今天是正月初三，养老那些事儿给您拜年了，正月初三是女娲造羊的日子，故称“羊日”羊年羊日，今天自然要喜气洋洋。初三，我们继续来读《中国老龄产业发展报告》(2014)，今天读“老龄房地产业发展报告”，这部分内容围绕老龄房地产业展开，从理论到实践案例，我们可以一文读懂中国老龄房地产业。 这部分是由中国老龄科学研究中心助理研究员董彭滔和中国老龄科学研究中心副研究员李晶博士撰写，今天分享的仍然是读书笔记，完整内容，请大家参阅《中国老龄产业发展报告》(2014)。
随着中国经济社会的快速发展、老年人口规模的日益庞大和人们对建设老年宜居环境的迫切要求，传统房地产业的类型开始细化，与“老年人”和“人的老年期”相关联的老龄房地产业迎来了快速发展的良好机遇。积极发展老龄房地产业，不仅有助于满足老年人多样化的居住服务需求，也对中国经济社会的发展具有重大意义。首先，有利于改善老年民生，促进社会和谐。当前，中国老龄房地产业刚刚起步，无论硬件还是软件都很落后，远远不能满足老年人日益多元的需求。
2013年7月1日实施的新修订的《中华人民共和国老年人权益保障法》则从法律层面规定“各级人民政府和有关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持企业事业单位、社会组织或者个人以新建、改建、租赁等方式兴办养老服务设施”。2013年9月6日国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕35号)指出要“充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体”。值得注意的是，2014年4月3日，国土资源部部长办公会议提出，要抓紧完善有关土地供应政策，大力保障养老用地供应，规范养老用地开发利用管理。老龄房地产业发展的关键和前提是土地问题，此次会议传递的信息令人兴奋，后续政策令人期待，必将成为老龄房地产业快速发展新的更大的动力。
上述一系列政策文件无一不对老龄产业的发展产生积极的推动作用，将直接或间接为老龄房地产业的发展提供巨大的市场机会。
一、老龄房地产业的相关概念
(一)“房地产”和“房地产业”
1“房地产”的概念
房地产是房产和地产的合称，是房屋和土地在经济关系方面的体现，属于资产的范畴。
2“房地产业”的概念
《三次产业划分规定》(以下简称《规定》)将房地产业列入了第三产业，即服务业。《规定》指出，房地产业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业的行业。
(二)“老龄房地产”和“老龄房地产业”
1“老龄房地产”界定
所谓老龄房地产，是指与“老年人”及“全体公民老年期”相关联的房地产。“老龄房地产”既注重房屋的物质形态和物理特征，强调的是适合老年人及其家庭居住的特点，以及在老龄社会条件下适合所有年龄人群居住和生活的通用式房屋，同时也注重对于该类房地产的所有、使用、抵押、典当、租赁等各种权利。老龄房地产将房地产开发与创造老年消费者生活方式密切结合，将养老养生的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合的老年人居生活，它既是老龄产业的一部分，又是房地产发展形态的新突破。它有四个方面的属性：一是复合地产属性，包含住宅、普通商业地产和医疗保健等;二是金融属性，比如证券、基金、保险、储蓄性的产品，会在这个链条中得到发挥和承载，还包括客户理财、老年理财的内容;三是服务属性，服务于核心的需求和老年增值的需求;四是人文属性，创造温馨的环境，让老人感受到家的氛围。
2“老龄房地产业”界定
