人终有一老，养老成为每个人都难以回避的问题。今年8月，北京市民政局党委书记、局长李万钧在做客北京城市广播“市民对话一把手”栏目时透露，今后北京市不再新建大型养老项目。当你老了，选择在什么样的地方颐养天年?房地产开发商对养老产业的介入，会给养老市场带来哪些新意?本期《楼宇周刊》特别策划养老专题文章，为读者梳理北京现有养老模式。
官方声音
北京不再新建
大型养老项目
据北京市民政局党委书记、局长李万钧透露，今后北京市不再建大型的养老中心、养老社区，北京周边地区将试点建设大型养老中心。支持在北京周边地区建设具备医院、护理院、养老院功能的“养老社区”。相关政策正在研究探讨中。
李万钧说，目前北京需要养老服务的人群约300万到400万人。“十三五”期间，北京大概500家左右的养老机构，能够在服务水平上和硬件、软件条件上有一个比较大的提升，提高老年人的入住率。
市场发展
养老机构多模式并现
近年来，我国老年人养老服务和养老市场呈现出巨大需求和广阔前景，除了养老院、托老所等机构养老以外，社区养老、会员制养老等新形式也在市场中出现。与此同时，房企也纷纷试水养老地产，看好养老产业的未来。
新出现的社区养老是指在一个大型社区中，专门开辟出一个方便老年人生活的居住社区。社区中除了有为老人提供方便的居住建筑之外，还会有老年活动中心、老年大学等各类配套设施。此外，比较市场上还有一些采取租赁制的养老公寓，租赁年限大多在3年—20年。也有会员制养老的模式，根据会员制的不同分级，老人享受不一样的服务。
值得关注的是，在住宅市场受到长期调控、开发商高利润时代渐行渐远的环境下，养老地产开始成为房企多元化发展的又一路径。目前，万科、保利、远洋、绿城等众多房企已陆续进入养老地产领域，并有养老地产项目已经正式运营。
但不得不承认的是，由于目前养老地产仍未找到明晰有效的盈利模式，行业的整体盈利能力还比较弱。因为，养老地产不仅在项目开发阶段面临着大量的基础设施建设，还必须进行项目运营后相关服务产品的后续投入。这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。
即便如此，看好养老地产的房企并未将目光放在眼前，保利地产董事长宋广菊就曾表示：“保利地产是站在战略的角度切入养老地产，再将全产业链搭建好后，经过逐步的培育，到了10年后可能就会成为公司新的利润增长点之一。”
椿萱茂瞄准高品质养老服务
■ 特点：专业护理、中外合作
当众多房企、险资集中运营大规模住区养老时，远洋地产作为涉足养老业务较早的房地产企业，却将前期布局养老地产的目光锁定在小规模、专业领域养老看护。近3年的时间内，“椿萱茂”品牌在养老领域形成了独树一帜的服务品牌。
“椿萱茂品牌首先选择服务于活力老人、协助照顾半自理和无法自理的老人的这类产品，未来将会发展服务于各类型老人的养老产业。”远洋地产副总裁李建波表示。
据悉，椿萱茂是远洋地产于2012年推出的高品质养老服务品牌，目前在北京已开业两家老年公寓，分别是椿萱茂·凯健(亦庄)以及椿萱茂(双桥)老年公寓，在今年底椿萱茂(青塔)老年公寓也即将开业。记者了解到，远洋地产计划在年底前在海淀区开办第4家椿萱茂老年公寓，该项目正在选址阶段。
以椿萱茂(北京·双桥)为例，项目与美国失智照护运营商meridian展开合作，引进了包括失智照护大师naomifeil创立的认可疗法等，并且打造了专业的老年失智照护解决方案“忆路同行”。据了解，失智老人主要为阿尔茨海默病患者，这类老人生活已不能自理，在家已无法得到有效的照顾，在有条件的情况下应在相关机构中治疗、生活，专业的养老机构对这类老人算是刚性需求。据李建波介绍，这类老人在我国已超过一千万。
“对于已经开业的椿萱茂老年公寓，远洋地产丝毫不担心，倒是椿萱茂老年公寓的模式复制，比较困难，比如找到合适的选址有难度。”李建波说，“其实养老并不是房地产业，而是服务业，所以培养专业的照料运营团队也需要时间。”
李建波透露，目前远洋地产开办的椿萱茂老年公寓仍然处在投入阶段，“椿萱茂这样高品质、专业的养老机构其实复制有着很大的难度，尤其是投入方面，每个老年公寓的前期投入非常大，而且必须负担高额的运营成本。”
事实上，远洋老年公寓的入住率在非常快速地增加。据李建波介绍，亦庄·椿萱茂在今年的年底入住率会达到80%。“考虑到老人的替换，一般满租的养老机构入住率是在90%左右，远洋基本已经到了这个水平。双桥项目到明年入住率也会达到80%以上。”他告诉记者。
和熹会做连锁 会员可选住多地
■ 特点：产权租赁、会员制管理
