今天在微信群里看到一篇文间，标题为：林蔚：养老，中国式地产化解决方案，据了解文章是根据北京某公司领导某次峰会上的速记，读了这篇文章以后，对业界研究养老浮躁的心情表示非常遗憾，先且不论中国式地产化是否能够解决中国养老的问题，仅就文章中出现多处明显的常识性错误，就说明部分研究养老的朋友，缺乏基本的严谨务实的态度，就该文列举三项错误如下：
1、文章第三段：为什么在前十年，中国的养老事业或者老年人口其实也是很多了，现在达到10%了
【提示】：根据年初全国老龄委发布的《中国老龄事业发展报告(2013)》。该报告指出，2012年我国老年人口数量达到1.94亿，老龄化水平达到14.3%，预计2013年老年人口数量突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平达到14.8%。
两个数据相差接近5%，这是一个非常大的差距。
2、文章第五段：现在我们的数字2011年的统计将近2亿人，占到总人口7%左右，现在已经基本接近10%了，这是一个市场规模。
【提示】：2010年第六次人口普查数据，全国总人口为13.7亿，如果按2亿，占总人口的7%算的话，全国总人口就成了：28.5亿，相差接近15亿，足足多了一个中国的人口，这个差距太大。
3、文章第七段：有一个数字是9073大概是民政部的规划，90%的老人是在家里养老，7%是在各种各样的老年社区或者老龄社区养老，只有3%是政府可以提供福利性的养老机构，这个就是我们对未来养老版图的一个规划。
【提示】：对国家9073的理解出现严重的问题，3%并不是指政府可以提供的福利性的养老机构，而是指3%的老人将在养老机构中养老，而这些养老机构包括政府福利性的和民间资本盈利性养老机构，9073只是根据老人接受养老服务的地点来划分，并不涉及到服务的性质。
我们无意去评说个别公司和个人，不论是否其本人的发言内容，或者是某微信公众平台速记内容的问题，我们只是以此个案为例，希望所有从事与养老产业相关的朋友，能够以严谨务实的态度研究养老产业，以严谨务实的态度去对待养老的那些事儿，这样我们才能够把养老产业做得更好。
原文如下：
◆地产商进入养老领域的四大痛点
◆中国养老市场的真相
◆养老，中国式地产化解决方案
◆“你属哪一型?”
林蔚：大家下午好，我的演讲的题目叫做中国式地产化的解决方案，因为大家都知道其实养老的产业在很多的国家，很多的地区实际上是一个带有非盈利或者独立性质的产业，但是在中国情况其实是比较特殊的，非常多的养老社区和养老机构的提供者是和地产开发相结合的，这是我们的一个特色。所以我今天带来的一个题目是叫做地产化解决方案，我会解释为什么会在中国地产化的解决方案是一个很重要的因素。甚至可能是未来的一个主导因素，有一些什么样的特点，包括我们在实践的过程当中遇到了一些什么样的方法，或者是模式来解决这些问题。
因为大家都知道中国的老年群体非常的大，而且正以每年大概800万人口增速在扩展，所以这个市场的广度或者深度其实都是非常大的，但是如果大家在中国从事老年社区开发或者老年社区运营管理经验的话，其实都知道我们面临着非常多的问题，比如说经常我们说到四难，融资难，取地难，运营难，用人难。管理和照顾人才都是非常缺乏，这些问题有没有可能在政策逐步完善的过程当中，我们已经开始拥有了一些市场的力量来解决我们的养老问题，今天就是我们带来了一些实践和思考。
主要两部分的内容，第一部分是中国养老市场的特点，第二部分是涉老型物业的三种开发模式，也是我们实行过程当中发现非常有用和实际的模式，第一个就是市场的特点，我们看一下，我拿了三个方面的特点，一个叫做规模巨大的多元化市场，有两个关键词，一个是真的很大，但是目前又是一个非常多元化的状态，未来更是如此。第二个就是到底为谁养老?特别是市场化的解决方案，有没有可能涵盖所有的老年人口呢?为什么在前十年，中国的养老事业或者老年人口其实也是很多了，现在达到10%了，为什么前十年市场化的老龄社区或者市场化的老年工业开发是非常少呢?其实可能时机还没有到，我们认为现在这个时机或许已经开始了，大概给我们市场化来做这个准备大概还有3、5年的时间。所以目标人群和发展时机也是跟大家交流的。
