我们的印象里，养老是带有公益性质的，而地产是暴利的，现在这两者要结合了，于是养老地产就诞生了，如何处理公益与盈利的关系呢?用纯房地产的思路来做养老肯定会有问题，万科、绿城等转变思路，以服务来思考和尝试怎么样做养老地产。
当养老遭遇地产,发展中也存在不少困惑。
机构、房企竞相掘金“养老”，万亿市场如何盈利?当养老嫁接地产，会开出什么样的产业之花?
核心提示 | 千万人的就业需求，万亿元的市场前景，养老产业从夕阳产业突变为朝阳产业。面对如此巨大的蛋糕，机构和房地产企业纷纷动手圈地规划，但欲大快朵颐之时，才发现这个新鲜概念根本不知如何下嘴。
本报记者 程昭华 文 李文波 摄影
夕阳红中现朝阳
目前中国养老产业仅占国内生产总值不到3%，而在美国和欧洲，这个数字高达18%以上，如此偏薄的投资，造成养老产业巨大的缺口。
据了解，近年来，在郑州周边的中牟、荥阳以及新郑等地，涌现了超过40家的养老机构，养老在当地成为一个热门话题，并逐渐发展成为一个颇具规模的产业，吸引了社会的关注。
放眼全国，从多家保险公司大规模进军，到中石油80亿元开山辟路，养老产业，在今年迸发出朝阳般的光芒。
8月28日，国务院常务会议再次研究部署促进健康服务业发展，提出着力推动养老服务业发展。潜力庞大的养老产业，不光是我国积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，也将成为扩大内需、增加就业、推动经济转型升级的重要支点。
我国人口老龄化速度，远比预料来得快。
民政部发布的统计公报显示，2012年，我国60岁及以上老年人口1.94亿人，占总人口的14.3%。据权威部门测算，这个数字到2025年将突破3亿。3亿人的数字，也带来3亿人的市场。到2015年，全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万～185万张，需要护理老人床位数30万～32万张。按照一个项目400张计算，未来3年市场上将需要至少4500个项目的建设。仅此一项，就可为该产业带来近万亿的市场，相关的陪护等方面工作，则将提供800万到1000万个就业岗位。这让曾经相对边缘化的养老产业，一跃成为国内经济发展的新引擎。
“养老产业，不仅仅是养老院。这里面涉及健康、服务、地产、保险等很多内容，市场极为巨大。”河南祥瑞源经理许熙扬说。
虽然我国老龄化速度不断加快，但整个行业依旧处于初期阶段。
据了解，目前中国养老产业仅占国内生产总值不到3%，而在美国和欧洲，这个数字高达18%以上。如此偏薄的投资，造成养老产业巨大的缺口。在全国8.9万个城镇社区，有老年设施和老年活动场所的仅过半数。不少养老院人满为患，甚至出现为送老人入养老院而彻夜排队的情况，而出现这样的情况，主要有三个原因：专业人才、融资以及土地。
地产商与机构的土地争夺战
养老产业正在成为资本市场追逐的价值洼地，最先嗅到商机的地产公司充当了先行者角色。
当土地成为养老产业发展的必要元素，总免不了与地产商的“面对面”。8月16日国务院常务会议提出，要使企业逐步成为养老服务的主角。政策的走向，激发了房地产企业大举进攻养老产业的决心。粗略统计，目前包括万科、保利、招商、金地在内的30多家房企，已经在全国范围内大力开发养老地产。养老产业正在成为资本市场追逐的价值洼地，最先嗅到商机的地产公司充当了先行者角色。
面对地产商的跑马圈地，郑州不少养老机构颇有微词，认为很多地产、金融企业打着养老旗号，其实只是在发展地产。
在新郑龙湖，一家养老院曾计划建设超过50亩的大型生态养老机构，但在与房地产企业的“火拼”中，只落得不到20亩地。
“对于养老产业，土地至关重要。如今养老用地本来就不够用，地产商却打着养老产业的旗号大张旗鼓地侵蚀养老用地。养老机构不发展，养老配套产业也将裹足不前。如此下去，养老场所也会发展成现在的医院、学校，成为人们争抢的目标，这对行业的发展是很不利的。”该养老机构负责人表示。
但对地产企业来说，这种做法或是无心之举。随着人口老龄化问题近几年逐渐浮出水面，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，其中作为养老产业“载体”的养老地产这一环节，则成为房地产开发商关注的焦点。目前多家房地产企业和保险公司已开始布局郑州周边县市，希望用养老地产的高增长带动地产经济的新盈利。