北京保利西山林语项目中的和熹会老龄公寓，是保利地产在养老地产方面的首个试点项目。和熹会老龄公寓由西山林语小区内的酒店改造而成，2013年年初开始运营。
和熹会按酒店式公寓标准设计，拥有先进的硬件设施，配套专属医疗中心，引入三甲医院技术支持，提供999驻点积极服务。和熹会为入住的老人进行360度专业健康评估，并且建立全方位健康管理档案，作为老人们健康调养的主要依据和个性化护理计划实施的指导方针。健康管理服务涵盖身体健康状况评估、家庭医生巡诊、就诊提示、心理疏导、饮食调养、抗衰老指导、运动指导、功能恢复性辅助锻炼等全方位、一体化的健康指导和服务内容。
2013年12月，保利地产在北京发布养老战略，保利地产董事长宋广菊指出，保利地产将全产业链进入养老产业，打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。
按照保利地产的规划，10年时间内在全国建成50家和熹会品牌连锁养老机构，采取会员制管理，可以一人选择多地居住。保利地产试图通过和熹会的运营，培育专业护理队伍，摸索建立一套国际化的标准的护理管理流程，并推动国家医保、医疗、介护险种等产业政策的完善。
对于保利地产在养老地产上的盈利模式，宋广菊描述道：“未来10年对全国养老地产的品牌进行连锁经营，并对保利地产现有社区进行养老辐射，配建5万—10万平方米持有型养老公寓。计划通过12年—15年的产权长期租赁，以一次性支付租金的方式进行资金回笼。”
目前，保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等地已有6个养老产业项目在建。在社区养老、管理服务、医疗服务、养老保险链条整合等方面实现了全国布局。
国奥乡居试点农村养老
■ 特点：京郊度假式、乡居韵味
由北京市牵头、国奥集团打造的全市首家农村养老式社区，日前在怀柔区田仙峪村建成启用。目前，用于接收长年居住养老的市民的院落已签约，这也意味着北京市首个农村养老试点成功落地。
由国奥集团推出的“乡居式养老”是在盘活乡村存量传统民居的基础上，吸引城区老人到乡村养老，以求回归他们都向往已久的田园生活。
据国奥相关负责人介绍，田仙峪村养老式社区已改造30余户农村闲置房屋，其中6户已经与养老租客签约。未来，养老式社区市场化模式成熟后，或将在京其他区县复制。通过半年的建设，怀柔区田仙峪国奥颐悦乡村休闲养老社区如今正式开始运营，房屋改造各具特色，配套服务也逐步完善。据悉，试点工作共流转和改造了院落30处，每处都充分体现出乡居韵味，走进社区，随处可见茶道、戏曲、中医等不同的文化元素，让社区在“乡趣儿”与“潮范儿”中有了平衡。
经过改造的农屋外表味道十足，内部装修突出“洋气”。通过对老年人心理需求和生活需求的勾画，以老年人过往担任的社会角色、从事的事业工作、自身的学识才能、多年的兴趣爱好为主题，国奥乡居独具匠心地策划出“老学者”、“老将军”、“老中医”、“老影迷”等一套套特色鲜明的主题院落，勾勒并丰富老年人美好的精神回忆，为老年人发展兴趣爱好提供空间和条件，使老人们在国奥乡居中找到全新的生活方式和交友圈，真正体会到乡愁与亲情的融合。
为了让老人们体会宾至如归的服务，国奥集团专门成立17人的运营团队，制定了运营方案，明确了客户引入和退出机制、收费办法、提供服务项目等内容，入住、消费、建议、投诉全程跟进、公开透明。
对老人来说，不光“自家”要美，整个社区的功能体系也不能落后。利用田仙峪村委会闲置的办公楼，还建起了社区综合服务中心，内设公共食堂、休闲酒吧、餐吧、洗衣房等公共服务设施。同时，两处闲置的农宅也被改造为医疗服务中心，并配备专业的医疗设备及医务人员。所有入住的老人只需要办理简单的手续，就可以持医保卡在卫生服务站就医看病。
放光村推行“免费”养老
■ 特点：面向本村老人、创新运营模式
在平谷区放光村，新的养老理念不但解决了村里70岁老人养老的需求，更是在自筹资金的背景下，寻找到了新的运营理念，该村的养老服务中心可以免费为70岁的老人提供养老服务，涵盖了老人一日三餐、医疗体检、住宿等各个方面。
据了解，这所免费的养老服务中心始建于2014年3月，2015年6月竣工并投入使用，占地面积4000余平方米，建有养老住房70间，投资了近1300万元，本村70周岁以上独处老年人可免费入住并享受全部服务。如今，这里在短短的3个月时间便入住了80多位村里的老人。
养老的根本是需要资金的支持，放光村养老服务中心没有政府的资金支持，而又采取了免费的方式，那么钱从哪里来?