第三个方面关于养老市场的特点，国际经验的中国适用性，我们谈一下哪些可以学习，哪些不可以学习。
我们看一下养老市场的特点，第一个方面叫做规模巨大的多元化市场，中国已经步入老龄化的社会，我想跟大家说到的就是年均大概800万的人口增长，基本上未来是50后人口为核心，来自于老年人的增长，现在我们的数字2011年的统计将近2亿人，占到总人口7%左右，现在已经基本接近10%了，这是一个市场规模。
我们看一看市场规模为什么需要市场化的解决方案，或者市场化的力量帮助养老呢?很简单的一个道理，大家可能看到了上周六李克强总理的一个很重要的讲话，关于中国经济发展问题的一个讲话，特别谈到了养老行业，养老行业被他定义为一个朝阳行业，而且非常强调不能靠政府养老，更多要引进社会力量和民间资本支持中国的养老行业，原因何在呢?很简单，我不太可能像高福利的国家一样，政府其实是不堪负重的，可能我们每个月都在缴社保，缴养老金，其实养老金的缺口是多少呢?可能是中国经济的第一重负，这个不好统计，我们从民政部，发改委一些单位拿到了一些数字，这个数字非常巨大，需要社会力量和民间资本的广泛参与，是不可能靠政府养老的，这是我们规模巨大的市场一个缺口，虽然规模很大，但是没有钱。
多元化就开始出现了，我这里特别写了一个叫做多元化的养老需求，催生了庞大而多元化的养老市场，有一个数字是9073大概是民政部的规划，90%的老人是在家里养老，7%是在各种各样的老年社区或者老龄社区养老，只有3%是政府可以提供福利性的养老机构，这个就是我们对未来养老版图的一个规划。所以，就开始出现了，这是一个大市场，但是政府能够提供的其实很少的，因为中国的人口基数太大了，单单是7%或者是3%，可能意味着现在的缺口可能是几百万张床位的缺口，我们房地产开发这么轰轰烈烈，其实我们商品房每年的供应量只有500、600万套，光是养老物业的缺口是有多么大。
90%的老人在家养老，所以现在有一个话，对于养老事业的规划是这样说的，叫做居家为主，社区为辅，机构支持。那么实际上这个市场9073，我们可为的事情非常之多，比如说居家养老，我们的社区并不是适老化的社区，所以新建社区的适老化，包括以前的老社区的适老化的改造，公共部分，包括家里的适老化的改造，将是一个巨大的机会，各个行业可能都有机会，不仅是开发行业，可能建材行业，装修行业，照护行业都会有机会，我也是简单的写了一下，比如我们适老化的社区硬件改造，大概需要多少呢?8000万套物业的改造，数十万社区的改造，我们的7%在机构里面养老的，大概缺口在400万套养老物业的缺口，当然重要的包括康复，照护，医疗等等一系列，甚至老年的餐饮，目前这些缺口都是非常大，但是我们的供给却是非常的小，这些都是社会力量可为的地方，这个叫做多元化的养老市场，不是谈到养老，一定要建养老院，不是谈到养老，就一定要开发一个养老的社区，因为90%的老人在家里养老的，这些人的需求对物业和照护未来将会爆发式的出现。
我们看看这个市场的第二个特点，我们到底为谁养老?包括这个养老市场如果市场力量可以参与这样一个市场，什么时候才会出现呢?为什么前十年我们也是做了很多的事情，因为我们是为房地产开发机构服务的，我们发现他们都有意愿进入这个市场，为什么前十年成功的并不多?主要的原因有融资和土地等等方面的原因，也有跟我们的目标对象有很大的关系，现在的老龄人，比如说20后到40年代的老人，其实目前还处于多子女的家庭结构，所以基本上还处在养儿防老的状态，他们走向社会，接受社会服务的意愿，支付能力还是比较小的，如果我们前十年的努力，针对40后的老人其实努力还没有到，但是大家的努力不会白费，因为马上就要来临了。
50后将是未来20年最大的养老群体，这个群体也是我们市场化力量应该服务和可以服务的对象，我这里写了他们的六个特点，最重要的六个特点，这几个特点就不一一读了，最重要的特点就是中国的三个人口高峰期，大家可以看到我们这张图，50后大概1.4亿人，60后是1.9亿人，80后是1.6亿人，这是我们三次人口高峰期，在中国的婴儿潮经常称作为第二个高峰期，第二个高峰期人最多，第一个高峰期也是中国的第一个，特点就是人口数量足够大的，还有一个特点就是50后的支付能力普遍比较强。