“虽然郑州现在还没有实质性的养老社区开工，但是对土地的争夺，已经迫在眉睫。”上海一家房地产公司人士说。该公司在上海、四川等地先后开发多个养老地产，如今则将目光放在了荥阳。与传统养老机构不同，坐拥大量资金的地产和保险企业，在土地问题上出手不凡，动辄千亩的规划并不让人意外。据其介绍，郑州周边地区已有超过8家地产、金融机构布局养老地产，金额或超百亿元。
按照一位地产人士的说法，养老地产在国内目前主要分为三种类型，一种是集养生、会议、餐饮等业态于一体的度假村;一种是类似美国独立生活社区的公寓;还有一种则是高端小型别墅式养老公寓。3种案例在国内都有成功运作，所带来的效益也算不错。“养老地产拿地价格相对较低，有些甚至是工业用地，但通过‘养老’概念的运作，就变成了‘50年产权’的租住房。更有甚者以高端养老地产为旗号开发别墅地产，房屋可继承可转让，与普通商品房已几乎无区别。”该人士说。
事实上，以养老概念推动地产发展，已成为如今国内不少地产企业通用的做法。四川一家老年运动产品企业负责人告诉记者，他们专门研发的适老产品，在投放市场后，前来订购的客户大部分为房地产商，养老机构甚至家庭用户都很少。
在困惑与期待中前行
养老地产想要规模化发展面临障碍，而国内能实现盈利的大型养老地产项目则几乎没有，日、韩等高度老龄化国家的部分经验或值得我们借鉴。
概念虽炒得很热，但无论是养老服务机构还是地产商，犹豫徘徊者还占多数。虽然目前国内众多开发商研究养老地产，但由于开发养老地产面临的困难太多，鲜有开发商采取实际行动，纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘更是屈指可数。
“现阶段的养老地产，无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的软硬件配置，与欧美尚有很大差距。”郑州瑞华经营副总经理张先生表示。由于在养老地产的操作上，很多环节还都是一头雾水，只得依靠国外服务机构进行运作。这种纯粹的拿来主义与中国传统养老观念相碰撞，造成中国养老产业的“水土不服”。
“养老地产，就像是国外进口的水果，很多人只听过名字，却根本不知道该怎么吃，只能干着急。”一位业内人士如此形容养老地产所处的窘境。
无论对机构还是企业，运营盈利在养老地产市场显得非常重要。但由于特性不同，国外成熟的养老地产，想要达到稳定期的投资回收期少则3年，多则5年，年回报率也在10%以下。在国内，回报率的数值则只有3%～5%。这对于以往习惯于高利润和高资金流动性的房地产企业来说，将是一个艰难的挑战。
而目前国内已进行的养老地产项目，采用的多是企业或是商业化运作模式，收费之高令人咂舌。据了解，入住上海的太平养老社区需缴纳保费233万元;入住北京的泰康人寿养老社区需缴纳保费133万元。如此高昂的养老收费注定养老地产只是少部分高收入人群的消费专利，在中国目前的收入水平下，养老地产想要规模化发展面临障碍，而能实现盈利的大型养老地产项目则几乎没有。
就如同隔着玻璃看肉，想要满足自己的肚子，就只能想办法将玻璃打破。
针对养老地产的发展难题，日本、韩国等高度老龄化国家的部分经验或值得我们借鉴。
在日本，老人住宅的开发及经营必须在现行法律框架下进行，其开发和经营模式一般也就是成熟的几种模式。开发商在筹建老人住宅时，事先规划好未来的运营模式，而这种运营模式反过来又决定该建造何种硬件设施的老人住宅。一般开发和经营模式的策划不是由开发商自己单独进行，而由专业咨询公司帮助开发商规划并提供专业建议，这也促成该行业在日本形成完善的产业链。
“想一口吃成胖子，结果肯定会被噎住。对于养老地产这个细而杂的产业，市场的细分显得尤为重要。”河南省社科院张翼博认为，养老地产的运营，首先要激发开发企业的兴趣。如果不重视中长期的运营价值，则容易使养老地产发展成为房地产。因此，需要让通过运营而增值的价值，超过养老地产本身资本保值增值，在现阶段的国民收入状况下，显然政府需要在养老地产方面给予更多的支持。类似北京、上海等地专门预留养老土地的做法，值得我们学习。
除了政策层面的壁垒需要打破之外，多元化的市场竞争机制也显得尤为重要，对于缺乏投资渠道的民间资本、REITs、PE等应该给予准入政策，只有养老市场吸引了多元化的资本进入，才有可能做到产业细化和市场竞争，再借鉴合理的开发理念，养老地产才大有可为。
来源：大河报
---------------------------------------