根据上述界定，“老龄房地产业”是指从事与“老年人”及“全体公民老年期”相关联的房地产开发、经营、管理和服务的产业，是从事上述业务的部门和企业的集合，是老龄社会条件下一种新的业态，是老龄产业的重要组成部分，也是国民经济中第三产业快速发展的新的增长点。它大体可细分为养老社区、社区老龄服务机构、养老机构、老年医疗卫生服务机构、异地养老房地产项目、城市老年公寓、现有住房的适老性改造、二手老龄房地产、农村老龄房地产等类别。
需要指出的是，当前一些人反对发展老龄房地产业，认为是借养老之名行圈地之实，变相开发房地产，并且认为这么做是在赚老年人的钱，是不道德的。实际上，我们不应当对这一行为心存顾虑，甚至反对，关键是应当关注行为的实质。如果投资者确实是借养老名义圈地卖房子，这是应当坚决反对且制止的，但若是以房地产为载体提供老龄服务则是应当支持的。至于将赚老年人的钱和道德挂钩，这完全是两个层面的事情。应当看到，随着经济社会的发展，部分老年人产生了对老龄房地产的有效需求，这就需要开发相应的产品和服务来满足他们，这完全是市场行为，和道德没有任何关系。在此，发展老龄房地产业最重要的是要充分发挥市场在资源配置中的主体作用，提高资源利用效率，丰富老龄房地产产品和服务内容，提升质量和品质。当然，对于收入较低甚至无收入的老年人，政府有关部门应发挥“兜底”职能，解决他们的实际问题。当前，中国老龄房地产业刚刚起步，投资大、周期长、回报低等问题突出，需要政府的适当支持，否则这个行业的发展将会大大推后，受到影响的还是广大的老年人。
二、中国老龄房地产业发展现状
(一)投资主体竞相涌入
在人口老龄化日益严峻、各级政府陆续出台一系列旨在鼓励和引导社会资本大力发展老龄产业的政策的背景下，各路资本蜂拥而至，其中，老龄房地产业成为众多资本争夺的热点。与此同时，随着房地产调控的不断深入，传统的单一住宅开发模式面临经营困境。受中国老年消费市场巨大潜力的吸引，以房地产开发企业、保险公司、中央企业为代表的各路资本纷纷涉足老龄房地产业，筹备布局、抢占市场，谋求在前景广阔的老龄房地产这一新型业务上取得突破。
目前，全国范围内，万科、绿城、保利、恒大、龙湖、复星、远洋、绿地、华润、首创置业、复地、富力等大品牌开发商正以不同的经营策略进入老龄房地产领域。如万科早在2010年就宣布在北京房山窦店试点老龄房地产项目“万科幸福汇”，采用租、售两种模式，为万科进入老龄房地产业铺路。和万科不同的是，绿城采取“先养老，后地产”的做法，成立了绿城颐乐教育投资有限公司，在中国首创学院式养老模式。统计显示，全国有三成左右的品牌房地产企业已经进入或宣布进入老龄房地产业。目前，全国已有80家房地产商进入养老地产领域，已经公开信息披露的养老地产项目超过百余个。
除了各大房地产企业争相进入外，保险企业也纷纷涉足老龄房地产业。保险企业资金实力雄厚，追求长期稳定的收益。而老龄房地产开发资金需求量大、投资回报周期长、投资收益稳定的特点恰好吻合保险企业的要求。据统计，目前已有泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿、中国太平、中国人保7家保险企业进军老龄房地产业。公开披露的数据显示，险企投资老龄房地产业的资金已经达到约1000亿元。
值得注意的是，中国石化、中国水电等央企也尝试投身老龄房地产业。
2013年4月，中石化四川销售有限公司与四川郫县签订协议，探索养老产业园区开发模式，项目总投资80亿元，规划养老床位1万张以上。2013年5月，中国水电以合作方式在重庆璧山投资80亿元打造养老地产项目，计划三年内投入运营。
除上述投资主体外，还有其他一些市场参与者，一类是致力于医疗和养老领域的投资机构，比如国开行等。投资机构与险企性质一样，同属金融机构范畴，且投资更有目的性，也更加谨慎。还有一类参与者是与医疗相关的跨界企业，这类企业多是做养生、健康管理等高级服务的专业公司，他们凭借自身在医疗方面的特色优势涉足老龄房地产业。不过，这类企业目前还未形成规模。
同时，受中国老龄房地产业巨大发展潜力的吸引，国际上一些知名的养老服务集团、房地产投资基金等投资主体也开始进入。
(二)开发模式多元化