我们做过调研，大家的支付意愿和能力都是比较强的，这波人有相当一部分实际上受过高等教育，或者现在正在企业里或者单位里担任比较好的职务，或者是企业家，他们的支付能力和意愿比较强的，最重要的就是他们是80后的家长，这个是我们国家421家庭结构最大的一群人群，50后就是最大的一批养老群体，有很大的养老意愿，但是很重要的没有人给你养老，这个人口的群体非常大，所以我们现在应该说从现在开始，从这1、2年开始，我们迎来了有支付能力，有支付意愿，必须靠社会养老的巨大市场，这个就是它的特点。
我们再看一看所谓的适用性，因为我们的养老市场以前欠帐太多，我们到底怎么做，今天也是请来了非常多的国际朋友，大家一起探讨，比如说成熟的就是美国模式，台湾模式，日本模式，是不是适用呢?其实我们现在看起来还是有很大的差异性，中国一定要走一条中国特色的道路，最简单的就是我们把美国的模式说一下，美国的社会参与力量是比较明显的，但是它的分工是非常清晰的，而且已经在市场上形成了非常好的一个分工和循环体系。比如说融资，一些低成本的资金参与，比如说开发，一些非常好的机构从事养老物业的开发，运营管理也有一些机构，有些机构也和我们合作，投资，开发，运营分工明确，是这个市场最大的一个特点。
这个可能是我们未来的版图，所以我们大家都在想我们到底在哪一个版图里起到什么作用，中国目前恐怕只能有一种力量包办，我们现在缺乏便宜的钱，可以长期使用的钱，专项使用的土地，甚至我们的运营和管理人才，照护人才都是非常的缺乏，现在还没有形成这个市场上有效的，合理分工的这样子的机构，所以大家都有机会，但是这个可能是我们未来的方向。
日本的模式非常难学了，虽然日本的照护水平，运营管理水平在全球是非常高的，因为他们很早进入了老龄化，为什么非常难学?他们的监护保险制度，强制性的45岁之后要上保险，进入到老龄的时候，60岁以上之后，大部分的费用在养老机构也是由保险公司支付的，这个是一个非常基础，甚至需要20年，30年准备的事业，台湾也是如此。但是在中国我相信我们可能还很慢，这种方法比如主要由非盈利机构参与，政府在里面参与的非常多，包括我们保险制度的改革，可能一时或者比较难以迎来这样的时期，尽管现在中国愿意参与养老事业的保险公司很多，甚至现在在开发养老社区和养老物业的保险公司也有一些走在前面的，我不知道这两天估计也有分享，但实际上现在的模式和日本的全照护模式其是有很大的区别，所以这是我们更加难以学习的模式。
我们刚才特别简单的把市场的概括分享了一下，第一50后一定是我们未来有支付能力和支付意愿的主要对象，现在如果按照9073进行分工，8000万和400万的需求这个缺口已经出现了，这个是一个非常需要填补的空白，简单的照搬国外的模式非常之难，这个就是我们市场的特点。
我们看看这样的市场情况之下，有没有一些办法?一方面可能金融和土地政策正在调整，有没有一些什么办法，已经有民间力量其实做的不错了，那我们也把他们的经验包括我们自己的经验和大家分享，第一种就是适老型社区，这种社区现在特别容易被开发机构和投资机构所亲睐，第一规模比较大，容易销售和持有型物业相结合，容易获得现金流和总体利润的平衡，开发公司是比较容易介入的，最简单的几个特点我读一下，比如说它的是一站式的适老型社区，适老型的配套是其中最核心的配套，这部分的物业不能销售的，它就是持有少量物业和加上少量物业，社区里面就是老人和年轻人混合居住，老人可以生病，可以老去，基本上入住的时候就是健康的老人，这样的状态因为有几个项目开发，适老型社区的商业模型基本上是销售物业和持有和服务输出的模式，基本上用年轻普通居住社区的销售来填补持有型物业的现金流。
服务输出现在是一个长线的，而且可以有盈利收入的点，但是我们现在很多开发和投资企业没有意识到这一点，比如我们现在的合作伙伴，他们在台北入室的服务是230台币一个小时，大概40多块钱人民币一个小时，这样的水平在适老型社区里面是可以被老年人接受的，所以这是一种盈利方式，也就是服务的输出，也是长线的，低成本的，这个在我们适老型社区里面都是非常重要的。
