“养老地产一般分成持有经营和销售，如果销售，那么它跟普通地产就没有本质的区别，也就是说它的建筑功能与其他商业地产一样，都是销售型的地产项目。而持有经营，从本质上来讲也可以理解为商业地产，通过长期经营取得现金流，并实现投资回报，实现自负盈亏。但是，作为养老产业，绝不是换个概念卖房子，而是要有服务，这恰恰是最难的。”乐成养老投资总经理高峻松向记者表示，乐成养老经过6年探索，目前得出“两个原型、三种模式”的投资模型，正在环渤海、长三角、珠三角等经济发达地区进行布局。
与普通房地产开发类似的商业模式，移植到养老行业，又将面临着哪些意想不到的问题呢?
“未富先老”瓶颈
11月4日，《工人日报》刊发了中共中央政治局常委、国务院总理李克强10月21日在中国工会第十六次全国代表大会上作的经济形势报告，深刻分析了我国的经济形势，阐释了我国经济中长期发展趋势，引发了市场热议。
李克强在讲话中专门提到：我们还将大力发展养老和健康服务业，这方面我们是短缺的。在一些特大城市，要进公立养老院，如果今年50岁开始排队，要排上30年，甚至40年，那就得至少等到80多岁了，这说明养老服务供给很不够。我国人均GDP现在6000多美元，服务业发展的潜力还是很大的，要采取措施加以推动，特别是要破除障碍，吸收社会资本进入。
然而，对于社会资本来说，“投资收益率低”是制约其进入养老行业的首要瓶颈。一方面，经济高速发展，土地、劳动力、能源、资金成本逐年上升;另一方面，老人及家庭支付能力差，支付渠道单一。这种“未富先老”的现状，使很多社会资本心有余悸，观望气氛浓厚。
住建部政策研究中心主任秦虹认为，国家应首先厘清政府与市场的不同功能及边界问题，在标准制定、监管、金融支持等方面给予明确指导，只有清晰定义养老行业的空间，才能释放政策风险，鼓励更多社会资本参与。
然而，在微观层面，企业应该选择提供何种养老服务?这就要考验“投资运营”的智慧了。
目前，市面上普遍存在两种运营模式，“长期照料机构”初始投入大，年投资回报率较低，投资回收期约15—20年，年收入较低但比较均匀;与之相较，“老年公寓/宜老住宅”的年投资回报率较高，投资回收期只需3—4年，但年收入不均匀。
乐成养老高峻松认为，企业应该将以上两种模式相结合。这样不仅能平衡经营者长短期现金流，鼓励社会资本进入养老服务业，还能根据老人意愿选择不同的养老地点，提供最人性化的解决方案。地方政府也喜闻乐见，因其能面向社区并辐射周边，带动商业、医疗、交通等其他服务行业，提高社区整体功能。
两个原型、三种模式
作为国内最早进入高端养老市场的企业之一，乐成养老结合各种模式的优势，发展出“两个原型、三种模式”的投资模型，并运用到北京、海南等多个项目的投资运营中。
以北京双井恭和苑为代表的“城市中心区独立养老设施”，主打“医养结合，以养为主，持续照料”，为自理、半自理、不能自理和失智老人在老化的不同阶段提供高品质生活照料和护理服务。
而在海南海口的“老年健康疗养设施”项目，则位于风景优美、空气新鲜的地区，定位于老年人群的健康疗养度假。
“海口恭和苑已经运营一年多了，海南气候温暖、环境宜人，吸引了很多来自北方的朋友，特别是东北、西北、内蒙的中老年人。这个项目的主要特点是紧挨着海南最好的海口市人民医院，双方的深度合作让医养结合理念实实在在地落了地，使客人在医疗保障方面没有了后顾之忧。而且，我们与北京体育大学运动康复中心开展了运动康复疗养项目，借助专业的团队、一流的设备，帮助客人解决慢性疼痛等。
疾病的困扰，让来海南度假疗养的客户不仅享受到椰林海风的美好环境，还能焕发身心、改善健康。”乐成养老运营副总经理兼海口恭和苑院长李正亮说。
以上两种资产全部由乐成养老自持，没有销售部分，类似自持经营的商业物业。在这两种原型基础上发展而来的“护养型老年服务公寓”及“健康亲情社区”，则采取了“持有+销售”的投资运营模式。
“护养型老年服务公寓”以北京双桥项目为代表，将发展“护理服务+老年公寓”模式。其中：护理服务中心主要面向临终关怀、半失能、失能、失智的老人;老年公寓面向55岁以上、健康及生活自理程度均较好、愿意自己独住、对入住有医养保障的老年社区意愿较强的老人。
“健康亲情社区”则提供了另一种可能性，是涵盖宜老住宅、长期照料机构的复合型养老社区，老人可根据老化状况选择与家人合住，享受配套养老机构提供的居家和社区养老服务，或者在需要时直接入住养老机构，获得长期照料服务，又不影响家庭团聚。
“这是未来我们会进一步发展的创新模式，在医养结合的基础上开发亲情社区，让一家三代共处在‘一碗热汤’的距离，这更适合老人养老。”乐成养老投资副总经理李小军说。
此外，在条件成熟的将来，乐成养老还将提供服务输出，由恭和苑运营公司与投资方签订委托管理合同，派出经营管理团队，发挥专业特长和集中管理优势，对托管机构进行全权管理，按经营业绩提取管理费用。
“等到我们真正踏入这个行业，才发现做养老地产是最简单的事情，而给老人提供真正的养老服务，才是最难的。所以，我们决定踏踏实实将这个产业做大做强。”高峻松说。
四川在线
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