针对老年人的不同需求，各地对老龄房地产的开发进行了大量探索，初步形成了以下几种模式。
1综合性养老社区
该类社区主要针对老年群体而建。社区中除了居住建筑外，还建有医疗服务中心、老年活动中心、老年大学、老年康体中心等较为完备的配套设施。通常情况下，由于城市中心区域土地资源紧张，一些较大规模的综合性养老社区会选址在城市郊区或郊外。
以北京太阳城集团为例，该集团位于北京市昌平区小汤山镇，是中国国内最早从事健康养老产业发展的企业。北京太阳城除了老年住宅外，还设有医院、购物中心、文化教育培训中心、奥林匹斯度假俱乐部、邮局等配套设施，老人不出社区，就可享受到全方位的关爱与呵护。
2养老组团
其主要特点是在一个较大的楼盘中专门拿出一部分建设养老组团或养老社区，以此达到和社区其他组团共享各项配套服务设施和资源，并且和其他年龄段人群共同居住生活的目的。
以广东惠州某项目为例，该项目占地总面积约2万亩，总建筑面积720万平方米，项目从中划出150亩地进行养老社区建设，计划建设约18万平方米的养老住宅产品。
3业务转型类养老公寓
酒店类业务的很多经验可以应用于老龄服务业。一些酒店类公司依托自身的资源优势提供老龄服务，也有的将酒店改造为养老公寓以提供老龄服务。
以九华国际养生公馆为例，该公馆隶属于北京九华山庄集团股份有限公司，依托后者丰富的酒店运营经验，整合优质的养生配套资源，在保证酒店的居住环境和服务品质下将部分酒店业务转型，实现养老的功能。
4主题养老社区
在将老年人进行充分的市场细分的基础上，结合不同的兴趣爱好，挖掘特色主题，建设主题养老社区，成立富有吸引力、特点鲜明的各种俱乐部，这样的情况下位置再远都有可能吸引到客户，关键是突出与众不同之处。这也是位置较为偏僻的老龄房地产项目生存、发展的核心。
以北京太申祥和山庄为例，该山庄集国际养老院、度假山庄和太医馆于一体，其中太医馆是一项特殊服务，它将传统文化与现代养老相结合，创立了中医药健康养生模式。太医馆汇集了多名曾经担任党和国家领导人的保健医生和现任保健专家、享受国务院颁发的政府特殊津贴的专家等多位中医，提供多项中医养生保健服务，很受欢迎。
5旅游度假型养老公寓
该模式指通过发展连锁经营或者成立联盟，符合设定标准的老年人，在当地购买了适老性住房的产权或者使用权后，可以获得连锁项目或者联盟里面其他项目的使用权。现在的旅游人口当中，约40%是老年人，随着未来经济社会的发展，将会有更多的老年人加入旅游的行列。因此，旅游风景区的用地如何跟养老结合、如何争取旅游养老的老年人群，对此需要深入做好定位和规划设计。
例如，昆明市盘龙区太阳城老年公馆引进国际国内养老机构的先进管理及服务理念，主要接纳生活完全自理的老人和候鸟式养生养老的老年群体。公馆针对全国老年人推出互动旅游服务。目前公馆在大理、丽江、香格里拉、西双版纳、玉溪、腾冲设有服务处，让老人可以在这些地方享受到和昆明一样的居住、就餐和旅游服务。
6“候鸟式”老龄房地产项目
随着季节的变化，冬天到南方过冬，夏季到北方避暑成为越来越多老年人的需求。对于购买了全国性连锁企业的老龄房地产的产权或使用权的老年人来说，“一地入会，多地养老”的模式使得老年人能够根据自身的意愿实现候鸟式的养老。
该模式比较典型的是亲和源公司。亲和源公司分别在上海、三亚、黄山、海宁、营口等地投资兴建了亲和源会员制养老社区。凡在上述几地亲和源办理会员卡的老人们，都可以根据季节或者个人居住计划提前申请，自由选择各地的亲和源养老社区入住，真正实现老有所乐的候鸟式的养老新生活。
(三)主要运作方式呈现三种类型
总体上看，当前老龄房地产的运作方式有三种：持有、出售和出售与持有相结合。