还有适老型社区的开发要素，我们进行比较明确的预算，一般土地500亩以上比较合适，持有型物业的规模要小于30%，老年公寓和普通居家，总体是一个大社区，里面要有区隔，这个是它的一些特点。这是我们做过的一个项目，在武汉一个大型的养老社区的项目，已经基本上进入到了一个状态，大家可以看到，总的最后老人的持有型的物业，老龄公寓是12万平方米，配套设施是10万平方米，普通居住是69万平方米，这样的水平之下，这个是不错的特点，比如养老公寓为什么放在了上面那个角上，非常好的，这边是江，你反而要把销售型物业提高价值来提高养老公寓和养老配套的费用，这个怎么组合，所有的东西应该放在什么样的位置，起到什么样的作用，公共商业利益反而完全向社会开放。
我们再看看第二类，会员制医养综合体，这个就是规模小一点，离城市中心近一点，目前在社会上比较成功的就是全持有经营，需要办会员卡和付押金盈利的，也有一些特点，规模一定要小一点，有一点国际配套设施，盈利模式主要是会员卡的销售，当然包括专业品牌的输出，比如在国内有六种这样所谓的持有型老龄物业的经营模式，但是我们探讨下来最成熟的或者最容易持续发展的还是会员制的模式，具体为什么，我不讲了。
会员制的模式我们曾经做过非常详细的探讨，比如说这里面应该包括什么样的东西，以销售服务为核心，是会员制设计的核心，你有多少服务，你的会员费就可以收多少，包括老人的诉求要求，硬件上的要求其实是弱的，软件上的要求其实是更高的，我们再看看这个，我们曾经做过一些测试，会员的类型，会费的金额，资金价值，对于一个物业来讲，怎么样配合才是合适的，比如说一次性支付多，还是一次性支付的相对少，但是护理费给的多，甚至没有一次性支付，就给护理费，这个就是倒金字塔的关系。
总之来讲，你要经过很好的一个设计，会员制是医养综合体的前提，这个是我们北京做的一个项目，中小型专业化医疗设施和专业化老年照护服务是核心要素，也是提升收费标准的必备条件，独立居住和护理居住老人的比例50%的比例，护理老人如果过多很难支付这个盈利水平。比如用了几千平米做了一个康复，可以带医保进去的康复设施，这是核心，如果没有这个，可能我们的会员卡很难卖出去，当时进行过测算，这些都是现金流的测算，收入与支出的测算，有一个非常重要的数字可以分享，我们的物业大概是2万多平方米，其中不到2000平方米的康复医院，这样的一个物业没有土地成本，只有改造，只有房屋的改造和运营费用的情况之下，最低的价格独立生活的老人也需要每月提供8300元的费用，需要别人辅助的在12800元，大家知道为什么在中国的养老市场，市场力量可以介入的，一定是高支付的老人。所以在你们的社区或者你们的地方开发这样物业的时候，或者改造这样物业的时候，要有这个意识。
第三种模式其实非常简单，就是叫养生目的地，我们努力做的事情，现在旅游地产的开发，使很多社区有很大的麻烦，很远的地方名义上是有资源条件的，但是很难销售出去。目前我们的对象叫做高保健意识的中高端家庭，买这类物业目前都是40多岁的人，自己偶尔会用，自己的父母可以用，基本上这样的设置，会离城市更远，以养生和养老为主题切入，具体应该做什么，我们都有非常明确的一些建议，甚至给大家举例子，比如一些滨海的物业，比如贵州和北方，山东沿海的物业，如果一些社区可以改造，如果把出现问题的旅游地产得到了很好的新的客户的入住，甚至把它激活，这是我们在一些项目上正在做的努力。
我们在成都做的一个项目，效果也是很好，其实是一个旅游地产，但是我们的目标最开始的时候就是用100亩盯住了养老的人群，配备了一些养老设施，大家做这些项目就是要想到养生，旅游，甚至可以变成核心人群，带动社区的发展，最后一页就是三种模式有它的适应性，比如成都新区更适合养老，养生，我们在城市的近郊适老型是非常好的开发模式，如果远郊的话就是养生目的，这些怎么盈利，物业怎么组合，这些都有很多经验数据的总结。就这么多，谢谢大家。
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