主持人：中国经营报记者 周丽
嘉 宾： 乌丹星 民政部养老服务业专家委员会委员、北京吉利大学健康产业学院院长
杨乐渝 全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长
祁世芳 筑成世方(北京)管理咨询公司总裁
目前，养老地产成为各界竞相追逐的新热点，应该如何看待养老地产热?养老地产的增长点有哪些方面?未来会面临哪些机遇、困难和挑战?应该如何应对?就此，《中国经营报》记者邀请相关专家进行访谈。
养老地产还处于无序状态
《中国经营报》：如何看待当下的“养老地产热”?对养老地产的发展现状怎么看?
乌丹星：养老地产成为热点有两个契机，一个是人口老龄化达到一定程度引起国家重视，将老龄问题提到国家战略层面;还有一个契机是房地产本身的发展遇到寒流，这个时候开发商进入养老地产至少可以作为一个概念来炒，相对来讲拿地会容易一些。
杨乐渝：现在养老地产整体还处于起步阶段。目前养老地产分为很多不同类别，未来大部分发展会以社区养老为主流，现在大部分是这种模式。
祁世芳：就发展现状而言，目前整体还处于无序的状态。首先，目前很多项目的名字是养老地产的名字，但是实际目的是卖房，还是开发行为。其次，现在真正的养老产业有很多门槛和无形条件。养老服务分得很细，需要配备医疗设施等，开发商对这些领域是非常陌生的。开发商对服务性的行业，“挣慢钱”没有足够的思想和心态上的准备，不习惯挣这种高投入的慢钱。第三，现在国内的养老地产项目，投资比较大，回收期比较长，收益率比较低，还有各种意外风险甚至纠纷，国内成熟的标杆性的值得借鉴和学习的项目几乎没有。商业模式到现在为止还只是在研讨。养老需要很多的资金等的投入，但是像某些挂羊头卖狗肉的地产商的做法，并不是国家鼓励的养老地产。
《中国经营报》：养老地产未来增长前景如何?增长点主要在哪些方面?
乌丹星：行业的具体增长点，一个是养老产品，硬件设施比如床位，尤其是针对失能半失能的、失智症的、高龄的、失独的老人的床位数肯定会有很明显的增加。还有一个会爆发性增长的是居家养老的社区服务。
杨乐渝：增长点最大的是60到75岁的健康老人，其度假需求是一个巨大的消费增长点。度假型的养老产品需求大。此外，进入到护理阶段，要进行专业化的护理服务，收费会很高，行业需要去满足，这个也是巨大的增长点。
祁世芳：未来肯定会增长，因为老人会越来越多，未来十年会逐年增高。老年人的需求是多方面的，老年服务、老年产品等，即“银发经济”。服务和产品可以做的有很多。但目前养老资源严重不足。
《中国经营报》：目前养老地产发展中存在哪些问题和行业乱象?该如何解决?
乌丹星：问题比较大的方面是养老地产的投资者和开发者对后期运营和人才培养的难度认识还是不够，主要精力还是在研究产品模式上，对运营模式和服务模式以及人才培养上相对产品来讲还是比较欠缺的。
此外，有的开发商挂羊头卖狗肉，拿地盖房子卖完就撤了，这种情况也很多。在一个产业发展早期，当大家盈利模式不清晰，对整个产业缺乏认知的时候，会有这些投机的现象。但这不足以影响整个养老地产的发展。真正从房地产逐渐转型过渡到适老化的养老地产或全龄社区的过程，是需要时间的。在此中间出现一些歪歪扭扭或者偏离的现象也正常。
杨乐渝：我觉得最大的问题是服务水平低。另外，提供给老年人的可供选择的产品和服务种类比较少，整体供应严重不足，服务比较好的机构排队的人特别多，有的已经排到几十年以后了，一张会员卡卖到60万甚至80万元。当然也有观念转变的问题，中国人都不希望把老人送出去。现在做养老地产的开发商都没有做过，此前都是产品的制造商，要进入到服务的环节，面临全新的行业和客户类别，需要学习的东西很多，每个养老阶段服务的类型也不一样，从60岁到100岁期间，做全程的服务供应商是很难的。
不过，现在开发商挂羊头卖狗肉的做法越来越难了。只是建一些商品房，卖完就走，这种事情各地政府不会纵容。过去还有，以后会越来越少。
与其跑马圈地不如跨界圈人
《中国经营报》：未来发展中的机遇有哪些?该如何把握?