持有指开发商不出售，而是通过出租的方式销售住宅产品。该方式又可分为两种类型：持有和自主经营、持有和他方经营。前一种模式下开发商拓展出一种立体的开发经营方式，住宅与服务、医疗、康复、旅游、度假等产品全方位结合，其利润来源不止是住宅产品本身，更来源于完善的配套服务带来的增值效应。这种经营模式下资金投入比单纯的住宅开发要大，投资回收期相对较长，对开发商的资金实力提出了很高的要求。此外，除了面对投资风险外，开发商还要面对自己经营管理的风险。经营管理风险在于老龄房地产的管理极具专业要求，且所需引入的配套社会资源种类繁多，开发商必须能够协调各种资源为老年人服务。后一种模式下开发商只做自身擅长的硬件建设业务，而将管理服务等软件业务交由专业机构经营。这种模式的优点是对开发商的要求低，但不足如前所述，开发商失去了一个非常重要的赢利点。采取出售方式的开发商在住宅建设完成之后直接进行销售，收回投资获取利润，转而进入下一阶段的投资工作，而后续的管理服务则交给其他机构承担。这类开发商严格来讲只是承担了建筑工的角色，投资回收期相对较短，投资风险相对较小。
从运行实际看，出售与持有相结合是当前选择比较多的一种方式。出售可以在短期内回笼资金，持有可以长期获取比较稳定的回报。
(四)目标群体定位于中高端
从当前进入老龄房地产业的各路资本看，其目标人群大部分指向中高收入群体，定位于中高端，具体可分为以下几类：一是具备一定经济实力的企事业单位及政府机关退休人员，该群体意识到老龄化问题的严重，不希望拖累子女，自己解决养老问题。二是受教育程度较高，养老观念强的人员，如学者、教师、文艺工作者等，这类群体对养生养老重视，希望晚年有自己的生活方式。三是为父母或其他长辈购置房屋的人群，这类群体因生活习惯不同，选择与父母分开居住，但因工作忙碌无暇照护父母，又不认可保姆看护，期望得到专业服务。第四类是丁克家庭，无子女牵挂，购买一处好的居所享受成熟、专业的服务。
如上海亲和源会员制养老社区的目标群体是“三高”老年人：企业老板的父母、进入暮年的老板以及老教授、老专家、老领导。其收费标准为：会员卡缴费根据卡种和房型从45万元至98万元不等，相应的年费缴费额从2.98万元至7.38万元不等。又如北京暮馨国际敬老园，其客户群体为退休干部、大学教授、工程师等高收入人群，其固定的入园会员费为20万元至40万元不等，不同标准享受不同服务，每个月还要缴纳4000元至5000元的住园费。上述两例的收费显然只有中高收入的客户群才能承担。此外，对其他老龄房地产项目的调查也显示出定位于中高端的特征。如旅游休闲型的养老模式，也只有比较富裕的老年人才支付得起。
(五)选址注重人口、经济和环境因素
对中国已有公开信息披露的80多个老龄房地产项目进行梳理发现，项目的地域分布呈现两个特点：一是分布在特大城市。如从数量来看，北京目前以15个项目占据首位，上海则以11个项目紧随其后。老龄房地产项目扎堆集中在特大城市，说明这些城市人口众多，养老需求更大，而且城市人口独生子女率更高，对养老有着更迫切的需求，一线城市的购买力更强。二是分布在经济发达、生态环境优美的中小城市。如浙江省以拥有10个项目位列第三，其中有5个项目落户乌镇、3个项目落户杭州、1个在嘉兴、1个在慈溪，上述地点无一不是极具宜居口碑的城市典范。此外，拥有沿海城市的海南省、山东省，各自拥有7个老龄房地产项目，并列占据第四位。随后是广东省、江苏省、河北省、四川省、辽宁省等。
综合上述情况，可以看出，老年人口的数量、经济发展水平、生态环境是影响老龄房地产项目选址的主要因素，这也是未来的投资者在选址时应着重关注的方面。
四、中国老龄房地产业发展中存在的主要问题
(一)有效刚需不均衡
从理论上分析，中国老龄房地产业的潜在需求非常大。首先，中国有世界上规模最大的老年人口，而且增长迅速，这为老龄房地产业的发展提供了前提。其次，随着经济社会的快速发展，老年人的收入水平和购买能力将有较大程度的提高，这为老龄房地产业的发展提供了购买力基础。最后，老年人生活和消费理念的转变促成购买行为，使潜在需求转化为现实需求。当前，各路资本正是基于以上的逻辑判断和理论分析，纷纷抢滩老龄房地产业，希望能从这个新的业态当中寻找到新的利润增长点。事实上，当前中国老龄房地产业已经初步具备加速发展的基本条件，其中一个重要的表现就是需求日益凸显。例如，少数经济状况处于高端的老年人已经在享受老龄房地产项目带给他们的舒适愉悦生活。
