随着老龄化社会日渐逼近， 9月13日，国务院推出《关于加快发展养老服务业的若干意见》，要求各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，这被业内解读为房地产新的发展空间。
在深圳，2011年最先由花样年集团提出的养老项目计划，受政府规划影响导致至今未能启动开发，而目前也并未有真正意义上的成功案例，但房企对养老地产的热情已经不可遏制，已有万科、绿城、远洋等30多家房企在全国试水开发养老地产。
“因缺乏政策支持，大多地产商都是打着开发养老地产的旗号卖房，侧重地产开发，并非养老服务，而国内外完全迥异的养老体系，也导致养老地产在国内变形，目前并无成功模式可借鉴。” 业内人士分析认为。
花样年运筹两年未开发
花样年规划的首个养老项目，位于深圳南山蛇口南海大道与工业六路交界处，如今厂区门牌上依然写着TCL多媒体科技控股有限公司，里面6栋办公楼被出租给多家公司。
日前，记者在现场看到，该项目除西面靠山外，三面全是工业厂房。在周围浓郁的办公环境下，似乎与养老所需的清静有些格格不入， 且周边生活配套也不完善，距离医院、公园和小型商场需步行二三十分钟。
据了解，该地块是在2011年6月由花样年出资3.155亿元从TCL手中购得，土地面积为17990.6平方米，地上建筑物面积为39586.8平方米，折合楼面地价为7970元/平方米。花样年计划将此改造为健康产业园，包含300套养老公寓和其他健康产业，旨在为中高端老龄阶层提供一个养老场所。
而这也是深圳首个由房地产商开发建设的养老项目。可两年多时间过去了，酝酿已久的计划却仍未启动开发。
花样年集团养老产业运营总监高峻告诉记者，该地属于政府规划的“网谷开发区”，未来完成改造后要具备高科技产业的属性，不得不将早期的纯养老产业的改造计划做出调整，而花样年此前已成功向市规土委申报养老项目，且按政府规划变动相应准备了几套方案，但政府还有拓宽道路和地铁穿行的规划，而具体如何做至今尚未明确，导致该养老项目一直实施不了，何时启动开发需要等政府的回复。
客观上，深圳养老地产推行步伐缓慢的一个原因是，相比北上广以及许多城市老龄人口占比超过10%，深圳老龄化程度只有4%，养老高峰期还需七八年才能到来。
高峻坦言，虽然客观条件制约了项目延迟开发，但对公司而言是好事，有更多时间做好前期准备工作，比如团队和服务体系建设以及客户的积累。9月30日，花样年将在深圳月亮湾试营业两个养老服务站，提供医疗、生活、餐饮、精神上的护理服务，某种意义上，也是为做养老地产做铺垫。
两年来，花样年“TCL地块”价值上升不少，但高峻告诉记者，并没有改变其土地属性，依然是原来的工业用地，照常做养老地产，且花样年是长期持有物业，并不打算囤地生金。
依据有关政策，养老用地可以通过低价招拍挂或者划拨取得，已出让的土地可做相应补偿，但目前深圳对养老地产的开发并未给予土地和资金上的特殊支持，全依赖开发商出资自营。
深圳一家欲进军养老地产的龙头房企高管对记者说：“养老地产不同于商业，首先需要政府在土地上让利，否则高价拍下的地价，老年人根本无法承受高房价，很难推行，这也是还在观望的原因之一。”
房企扎堆养老地产背后
放开民资进入、鼓励企业成为社会养老主体等宏观政策的利好，也激发了房企进军养老地产的决心。实际上，房地产企业早已嗅到商机，近两年，包括万科、保利、招商、远洋在内的30多家房企已在全国范围内试水开发养老地产。
但截至目前，业内并未有完全成功的典范，万科在2010年成立养老事业部，目前在全国已有13个养老项目，万科在北京的幸福汇、青岛的万科城中均可见到养老地产的影子，但与普通商品房开发模式并无二致，只是客户群不同，售价都按市场定价，且缺乏售后养老服务团队。
一个不争的现实是，开发商往往把快速开发周转、追逐利润放在首位，而养老地产缺乏的恰恰是售后长期所需的养老配套服务，但这部分利润微薄且纷繁复杂，很难迅速获得回报。
按照花样年的计划，“TCL地块”300套养老公寓建成后只租不售，预期每个床位每月租金在6000元以上，不算地价，建筑成本约8000万-1亿元，回报周期大约需要8年，比普通商品房开发周期长五六年。
这无疑需要开发商更多耐心。深圳一位本土房企人士对记者直言，房地产业内都心知肚明，目前涉足养老地产开发的大部分开发商都是打着养老地产的旗号拿地卖房子，与一般的商品房开发无异，并没有静下心来做养老服务。
上述龙头房企高管称，在国外，养老地产主要按服务人群划分三个档次，第一种面向具备自理能力的老年人，养老成本则高一点;第二种是半自理人群，大部分时间不能出门，成本相对较低;第三种是完全不能自理的人成本最低，只需一个简单的护理即可。但国内养老地产却是倒三角。
在高峻看来，做养老地产关键是做好服务，而非地产本身，需要解决医疗、养老服务和精神生活三方面的问题。不过在欧美发达国家的养老费用90%由国家负担，10%由个人支付，养老地产有一定利润，而中国养老结构恰恰相反，因此国外的养老地产成功模式无法复制到中国。
在地产圈内流传着一个段子，关于万科的13个养老项目，因找不到最佳的标准模式，负责人提交了13个开发方案由万科总裁郁亮最终定夺。
“中国即将进入老龄化社会已是不争的事实，养老地产是未来的新商机，但商业模式并不明确，目前行业内很多房企都在研究养老地产，一旦有机会，短时间内就会迅速铺开。” 招商地产内部一位高管对记者表示。
在多位受访的业内人士看来，眼下政策尚不明确养老该由谁担责，做好养老地产，需要政府、运营商和老百姓三方结合才能推动，政府在场地上需出资让利，百姓购买的服务成本才能更低，养老地产才能盈利。
本报记者 陈小瑛 深圳报道
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