“养老服务中心的筹建，到现在全部是村里的自筹资金。”放光村养老服务中心院长贾纯金说道，“没有资金的支持，靠着村里挖掘出的运营理念，也完全可以解决老人养老的资金问题。”
贾纯金表示，通过村里土地的集中开发，便可实现养老的资金来源。
据记者了解，放光村的养老模式来自于村里的开发一体化。一方面，让原有百姓从平房搬入楼房，从而节省出来大量的土地。随后对这些土地进行产业化开发，或者是建设一部分住宅楼进行销售，从中产出的经济效益直接反哺在老人的养老上，这样就解决了养老资金的投入。
举例来说，如果有人投资建设或者购买了放光村所开发的住宅项目，那么村政府将收取收益中的一部分用于养老资金。这样一来既改善了村里人的居住环境，还解决了养老问题，也促进了村里的就业。
在贾纯金看来，这样的模式可以被不断的复制和扩大。“目前，这种模式虽然只能解决本村人的养老，但随着体系的完善，村与村之间可以产生联动，从而可以挖掘出更多的土地资源用于开发，而老人养老则可通过这样的模式解决后期的资金问题。”
贾纯金对这一模式有着更多的期许，这种模式将会为北京解决更多养老困难的问题。“如果子女购买了放光村开发的楼盘项目或者在此进行投资，那么子女的父母将可永久享受免费的养老服务。这样一方面带动了村里的经济发展，另一方面让老人老有所养，两全其美。”
华银(天鹅湖)国际生态城 离尘不离市
■ 特点：环京生态式、大型医养示范区
位于京西南涞水的华银(天鹅湖)国际生态城离北京仅有一河之隔，京昆高速已于2014年12月25日正式通车，40分钟直达北京城区，可满足离尘不离市的养老养生需求，便于家人探望，如老人愿意使用原来的医院进行保健还可快速直达。
面对养老地产的黄金期，在业内看来，养老地产不仅是简单的盖房子，而是要以房子为起点，为老年人营造适宜休养生息的地方。因此开发模式是否合理，将决定企业能否在这次产业浪潮中拔得头筹，这也成就了华银(天鹅湖)国际生态城“城市运营模式”。据了解，项目汇总多方资源，先让不需要养老，但有闲置资金的人以低价进行投资，购买现有的精装修养老住宅，再将养老住宅租赁给养老人群，收取租金收益。同时，养老人群的大量入住可以促使养老新城的配套繁荣，最后实现项目方、养老经营机构、业主和养老人群的四方共赢。
华银(天鹅湖)国际生态城，新城占地面积56平方公里，拥有12898张养老床位，年底可达20000张，是全国大型医养示范区。目前，主营医养健康、现代服务、生态旅游等产业。依托2000亩生态大湖、50000亩原生山林，形成独立的生态微循环系统，区域PM2.5常年低于10，负氧离子含量常年保持在1万个/立方米以上。目前，该项目已获批国家AAAA级景区，成为野三坡景区的重要组成部分。
此外，项目配有3000平方米国际社区医院、700平方米康复理疗中心、老年人大学、3.5公里休闲商业街、民俗生态大集、天鹅湖双语幼儿园等，一站式满足医养健康、休闲娱乐等多种需求。目前，天鹅湖正在与民政部及北京市民政局相关部门接洽，将申请成为“国家养老产业基地”。
北京晚报 记者 陈静思 崔陆鹏 徐楠
