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研究报告:旅游养老等新型地产将成新增长点
2017-02-02 19:17:36   来源:   评论:0 点击:

2017-01-17 养老那些事儿

 

  1月13日,平安银行地产金融事业部与住建部政策研究中心合作编写的2017年地产金融白皮书《新型地产发展趋势及投融资模式研究》在深圳发布。白皮书指出,传统地产增速趋缓,新型地产的发展空间巨大。随着融资模式的创新,新型地产更趋向直接融资,通过地产基金、结构化融资、并购金融、供应链金融、资产证券化等融资模式,新型地产未来的增长速度将大幅加快。

  新型地产有较大增长空间

  过去3年,平安银行发布的地产金融白皮书分别聚焦城镇化、城市群发展、房地产资产证券化及投融资模式创新等重大主题,已成为国内房企和金融机构经营布局的重要参考。

  这是平安银行连续第四年发布地产金融白皮书。本次白皮书是基于对未来房地产发展趋势的预判,着力研究了新型地产的发展空间、模式、案例、趋势及投融资方式,探索未来与我国消费升级需求、产业升级需求和资产配置优化需求相适应的房地产新业态。

  报告指出,以住房和商业地产为主的传统地产发展趋缓,而与此同时,与我国消费升级需求、产业升级需求和资产配置优化需求相适应,新型地产应运而生并逐渐兴起。

  “新型地产是区别于传统的、增长乏力的地产业态,是未来有较大发展潜力和增长空间的地产业态。对未来地产发展前景的判断,行业内从不同角度进行了一定的归纳:产业地产、主题地产、旅游地产、养老地产、工业地产、复合地产等。”住建部政策研究中心主任秦虹在专题演讲中这样定义新型地产。

  新型地产“新”在哪里?一是增长速度快。尽管规模小,但呈现出传统地产不可比拟的高速增长态势;二是基于市场细分下出现的业态。如在传统的住宅市场出现的长租公寓,满足了对居住品质有要求的租赁需求;在传统的写字楼市场出现的共享办公,满足了小企业对办公空间高品质、灵活度等方面的需求;三是在地产开发基础上附加了大量服务内容。传统地产以提供空间为主,配套以基本的物业服务,而新型地产则在提供空间的基础上,进一步挖掘所面对客群对服务的需求。 

  新型地产注重个性化需求

  秦虹指出,目前传统地产开发整体供需趋于饱和,发展趋缓,后续增长将进入调整期,但在市场细分趋势下,满足个性化需求的新型地产业态增长速度较快,未来存在广阔的发展空间。

  新型地产主要分为办公物流类、居住养老类、商业旅游类。我国新型地产的创新趋势体现在几方面,一是个性化:注重不同群体差异化需求的挖掘;二是重经营:通过资产管理获得收益;三是产品+服务:通过增值服务开拓盈利空间;

  以长租公寓为例可以看出新型地产的特点。虽然这些长租公寓房间不大,规格大都是迷你型,但年轻人注重的床、衣柜和鞋柜却很大,厨房、卫生间、淋浴系统配置高端。此外,针对年轻白领对品质生活的要求,公寓里提供无死角的高速WIFI、温馨的公共大厅、浪漫的屋顶花园、健身中心,在垃圾、回收机上的细节里则处处体现出低碳环保的理念。

  “这些总体设计和细节考虑,体现了一种新的生活方式,非常符合现代都市年轻白领的需求,因此很受市场欢迎。”秦虹指出,今后的新型地产创新,应针对不同群体需求进行差异化产品开发,以增值服务拓展盈利空间,“轻资产、重经营”。 

  融资模式创新为新型地产发展拓展空间

  中国房地产市场在逐步走向成熟的过程中,表现出相对独特的驱动力和运行规律。平安银行行长胡跃飞表示,未来房地产行业有三个关键词值得特备关注:一是长效机制。对房企和金融机构来说,有长效机制,才能更好地进行策略安排。他预测,“从2017年开始,长效机制会先行在土地供应上着力。”

  其次是行业整合。房地产行业由“黄金”向“白银”过渡,整合是大主题。“行业整合将在一二线城市加速展开,而随着土地价格大幅提升及大型房企间强强联手,小型房企的生存空间将大大压缩,‘强者恒强’及寡头化雏形会愈发明显。”

  第三个关键词是房企转型。“环境在变,市场在变,已不容许企业在原有模式上停留太久。无论是纵向延伸产业链,还是横向跨业融合,或线上线下一体化等,都具探索价值。”胡跃飞说。

  与新型地产相适应的是融资模式的转变,传统的融资模式需要不断创新。秦虹指出,今后的新型地产创新,应多运用直接融资渠道,“新型地产在运营管理上,以轻资产为主,如包租、资产托管;盈利模式上,为租金差价和增值服务收费;融资模式上不妨多鼓励创业型公司VC和PE股权融资。”她指出,新型地产中的融资模式创新,除了传统的银行贷款、企业自投等模式,还有房地产基金、风险投资、股权合作、资产证券化等诸多模式。

  记者了解到,作为国内地产金融创新的实践者,平安银行在2013年成立了地产金融事业部,专注为房地产企业提供开发贷、地产基金、结构化融资、并购金融、银团贷款、供应链金融、跨境金融、资产证券化、债券承销、财务顾问等综合金融服务,目前累计资产投放已近4000亿元。(南方日报记者 谭冰梅)


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