编者按：当万科、保利、首创、华润等房地产领军企业纷纷加入养老地产开发的队伍，当中国人寿、中国太平洋保险、泰康人寿、合众人寿等保险机构纷纷将投资的触角伸到养老地产领域，当养老地产成为开发商、投资者、设计师们热议的话题，养老地产重点在哪?如何将养老地产作为一项重要产业从而深化理念，搜房网今日话题：养老产业兴起 房企如何试水养老地产?
什么是养老地产?
养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营;开发商推出的养老地产项目。
社会各界开始关注养老产业
2009年，由《中国房地产报》和CIHAF中国住交会合力打造的“CIHAF中国之家”就开始关注老年住宅，但专家们发现，由于养老产业链并未形成，为了应对迅猛的老龄化进程，各方力量必须合力促进养老产业和养老地产的发展。2010年6月6日，400多位来自政府部门、民间组织、房地产企业的负责人齐聚北京清华大学主楼学术报告厅内，围绕同一个议题进行探讨：中国的养老服务业，包括养老地产在内，未来将走向何方?
各方观点：养老产业发展方向
王振耀时任民政部社会福利和慈善事业促进司司长
如能使老年人的自有房产在其有生之年逐渐变现，使其具有自己安排晚年生活的支付能力，同时又能继续使用房屋无疑是解决养老问题的好办法。“以房养老”产品的推出恰好可以满足他们的需求。
孟晓苏幸福人寿保险股份有限公司董事长、中国房地产开发集团理事长
养老社区未来的发展、建设方向，首先应该注意实现多元化、现代的复合居住功能，纯老年人社区建得特别多并不是特别合适。第二要配备完整的，可应对紧急情况的医疗服务系统，医疗对老人非常重要，特别是紧急救护。第三个要拥有丰富的，满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施。
周燕珉清华大学建筑学院教授
台湾的老人机构分为三种模式：福利性质的;财团法人安养护机构;政府投资公益设施，民间投资服务的。第三种模式可以通过BT或BOT的方法去做。产业化的趋势是社会独立的定位，包括银发族跟饭店式的经营组合，跟养生、医疗的经营组合，还有跟政府资源连接的连锁经营方式。
陈敏雄台湾老人福利机构协会理事长
长期照护理论上分为居家式、社区式、机构式，甚至延伸到长久性的设计和特殊的照顾服务。机构式的长期照护是指长期需要照护老年人、残疾人，在住宅为实现特殊目的而设置的建筑空间内，提供全天候的包括住宿、护理等机构式的综合性服务。我要向老年地产开发商建三言：底层建院重布局，长期照护重设计，建管分离重分工。
各大房企研究养老地产
2010年底，万科高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。万科地产宣称，研究养老物业已经有3~5年时间;首创置业与河北建设集团联手，预备投资70亿元开发一处位于河北香河的养老项目。在临平，绿城旗下绿城蓝庭项目，向市场推出70年产权的颐养公寓。与此同时，泰康人寿、中国人寿等保险公司加紧为项目“圈地”。
万科模式“租、售”并举
早在2010年，地产大佬万科就宣布在北京房山窦店试点养老地产项目，采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。万科集团副总裁兼北京公司总经理毛大庆表示，万科养老地产首先试点的是一线城市，因为这些城市年轻人工作繁忙，没有时间照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。
养老地产需政策引导以注入商业盈利模式
在前瞻网看来，政策的突破是启动养老地产快速发展的根本之路，因为它使养老地产投资符合国际资本价值准则。一旦一种项目的投资盈利模式符合国际资本价值准则，同时又有巨量的消费需求，那么她就像今天蓬勃的房地产市场一样，不但能吸引民间资金、公众资金，也能吸引国际基金大量进入。
在没有政策大突破的情况下，我国养老地产或将通过地产资本跨界进入专业服务领域、政策允许下的商业模式探索以及设计升级等方面进行突破。
目前国内很多开发商在研究养老地产，由于开发养老地产面临的困难太多，鲜有开发商采取实际行动。养老地产在我国大部分省份还是空白，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。
2013年国务院35号文件为养老地产发展提供依据
大力发展居家养老服务网络
发展居家养老便捷服务。地方政府要支持建立以企业和机构为主体、社区为纽带、满足老年人各种服务需求的居家养老服务网络。要通过制定扶持政策措施，积极培育居家养老服务企业和机构，上门为居家老年人提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等定制服务;大力发展家政服务，为居家老年人提供规范化、个性化服务。要支持社区建立健全居家养老服务网点，引入社会组织和家政、物业等企业，兴办或运营老年供餐、社区日间照料、老年活动中心等形式多样的养老服务项目。
如何在宁夏推动社区养老事业规范发展