(二)赢利模式不清晰
从整体上看，中国的老龄房地产业尚处于起步阶段，虽然市场上已有一些老龄房地产业的雏形，但真正成熟的老龄房地产业赢利模式还在探讨和摸索中，多数资本还处在积极关注、逐步研究、筹备布局、相互观望阶段。
一些资金雄厚的企业判断老龄房地产业中存在巨大的潜在商机，在市场中率先进入，意欲积累经验，占领更大的市场份额。但从运作情况看，还处于摸索阶段，赢利状况普遍不理想。有报道称真正涉足老龄房地产业的房地产企业90%都在亏损。
需要特别指出的是，当前一些采取长期持有方式的开发商使用会员制的销售方式，老年人为取得房屋的使用权需缴纳一笔不菲的会员费，开发商据此可以在短期内迅速回笼资金。因此，这种方式颇受青睐。但这种方式存在一些问题和争议：首先是会员的风险规避问题。会员享受的仅仅是适老性房屋的使用权，而产权和使用权是分离的，未来一旦企业经营出现问题，房屋的产权可能转移，作为仅有使用权的会员就可能面临较大的风险;其次，这种会员制在法律上界定还不清晰，被质疑是一种集资模式，可能会触及法律红线;最后，就相关政策条文来看，房屋使用权交易主要通过租赁的方式，但是《合同法》规定，租赁的租约最长不能超过20年，因此，永久性会员卡或超过20年使用期的会员卡就存在是否合法的问题。
此外，市场中还有一些资本打着老龄房地产的旗号，享受政府的优惠政策，而实际上进行的是老龄房地产之外的住宅开发、商业配套的开发。在已规划开工的多个项目中，只配建一两栋养老住宅，甚至纯粹以养老住宅的名义，销售一般楼盘的情况，也时有发生。
(三)产业链尚未形成
老龄房地产业作为一个新型业态，具有很长的产业链，包括资本运作、人才培养、硬件建设、管理运营等诸多方面，每一方面都不可或缺。国内很多开发商已经进入老龄房地产业，但多数企业存在惯性思维，单方面将老龄房地产业视作房地产业的简单延伸。通常的做法是：开发商拿到了一块地，看到老龄房地产业的光明前景就想做养老，于是进行硬件的规划设计，之后就是正式的大兴土木，但对于项目的具体定位、产品形态、运行模式以及服务体系构建都没有进行过系统的研究和规划。结果可想而知，投资者投入了大量的资金，但运营极其艰难，亏损严重，但又无法退出，想继续投入资金，但又无后续资金，进退维谷。
目前，中国的老龄房地产业没有基本的标准与体系，没有专业的管理服务组织，也没有专业的人才培养、培训体系，而这些恰恰是老龄房地产业最为重要的部分。在这种情况下，已经进入老龄房地产市场的投资者或者将投资、开发、运营、服务等所有业务“一肩挑”;或者自身只做硬件，将管理和服务等软件交由国际专业组织。
(四)长期资本投入匮乏
房地产业属于资金密集型产业，资金需求量巨大，房地产商靠自筹资金无法满足需求，必须依靠金融体系的支撑。长期以来，中国房地产业融资渠道狭窄，主要依靠自身筹资和银行贷款，因此，对房地产销售市场和信贷市场的波动，房地产商的承受能力有限，易遭受资本市场风险的影响。
和普通的房地产业项目相比，因要满足老年人的特殊需求，老龄房地产业前期投入更大，同时，老年人的消费特点决定了老龄房地产业的投资回收期更长，加上行业不成熟，各种风险较大，这些情况使开发企业获得融资的空间更小，路径愈加狭窄。在此情况下，只有自身资金充裕的投资主体才有能力进入老龄房地产业，而实力弱小的中小投资主体则被拒之门外，这会严重影响老龄房地产业的健康发展，影响适老性住宅产品和服务的提供。因此，尽快建立金融支撑体系十分必要。
(五)开发战略不对路
随着经济的发展和收入的提高，老年人对管理服务的要求日益提高，除了最基本的餐饮服务和生活照料外，更看重养生、医疗、护理康复、文化、心理、环境等方面的服务。再加上老龄房地产项目的消费者通常是高学历、高收入的老年人，他们对管理和服务的要求更高，所有这些因素决定了需求方对管理服务的要求较高。
