时候它是用绿城医院的系统做的一个护理型的养老院，跟它那个社区结合在一起，整个会所做成这样一个项目，但是实际上我们发觉一个问题，两个事情完全不搭边，相互一加到底是加分还是减分，这个很难说，运营下来实际上是相互之间都减分的，因为相互之间没有需求的关联性。
但是后来我们看绿城的另一个，是另外一个概念，不是医院进去的，是一个老年大学，在这一块需求上面已经不再纠结于后面护理这一块，因为这块风险很大，扯不清楚。现在很简单就是老年大学，做一个适老化的社区配套，这边做一个幼儿园，这边做老年大学，一个适合年轻的，一个适合老年的，在这个当中提供合适的老年人居住的产品，房型不一定太大，也不一定太豪华，装修的时候考虑一些设备上面方便老年人使用，整个进出，包括卫生间，因为老年人还要参与到社区里面的活动，这种社区活动配套的活动空间比一般小区多得多。
主持人：把话题转回今天的主题上，我们岔开聊了很多关于养老的问题，现在有很多的富人，还有一些企业都是投身去做了养老地产这样一些东西，三位作为专家能不能给这些人一些建议呢?
王笑梅：纯做养老地产营利是很难的，因为他们已经开始意识到这个问题了，几年前投身于养老地产的现在也慢慢冷静下来了，这个事情不是一个简单的投资和运营。
所以我们的建议是如果适应现在中国国情从多带居开始尝试是一个比较好的特点，先做一个社区，既有三室两厅，两室一厅给年轻人居住的，旁边又有给老年人配套的老年公寓，这个社区里面有一些护理类的。如果有条件做一些临终关怀，这个切入点，先从简单的开始做起，这是风险比较小。
现在就中国的文化来看也是比较符合的。刚才两位老师说的都各有各的道理，但是里面是有点代沟的，不同年龄段的人对养老问题看法是不同的，说明养老这个概念正在逐渐被国人所接受，但是这个程度是慢慢开放的，并不是一蹴而就的。
可能现在的90后已经完全能接受以后就是买一张养老社区的卡，今天想住在这个城市，明天想住在那个城市，有这种服务的，可以在所有连锁的点里面爱住哪个城市住在哪里，这个是以后的人能接受的，但是我们不能接受的，每一代人都有差异性。现在各个时代有各个时代的特长，这个要考虑清楚。
还要讲护工的概念，护工是远远不够的，独立老人也好，后面出现问题需要临终关怀也好，这个护工还是不够的，现在中年人的小孩还小，上面还有父母，如果想让敬爱的父母有尊严，在中国现在情况下，大家集中起来利用一个护理人员，这种可行性还是很高的，好在一个帮一家，整个可实现性还是比较高的，这是一个社会问题，必须解决这批人的护理问题。
富人要投资养老地产，还要预料到有这样一个难题，提前把这块解决好，这才能称之为养老地产，不然别人还是说他你在讲故事，只是用养老拿了一块地，盖一个社区。还有就是营利模式，最终开发商或者是富人，最终是想把资产做保值升值，还是需要有营利模式的，包括退出机制，目前中国的开发商还是习惯于销售的模式，不太习惯长期持有一个持续性的收入，但是养老地产这块是合适的，因为有持续性的投入，必须有持续性的收入才能覆盖自己的成本。这种还是比较适合的。
项震：有钱的投资养老地产还是好的，但是我觉得要搞清楚几个问题。
首先就是你是造养老院还是造住宅，这个搞清楚，是造养老院就造养老院，通过运营赚钱，住宅的话就是要卖，完全租个住宅不大可能，这个没有必要害羞，是做什么就是做什么，做适老住宅也可以，配套进去就可以了，首先要把这个搞清楚。
其次要有一种公益事业的准备，这个不是好玩的事情，你做养老地产说要准备十年才能可回收，我不大相信现在开发商有这种境界，所以你要准备好，要三年回收还是十年回收，这个之前要规划好，地产是一个载体，你本身是想做一个事业，要有公益性，没有的话你做养老地产想快速回笼资金，这个是不可能的。
另外，要考虑好你是不是接受始终有政府主导，向政府要政策，要床位补贴，你没那么好赚钱的，你可以完全商业运作，有什么好怕，我做的就是地产，做的房子就是给有钱人做的，现在总纠结于政府给的一些优惠，最后再起来还是比较困难的。
做养老地产还是好的，但是投资前要想清楚。我们现在养老产业还没有很明显的标准，不像年轻人的刚需，养老地产这个问题搞清楚还是很好弄的，但是不能急于赚钱。养老地产的前景非常好，但是我们要把事情考虑清楚，各方面都考虑的比较完善，才能把这件事情做好。
罗渊：不管是对企业也好，对买房的一些人来做也好，这里面跟十多年前买商品房是一样的道理，当中存在很长的分歧，要跟着规划走。
现在老年设施最大的问题是规划不足，任何地方都要有医疗设施配套规划，如果没有的话所有项目都是空的，作为国外来说也是这样的，你做一个社区性养老的，社区医疗机构，也一定要跟大医院保持一定距离的，不能所有都靠直升飞机去处理紧急的事情，在一定的公里内一定要有一个大型的医院。
一个养老机构和老年社区开发肯定围绕大医院为中心的，这个跟以学校为中心的学区房是一样的道理，都是有一个中心点，现在政府刚刚重视这样一些内容，这些内容在未来规划当中会逐渐出来，我们如果去投资，这个是一个核心，必须要考虑的。
主持人：非常感谢三位老师，感谢各位网友收看本期的163视点，下期再见。(网易)