今年4月18日-20日，由全国房地产经理人联合会、宁夏回族自治区民政厅、宁夏上陵集团有限公司联合主办的“首届全国养老住区创新发展大会”在银川举行，来自全国的20多位业内专家，就养老住区发展战略、金融投资、创新模式、运营管理与人才培养发表见解。
“全经联”(全称为全国房地产经理人联合会)养老住区委员会顾问兼北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星女士在会上直言不讳地表示，两年前，她曾在相关主题的研究会上提出了“发展养老地产是个伪命题”的观点，而时隔两年，当全社会都在关注养老事业，当国企、央企、险资等机构都已经进驻“养老”市场时，她认为，这个问题值得重新审视。
说起房地产企业如何进入养老地产的问题，中国房地产业协会副会长兼老年住区委员会主任朱中一表示，对于房企来说，认真进行市场分析必不可少。以目前的形式来说，对养老住区以居家养老为基础、社区养老为依托的趋势要有充分的了解。此外，养老住区的建设要符合国家标准及老年人需要，设计方面要注意方便日后的运营管理，一些国标规定的设施一定要有。而投资商、开发商、运营管理商三者之间的相互协作对于发展养老住区也至关重要，它们关系到养老住区是否有完整的服务。比如是否如老人们所需，是医疗机构和养老社区相结合的，是否是旅游度假和养老社区相结合的，又或是，是否有既能满足失能老人需求又能服务健康老人的。
满足了这些条件，也只是符合了发展养老住区的一些必备环节。会上，很多专家表示，虽然这一事业给了很多企业广阔的天空和非常难得的发展机遇，但是还面临着难以突破的困境。
乌丹星提到，由于目前养老地产的发展在中国还处于初级阶段，缺失的东西还很多，缺资金、缺运营、缺盈利模式……，同时也缺灵魂，也就是养老服务工作。乌丹星说，这些问题都不是一朝一夕能解决的，就目前的状况初步预测需要经历20年才能趋于成熟。
“全经联”地产商会副会长张雪舟表示，目前国内已经存在的一些养老住区，已经能暴露出这个产业存在的问题，比如项目规模过大、产品缺乏细分;已成规模的养老地产，运营方面遇到了瓶颈;还有一些项目市场定位不准，盈利模式不清。“加之消费群体在养老观念上的固有化和传统化导致对企业及项目不信任等一系列细节问题，都让人感到发展养老地产事业的路途布满荆棘。”但也正因为此，不少从事养老地产事业的房地产业内人士，开启了养老住区的创新模式。如上海的亲和源老年公寓是会员制养老社区，以入会与购买房产相联系的方式推动整个社区发展。还有旅游度假类养老住区和养老综合体模式，分别适合隔代人一同生活及不愿远离城市生活的老年人居住，都有不少成功案例。
黄河外滩养老住宅社区率先试水宁夏养老地产
宁夏上陵实业(集团)有限公司副总经理田自名在大会上分享养老住区创新模式时说，截至2011年底，宁夏共有60周岁以上的老年人76万余人，占全区总人口的12%左右，而且这一数字每年仍在以7%-8%的速度递增，宁夏已经快速步入了老龄化时代。而作为宁夏地区养老地产的践行者，上陵集团开发了以“以房养老+公寓养老+居家养老+异地度假式养老”等模式并存的黄河外滩养老社区。
受传统养老观念的影响，相对于机构养老，居家养老更受中国老人喜爱，因此，“以房养老”将会成为大趋势。中国的“以房养老”模式，即为住房反向抵押贷款，房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。房主去世后其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期房贷，一次偿还。
而上陵集团的黄河外滩养老住宅社区实行顺按揭模式，产权归客户，每平方米售价比市场价高出1000元。多出的这部分钱由上陵集团进行再投资，获得的利润为上陵敬老养老基金会款项，由基金会每年为业主发放，凡是购买黄河外滩养老住宅的客户，不论购房面积大小，均可享受养老补贴，每月每平方米补贴养老金10元，连续补助30年。除了可获补助，黄河外滩养老住区在服务方面也引入智能化社区服务平台——恩威生活，即以星级物业、智能寻呼、体贴的家庭服务及全面的医疗保证为主的服务系统，在原有传统住宅、物业、配套等基础上植入对人的健康、医疗、人文呵护、智能服务等因素，全方位关注居住者的生活。
贺兰三鑫如意苑租售并举
当国务院35号文件发布后，三鑫地产为进军养老地产做好了准备。三鑫如意苑民族养老社区，以“居家”养老为核心，采取“租、售”并举模式，在“生态——养生——养老”的经营开发理念下，不仅将极大的改善银川部分老龄群体养老生活，更会成为我市乃至全区的“老龄事业”发展典范与标杆。引领我区房地产开发产品精细化发展及细分市场的新趋势，并带动宁夏老龄事业发展的新方向!
三鑫如意苑民族养老社区集“4H”为一体的养生养老社区，即居家(Home)、医疗(Hospital)、酒店式服务管理(Hotel)、花园式环境(Horticulture)，可谓是以居家为基础，以社区为依托，以机构为支撑。三鑫如意苑民族养老社区以优美怡人的居家环境，通透无障碍的经典户型，及健身会所，游泳馆，电影院，幼儿园，社区医院，家政服务中心，老年人活动中心，老年大学回族礼拜聚礼堂等公共服务建设打造养老居家示范城。(搜房网)
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