(六)人才战略缺乏安排
入住人群的特殊性使得老龄房地产项目开发完成后的运营管理绝不是一般房产项目的物业管理，其后期运营管理需要大量拥有多种专业化知识与技能的专业人才，如高素质的专业服务人员、管理人员等。但由于观念滞后、体制机制存在缺陷等诸多因素，中国老龄房地产业非常缺乏专业人才。
四、中国老龄房地产业发展趋势
(一)有效刚需快速增长值得期待
人口、购买力、购买欲望是市场的三要素。众多的老年人口、日益提升的购买能力、逐渐改变的消费观念预示着中国老龄房地产业的市场潜力巨大。自1999年进入老龄化社会以来，中国人口老龄化程度日益加剧，目前拥有世界上最多的老年人口，且持续快速增长：2013年60岁以上的老年人口已突破2亿人，2025年和2034年将分别突破3亿人和4亿人，2053年左右达到峰值4.87亿人左右，庞大的消费人群将带来巨大的消费潜力。未来中国老龄房地产业的需求潜力是巨大的，将对中国经济的发展产生重要的影响，同时也给众多资本提供了新的投资渠道。
(二)市场供给将持续走旺
经过近些年超常规发展之后，房地产市场遇到了频繁且愈发严格的调控，个人住房房产税改革试点范围也将扩大，在可预期的时期内，在政策层面将会对住宅以及商业地产出台一系列的抑制政策，使得房地产企业必须谋求战略转型以及产品的多元化，老龄房地产因其销售方式灵活、享受国家政策支持等因素而成为房地产企业的重要选择之一。今后，发展老龄房地产这样的新型业务将成为房地产业突围转型的一个重要方向。老龄房地产市场巨大的需求也诱发供给不断升温。有研究指出，尽管当前90%以上的人并不会进入老龄房地产项目之中，但剩余这些不到10%的人群当中的中高端老年收入者的养老需求，足以支撑开发商在老龄房地产市场上开展业务。据推算，未来三年，市场上将需要至少4500个项目的建设，市场空间巨大。更长远未来的趋势更是不可限量。同时，房地产企业伴随中国房地产成长十余年，始终密切关注行业内的发展契机，而老龄房地产无疑是未来20年房地产企业趋之若鹜的新领域。
(三)金融创新将提供强大动力
老龄房地产业是资金密集型产业，老龄房地产的建设、销售、经营、租赁、抵押等活动无一不需要大量资金，单纯依靠企业或个人自身的力量难以解决。开发房地产类老龄金融产品不仅是发达国家的热点，而且也将成为中国发展老龄房地产业必不可少的重要支撑。一方面，通过开发运用房地产类老龄金融产品为老龄房地产开发经营提供资金保障，另一方面也为老年居民改善居住状况、投资理财等提供便利。关于前一方面无需多叙。就后一点而言，调查显示，中国老年人口中75%左右拥有住房，但相当多的住房是按年轻型社会的需求建造的，缺乏适老性设计，不适合老年人生活居住，同时又面临改造成本过高、不具备改造条件等一系列难题，因此，很多老年人成为“住房富人，货币穷人”。通过开发适宜的金融工具，进行“以房养老”、租赁、互换，可以很好地发挥房产的养老功能。又如，随着独生子女父母一代陆续离开人世，拥有3套甚至更多住房的家庭将日益增多，如何通过金融产品的运用对房产的财产属性进行开发将成为不可回避的课题。
(四)品牌化、连锁化将成为战略选择
随着老龄房地产业的良性发展，不同的投资者将在充分细分的市场上找准各自的市场定位和目标市场，以服务提升形象、赢得市场，进而建设品牌、经营品牌，开始由品质提升向品牌建设转变，并实现连锁化经营。可以预测的是，未来老龄房地产市场上将出现多个以品牌为名片开拓市场的知名开发商。
如上海亲和源会员制养老社区在创新模式、形成示范、建设品牌的基础上，制定了确立标准、快速拓展、全国连锁、品牌延展、引领行业的阶段战略，目前已在辽宁、青岛、安徽、浙江、海南等地建立了连锁机构;而北京太阳城集团在未来将以医护型健康养老为中心，进行全方位的养老市场开拓，以合作、托管、冠名等形式进行太阳城模式的复制和管理输出。
(五)复合型项目将备受青睐