乌丹星：机遇真正成型还是需要一段比较长的时间。现有的七八十岁的老人其消费观念已经形成了，是比较难改变的。目前以中端水平进入市场是比较明智的。等到50后60 后这部分人进入老龄化阶段，消费档次和消费需求才会真正达到比较高的水平。所以形成所谓真正的高端需求至少还要8到10年的时间。
对企业而言，把握契机要注意三个方面，第一是企业不应该走太快。开发商的步伐要与政策层面相匹配，更多地去研究政策的含义。第二，要关注人才培养。“与其跑马圈地不如跨界圈人”，不同的人集合在一起，然后通过一些在职的培训来了解这个产业，对这个产业有基本的认知，掌握最基本的知识和技能，将来能够为项目服务，这个应该是开发商要重视的，而不是跑马圈地盖很多房子。第三，开发商应该注重市场营销的问题，应该深入研究市场需求，从老百姓真正的需求点反推自己的产品和服务，把关注点放到市场，而不是自己的产品和服务或者自己的运营团队。
杨乐渝：寻找需求旺盛的地方，北上广肯定是首选，相对来说需求旺盛，消费能力比较强。还有省会城市。此外，要结合新型城镇化来发展。
养老地产是服务业，地产只是平台，要靠持续的服务来盈利。原来以地产为主体，养老作为配套，更多的是打着养老的幌子而已。现在房地产成为承载养老产业发展的基础平台和空间，是整合各类资源的平台，在平台上提供各类服务。产业发展得越好，平台的价值就越高，租金收益等会相应增加。关系不能搞颠倒。
祁世芳：把握机遇首先是理念问题。养老是事业不是金矿。要有服务的心态、做贡献的心态。不能太功利。其次，没有能力和资源不要去做。医疗资源、医护资源、服务设施、运营管理等方面要求都很高。第三，没有耐性也不要去做。养老是持久的事业，不是速成的。
《中国经营报》：养老地产未来会面临哪些主要的困境或难点?如何克服难点、破除困境?
乌丹星：主要难点还是在顶层设计。政策法规的严谨性、科学性、可操作性、可落地实施性。规范的过程中总是会面临着纠结，如果规范得过严会束缚产业发展，如果太宽泛对产业指导就没有任何意义和价值。所以到底制定成什么样能够恰如其分地来规范这个产业其实是比较难的事情。
杨乐渝：对于开发商来说，首先整合资源就是难点。目前医疗护理资源、健康管理资源等都很缺乏。其次，还要建设服务型的团队，相关人才很缺乏。第三，开发的运营模式和服务模式都处于探索阶段，可能要冒很大风险。
政策方面，最大的难点是土地政策。对于做养老院、养老公寓的土地要有政策倾斜，否则收益平衡不了。如果都是招拍挂的方式，那么土地价格太高了，就没有那么多的开发商去做这件事，进而导致产品供应不足的问题。所以现在在国土政策上政府也在研究。目前来讲，鼓励性的政策严重不足。
祁世芳：第一，是政策。养老现在整体是多级管理。涉及到民政部、住建部、国土资源部、卫生部、保监会等部门，各部门需要政策上协调一致，共同为养老事业制定便利的政策，提高投资人的积极性。政策上需要做设计，例如投资回报的政策倾斜，如何吸引社会资本进入，能否免税减税，吸引护工等从业者进入等，使资源向着市场需求的方向进行配置。第二，要把服务群体分类也很难，包括支付能力、消费需求、家庭条件等等，是一项复杂的工程。(中国经营报)
