2014年对养老产业来说是极为关键的一年，经过2013年元年的启蒙、洗涤，市场逐渐明朗。政府开始大规模发力，从土地、财税、人才等各个方面为养老产业走向市场化扫清障碍，尽管还面临着商业模式不清晰、产品设计不完善等问题，但推动投资多元化，促进社会力量成为养老产业投资主体的成效已显现。
投资者由被动接受转变为主动出击，各个行业对养老产业关注度大增，群雄逐鹿。同时部分养老项目开始从认知概念进入实操阶段，更多运营商开始深耕自己的试验田。
过去借助开发养老地产从地方政府手里拿地卖房子，这种不可持续的方式逐渐被摒弃，无论是老年住区的开发者、养老机构的运营者、社区和居家养老服务的提供者，会更多地去关心社会化养老的市场拓展、运营管理制度的建立、业务流程的优化、专业团队的培训，以及入住率、客户投诉、财务收支状况等实际问题，回归养老产业服务的本质属性。
与此同时，与运营管理相关的一系列问题也开始暴露出来。2015年养老市场被专家预测为投资热度会冷静下来，企业和市场会更注重商业模式、购买人群、服务配套的研究。金融与医疗的参与都会更深，“养老服务业脱离地产，作为独立主体的形象会更明确。”
多元、深耕、分化
全球政治经济正站在一个全新的周期起点上，长久的路径依赖开始崩塌，新的纽带开始肆意蔓延生长、纵横交错。中国房地产行业恰好可以作为观察和迎接这场全球范围内崭新“破局风暴”的一个着眼点。尽管仍存在诸多迷惑，但这个行业已经确定20多年刀耕火种野蛮生长的终局和更加多元健康发展的开局。新的模式仍在艰难塑造中。
2014年，在老龄化社会带来的新经济周期和房地产市场持续低迷的形势下，养老地产市场却逆势而上，一枝独秀，成为当下房地产市场中最热的一个领域，除了万科、保利、绿地等较早进入养老地产的房企，以及中国人寿、泰康人寿、中国平安、合众人寿等保险类企业外，太平洋保险、中茵股份、上实发展、亿城投资、首钢等企业也纷纷宣布进军养老地产。
投资养老产业的企业数量激增，主体多元，一方面是房地产寒流刺激，另一方面还得益于为配合国务院35号文促进社会力量成为养老服务业主体，出台的《养老服务设施用地指导意见》、《关于推动养老服务业发展的指导意见》、《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》等有关养老产业的利好政策，对养老产业给予用地、金融、财政等方面的支持。
诸多利好政策不仅是桎梏养老企业多年的用地问题破局，也多次从市场化层面肯定鼓励养老服务业社会主体地位。多位养老机构从业者表示，2014年是养老政策密集出台年，“截至目前，国家层面能出台的利好政策都已经出了，国土资源部、商务部、国家发改委、财政部等核心部门都参与了进来，不再只是民政部、老龄办摇旗呐喊了，这是好事情。”乐成老年事业投资有限公司总经理高峻松表示。
密集出台的政策和万亿养老“蛋糕”市场诱惑，积极引导了一直徘徊在门外的观望者。更多养老项目随之落地。“随着项目落地，2014年一整年内过去的那种喧嚣似乎平静了许多，纯理论与逻辑的探讨，可谓热闹至极、无所对错，一旦埋下头来播种浇灌，需要处理的事务、需要解决的问题，就会成为工作重点，一旦墒情变化，很有可能会颗粒无收，这是生死当头的大事。”北京保利安平养老产业投资管理有限公司副总经理钱京说。
因此，在钱京看来，“深耕服务”也是2014年养老市场的关键名词。比如江南的老年专门住区较多，无锡一地就有众多规模不小的项目，他们的重点是研究如何将医院与住区结合、住宅如何更好地突出适老化。北京区域内于2012年左右投入运营的几家具有代表性的养老机构，运营管理的方式方法不同，随着运营状况的变化，经营者更多地为如何提高入住率、提高客户满意度、提高自身的持续运营能力而倍加努力。
此外，“分化”的特点随着养老运营服务市场的深入也逐渐显露出来。“分化首先表现在不同模式之间。”钱京介绍，老年专门住区模式，从当前看，这种模式与国人的生活方式有着较大的差异，几处险资打造的高端专门住区响应者寥寥，入住率很难在短期内提升至理想状态，运营者压力很大。房地产开发商所做的专门住区项目，也已经有了“折戟沉沙”的案例，使之不得不改变和调整战略。相反，在普通开发社区内，植入适老化住宅组团的模式，市场反映要好得多，北京、上海都有较成功项目。
“分化还表现在同种模式之间。同样是养老机构，同样的区域范围，相差无几的开业时间，表现却不尽相同，入住率有高至70%以上的，也有低于20%以下的。”钱京分析，其中的缘由，说到底还是一个是否尊重市场规律的问题。运营团队是本地化还是国际化、价格体系是遵从国情还是不予重视、服务品质的系统打造是否放在第一位、企业的价值观是否能够取得管理团队的认同、企业运营中管理工具是否运用得当等，这些问题对于养老行业而言，都没有现成的体系可供借鉴，尤其是在各元素间如何去进行调度和协作，需要在接下来的2015年下力气研究探索并运用。
“分化还表现在同种模式之间。同样是养老机构，同样的区域范围，相差无几的开业时间，表现却不尽相同，入住率有高至70%以上的，也有低于20%的。”钱京分析，其中的缘由，说到底还是是否尊重市场规律的问题。运营团队是本地化还是国际化、价格体系是遵从国情还是不予重视、服务品质的系统打造是否放在第一位、企业的价值观是否能够取得管理团队的认同、企业运营中管理工具是否运用得当等，这些问题对于养老行业而言，都没有现成的体系可供借鉴，尤其是在各元素间如何去进行调度和协作，需要在接下来的2015年下力气研究探索并运用。
产融互动、医养结合
2015年，新的商业模式短期内难以出现，随着政策对社会资本进入的鼓励，产业参与者会更加多元化、专业化。政策推动力度会更大，但更需要考虑的是落地设计。
而养老项目依然需要在购买人群定位、市场认可、运营管理、服务配套上进一步创新探索。
与此同时，随着新增养老项目上市，护理人才和运营管理人才短缺的问题会进一步显现。“未来人力资源是养老发展重要的挑战，如果大家想做，一定要抢占人力资源。”太平洋养老产业投资管理有限公司运营副总经理王波说。
此外，他也指出，随着房地产进入下行通道，对养老企业来说很重要的一件事情就是需找合适的物业资源。“由于房地产通道下行，物业资源肯定有下行空间，但对企业来说不止是要发现价格合适的物业资源，更重要是位置、价格等方面要适合做养老的资源。”
值得一提的是，随着以中信信托为代表的消费信托产品的推出，2015年可能会有更多资产证劵化创新模式出现。“我们也在做相关资产流动性尝试，可以肯定的是2015年金融与养老产业参与会更深、更具体，产融互动更加频繁，养老金融体系开始发展。”高峻松指出。
而复星集团、泰康人寿等龙头代表企业对健康医疗的推崇，健康产业势不可挡的发展势头和需求以及国家对健康养老服务工程定位的确认，会加速2015年市场上医疗、养老结合的频率，医养合一会成为2015年养老市场一大突出特点。
“2015年还要注意的一点是养老地产项目出现品牌效应的同时，也会出现死盘。市场会出现新一轮洗牌，企业要做好心理准备。”上海群业咨询顾问有限公司总经理郭玉群说。(中国房地产报)