老龄房地产项目是一个多功能的集合体，房屋仅仅是实现这些功能的载体，其背后实际上反映的是一种生活方式和生活理念。随着经济的发展、社会的变迁、观念的改变，人们对于生活品质的要求越来越高。这些要求表现在老龄房地产项目上，就是要实现功能的多样化、复合化。这意味着老龄房地产项目不但要有基本的养老、医疗方面的良好配套和服务，而且要兼具护理、养生、文化、休闲、度假等多元化、高质量的延伸和附加服务，以此满足老年人多层次、多元化的老龄服务需求，唯有如此，才能吸引并留住老年人。
(六)多种模式竞相发展
和老年人多样化的养老服务需求相适应，未来老龄房地产将呈现多种模式竞相发展的态势，主要有以下类型：
(1)养老社区。针对老年人而建的社区，将机构养老居家化，具有较为完善的设施，能够提供专业化的服务，因此受到老年人的青睐。
(2)社区老龄服务机构。主要指社区老年日间照料中心、社区小型养老机构等老龄服务设施。因其处于社区，老年人能够便捷地得到服务，发展迅速。
(3)养老机构。为满足失能老年人的养老服务需求和部分健康老年人享受高品质老年生活需求而建，专业化程度很高，是发展的重点。
(4)老年医疗卫生服务机构。主要包括老年病医院、护理院、老年康复医院等机构。目前，中国的老年医疗卫生服务机构非常缺乏，远远不能满足需求。在政府的行政干预和老年群体实际需求的推动下，它将得到快速发展。
(5)异地养老房地产项目。主要包括旅游度假型老龄房地产项目和“候鸟式”老龄房地产项目。随着老年人对自身生活品质要求的提升，选择风景优美之地旅游、休闲、度假、居住，随气候变化而改变居住地点日益成为时尚。
(6)城市老年公寓。对于不愿离开城市核心区的老年人而言，到符合老年体能心态特征的，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务的公寓式老年住宅养老是不错的选择。
(7)现有住房的适老性改造。调查显示，90%以上的老年人选择居家养老，因此对老年人现有住房进行适老性改造将是一项浩大的工程，其需求无疑是海量的。
(8)二手老龄房地产。随着金融工具的创新、法规制度的完善，二手房市场中“以房养老”、租赁、交换等行为将会逐步增多。
(9)农村老龄房地产。主要包括农村新建、改建和扩建适老性住房、老年病医院、老年护理院、老年人活动中心等老龄房地产项目。
五、发展中国老龄房地产业的对策建议
(一)树立科学发展理念
第一，转变老龄房地产即“房子+老年人”的错误认识，老龄房地产不是房地产简单地向老年群体延伸，它和传统意义上的房地产项目不同，重点在于后期的运营管理和服务提供。第二，营利预期从追逐短期利益向着眼长期稳定回报转变。老龄房地产项目前期投入大，回报周期更长，业内公认会在7或10年以上，足足是商业地产的2倍，而对于以持有为主的养老地产，业内的普遍观点是10～15年，每年8%～10%的回报率。第三，目标群体从以自理老人为主向同时接纳自理、不能自理老人转变。当前，大部分老龄房地产项目仅以健康的、自理老年人为服务对象，但事实是，即使自理的老年人也会随时间的推移而逐渐半自理，再到不能自理。同时，大部分老年人不愿搬家的特点也决定了老龄服务机构几乎不存在让不能自理老年人退出的机制。因此，进入老龄房地产业的投资者应从最开始就做好服务不能自理老年人的各项准备。第四，服务特色从养医结合到“五位一体”。老龄房地产业老龄服务方面采取养医结合的方式很好地满足了老年人最基本的需求。在此基础上，应该根据老年人需求的发展，形成“养、医、康复护理、休闲、养生”五位一体的模式，这样才能满足老年人更加多元的需求。第五，业务范围从“全能”向专业转变。应改变投资者老龄房地产产业链业务全包的做法，转向仅专注于自身擅长的部分，以提高专业度和效率。第六，从轻视人才向“人才为本”转变。应充分认识管理服务人才的决定性作用，树立“人才先行”、“人才为本”的理念，加强人才队伍建设。
(二)加快制定实施发展规划
