2013年11月2日，“2013中国老龄事业发展高层论坛”在京举行，在下午举行的“养老服务与产业创新”分论坛中，国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹围绕目前我国养老地产产业面临的几大挑战做了分析，并就养老产业的发展提出了几种探索模式。
养老地产产业面临四大挑战
秦虹认为，中国的住房问题非常复杂，在政策如何满足刚性需求尚未完全到位的时候，现在又面临着养老居住的需求。面对老龄人口快速增长，显然我们的准备是不充分的，体现在以下几个方面：
第一，开发支持政策不足。如何养老和居住是密不可分的，现在在打造养老宜居社区、开发养老地产方面，政策准备并不充分。一是土地政策方面，目前对外的土地政策是两类，一类是通过招拍挂拿地，另一类是划拨用地。如果通过土地的招拍挂在市场渠道拿到土地来建养老地产，最大的问题是成本非常高，其售价就一定高，这样很难满足日益庞大的需求。如果我们建设的老年住宅都是通过招拍挂这种途径拿地来解决养老地产的建设，那只能是解决少数高端、富裕的人群对养老地产的需求，难以解决大众化养老居住问题。这显然是不能持续的，难以被市场所接受。
如果是企业用划拨土地方式来建养老地产，实际面临着土地资产后期开发融资的问题，不能抵押，融资方面就受到很大限制。对于政府如何用土地政策支持企业开发养老社区来解决养老居住，在政策上还是缺失的。
秦虹指出，建养老房，房子和地两者的关系是不可区分的，“地”与“房”的关系具体有三种形式来体现两者间的关系。一是划拨用地和福利房，这是以前传统养老院的模式，地是政府的，不要钱的，政府再建福利院，通过福利的形式解决低端的部分养老需求;二是低价土地政策支持和商品住房的租售及服务;三是招拍挂取得土地来提供商品住房租售及服务。目前第一种和最后一种情况在市场上是存在的，既有福利院形式，也有高端的养老住宅，尽管数量比较少。但中间第二种情况则是缺失的。而在国外住房的供应体系里，政府通过土地等政策的支持，来提供市场房屋的租售和服务，在住房供应中是一个比较主要的类型。
财政政策准备也不充足，现在很多地方实际上出台了一些支持养老床位建设和养老设施建设的政策，包括一次性建设补贴、运营补贴、新增养老床位补贴等。比如北京对社会办养老机构，一张床位可以享受8000元到16000元的补贴。但是一些城市对这种补贴通常要求非常高，甚至要求养老院全部建成投入运营之后，项目通过验收备案后才能享受补贴，甚至床位入住率达到50%以后，政府才能拨付床位补贴。前期开发建设资金的压力仍然没有解决。
第二，金融支持工具准备不足。缺少足够的金融工具支持，特别是长期的、较低成本的资金支持，银行贷款比较短期，当养老设施还没有得到回报的时候就得偿还，而且由于养老地产盈利模式不清晰，银行不愿意投入养老地产贷款。如何拓宽融资渠道来支持养老地产发展，也是一个重要挑战。
第三，配套的养老服务准备不足。养老地产是一个产业，盖房子不难，难的是相关的养老服务配套设施。开发企业本身面对建好的养老地产入住者，怎么来提供服务有两个选择：一个是自己培养队伍提供服务，但很多开发企业不具备这个能力。因为养老服务专业性程度非常高，原来的物业管理人员很难达到老人所需求的精神及生理上的满足。第二个办法是聘请或与养老服务机构合作。但目前社会上养老服务业并不发达，培训机构能力仍不充分，服务人员显然不充足。
此外，养老服务体系也不充分。除了养老的医疗护理、营养膳食、安防系统之外，老年人年龄大了以后精神需求也会发生很大变化。如何提供记忆护理、康复护理、临终关怀等这些发达国家都比较注重的精神上的和人文上的对老年人的专业化服务，我们还有很多功课要做。
第四，养老观念转变和财富累积不足。中国的老年人把一辈子的积蓄拿出来用于住养老地产这种消费比较高的养老服务，他们舍不得。再加上这一代人工作期间收入也比较低，财富积累上面临着“未富先老”的状况。
值得探索的发展模式
针对中国国情和养老产业发展的现状，秦虹说，整合各类研究和案例，时下养老地产产业的探索及模式主要有以下三种。
第一种是开发企业主导型的老年社区开发。现在国内一些比较大的知名企业，像万科、远洋、绿城等，都做了一些养老地产项目。主要有两种模式，一种是会员卡模式。企业前期资金投入大，回收资金长，自有资金投入比例高，会员卡模式可以缓解资金压力，维持资金的周转。第二种是综合社区配售结合的开发模式。既有普通商品住房和商业配套，也有与养老住宅结合在一起的综合居住社区。通过普通商品房或者可售的商业地产项目的销售，来解决资金流动性问题，支撑后续养老的社区资金需求。这种综合开发模式，实现了不同社区整体配套服务资源的共享，也降低了整个社区建设的平均成本，还构建了老年人和年轻人共同居住在一个社区里的良好居住氛围。特别是满足了部分年轻人，尤其是独生子女要和老人在临近居住的需求。
另一种是政府主导的公办民营的模式，即有公私合作的性质(PPP)。政府主导提供前期的土地，后期建设和运营由开发企业来介入，解决前期资金投入和风险不确定的这些问题，有效调动了社会资源和政府一起采用公私合作方式来开发养老社区。这种轻资产模式和国外养老地产的不少开发模式是类似的，可以解决相当一部分中等及偏低收入的老年人的居住需求。
第三种是保险机构主导型开发模式。保险机构参与养老地产开发，可将养老保险、健康保险等金融产品与实体养老社区相结合，以养老社区为载体，整合上游保险产品和下游老年人的服务产品，打造一个完整的产业链，创造一种从“摇篮”到“天堂”的全新保障模式。据资料显示，到2012年底，保险业以养老社区为名获得的土地大概超过2万亩，这是一种新探索。
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