当前，中国老龄房地产业缺乏基本的建设规划，发展呈现无序状态。受制于城市发展、土地价格等多种因素，目前的养老住宅建设没有科学规划和布局，选址非常随意，基本上是开发商能在哪儿拿到地就建在哪儿，导致现有养老住宅大多建在远郊区县，交通不便，不能满足老年人的生活需求。同时，由于建设标准和规范滞后，养老建筑的设计和施工简单，标准较低，且多数配套服务设施不足，给老年人生活带来不便。
老龄房地产业是国民经济的重要组成部分，是扩大内需的重要抓手，需要政府制定相应的产业发展规划来促进其健康发展。从长远来看，制定老龄房地产业发展规划应与城市总体规划相结合，这样有助于落实政府对房地产企业的开发引导作用。从短期来看，制定发展规划，可将老龄房地产的建设与保障型住房建设和旧城改造项目相结合。
(三)加快创制发展扶持的配套政策
随着中国经济社会的发展和人口老龄化进程的加速，政府不断出台政策法规，鼓励、引导社会力量和民间资本参与老龄服务业发展，这对包括老龄房地产业在内的老龄产业的发展提供了良好的宏观政策环境。然而，由于老龄房地产业在中国刚刚起步，专门的政策文件还相当匮乏，其发展只能从其他相关政策文件中寻找原则性或通用性的规定，这一定程度上影响到老龄房地产业更好更快发展，随着老龄房地产业的进一步发展，急需出台专门的政策进行扶持。
(四)着力培育产业链条
老龄房地产业是一个包括产品研发、规划设计、人才培养、资本运作、建设管理、市场培育、服务提供等诸多环节的产业链，该产业链上任何一个环节都会对整个产业的发展产生直接的影响。如前所述，当前，中国老龄房地产业产业链处于严重的断裂状态，无法实现产业上、中、下游的有效衔接，投资主体无奈之下的“全能”行为折射出的更多的是对相关行业发展的期待。
培育发展老龄房地产业相关产业链，政府应发挥积极作用。政府应着力加大购买社会组织老龄服务的力度，充分发挥社会组织在承接政府职能转移和行业自律、监督评估、沟通协调等方面的作用，积极培育发展一批知名品牌老龄服务社会组织;出台更多操作性强的优惠政策，充分落实已有优惠政策，营造社会力量参与老龄房地产业发展的良好环境，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，逐步使社会力量成为发展老龄房地产业的主体;引导和整合高等院校、中等职业院校和职业培训机构等资源，加快老龄服务专业人才培训;通过建立健全技术等级评定制度、职业资格认证制度、岗位补贴制度、社工人才引入机制等措施，充实老龄服务人员队伍;统筹规划培育发展产业基地，增强老龄房地产相关产品的研发、设计、生产、展示等功能;定期举办博览会，搭建供需对接平台，培育市场快速发展。
(五)构建多元投融资平台
如前所述，中国老龄房地产业发展面临投资主体融资难和购买支付能力不强的双重难题，构建多元化融资支付平台成为解决之道。
(六)推进通用人居环境建设
通用住宅又称为长寿住宅、终生住宅等，是按照适应终生生活设计的基本原则，在住房设计和建造时，就把老年人的需要考虑进去，特别是要预留年老后所需，如增加扶手、增加门或过道的宽度以便于轮椅通过等潜伏性设计，让老年人能自己照顾自己。
(七)加快实施人才强业战略
老龄房地产业的持续、健康发展，专业化的服务是保障。为提高服务品质，需要大量的管理、服务专业人才。
(八)切实加强市场监管
加强老龄房地产业的监督管理，是建立良好市场秩序的关键。创造公平、有序、良性的市场竞争环境，促进老龄房地产业的健康发展。
六、有待进一步研究的问题
如前所述，中国老龄房地产业刚刚起步，作为一个新生事物，需要研究的问题很多，本研究仅仅对部分问题做了探索性的分析，未来还有许多需要进一步研究的问题，主要包括：国际金融市场和中国金融市场双重影响下的中国老龄房地产业的周期性发展问题，新型城镇化发展战略和老龄房地产业发展的关系问题，老龄房地产业赢利模式研究，老龄房地产业品牌战略实施等问题。
《中国老龄产业发展报告》(2014)之老龄房地产业发展报告
