朱凤泊：80%做养老地产的都是骗子，安家：养老地产99%都是骗子
今天是世界环境日，保护环境是我们每一个人的责任和义务，在保护的前提下，发展养老，是生态养老促进会的基本宗旨。
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中国的养老地产市场，正成为房地产开发商及投资者的潜在开发领域。养老地产前景很丰满，现实却很骨感。这些年，贴着“养老”标签的项目已是屡见不鲜。
中国太阳城集团董事局主席朱凤泊就曾表示，“一百个跟政府要地做养老的有八十个是骗子。”养老行业目前还有一个不成熟阶段，还需5-10年才能过去。《安家》记者看朱凤泊还是太保守了，估计现在开发养老地产的99%都是骗子。
不过，也不乏有试水者各自探索盈利模式，例如绿城的“学院式养老”、保利的“三位一体”养老模式、万科的“邻里式养老”、亲和源的“社区化养老”、同观地产的“国际康复养生社区”等。
但是，《安家》并没有看到一个真正在养老地产模式上试水成功者，那剩下的1%虽然不是骗子，没有骗地也没有炒概念，但是也都处在探索中，至今也没有公认的养老地产的“典型成功样本”。
这不禁让人思考，“养老地产”的未来出路在哪里?究竟是“卖房子”还是“卖服务”，怎样处理卖房子、卖服务与盈利之间的关系?在美国洛杉矶万图有限公司总顾问、爱宝投资咨询公司负责人席祖茂组织下，一场由业内专家组成的“养老地产的思与辨”沙龙在北京同观商业中心会所举行。
地产专家的养老地产观点：
开彦：需要运营商介入，开发商在角色中的定位很重要
中国房地产研究会人居环境委员会专家组组长、教授级高级建筑师开彦作为养老产业和建筑专家提出一个非常现实的问题，“中国人为什么不愿去养老院?”他认为，仅靠政府是不行的，养老产业必须市场化并依赖于开发商介入，但养老地产跟房地产开发不同，除了盖房卖房，最重要的是要有与心理生理条件配套的服务，比如老年用品能否跟上也制约着养老产业的发展。但如何盈利才是最终目的，需要运营商的介入，开发商在角色中的定位很重要。
李战军：国内的养老地产模式，政府应该率先介入
中国房地产业协会和北京中房研协技术服务有限公司首席研究员李战军却认为，政府重视养老产业是好事，然而很难落地。如果没有政府政策的出台，单靠开发商是不可能真正做好养老产业的开发的。政府应该出台做养老事业的规划和给予更多支持。他还从日本的养老模式分析国内现状差距还很大，所以，国内的养老地产模式都只能说在探索的轨道上，政府应该率先介入。
韩健徽：国内做养老地产条件基本不具备
中国步行商业街工作委员会、中国商旅文产业联盟主任，中国地产年度风云榜专家评审韩健徽抛出“势市事”三个字，分别从形势、市场、事业角度分析当前养老产业的背景、现状、问题及未来趋势，他认为，争概念没有任何意义，如何解决现实问题中的观念、政策、投资、特色等，需要大家共同考虑。他还拿养老院举例，如果每天面对的都是七老八十的面孔，压抑的心情谁来疏导?所以，做养老实际上是一项伟大的事业，需要投入情感的交流，由此看来，国内做养老地产条件基本不具备。
朱晓红：不能过分强调养老地产的概念
CECU华创房地产研究院执行副院长、中国豪宅研究院院长朱晓红则针对养老地产的突破口提出三个问题，他认为首先要解决情怀与现实冲突、体制与现实冲突、民族文化与现实冲突，比如连社保、医保等都无法对接，将严重限制养老人口的入驻。他建议，不能过分强调养老地产的概念。
细数养老地产的四大骗局：
养老地产前景很丰满，现实却很骨感。近年来，贴着“养老”标签的骗局已是屡见不鲜。事实上，“养老”这块金字招牌还被用在它处，更有一些不法地产商用其来圈地甚至集资。养老地产是最大的骗局。
骗局一：传统观念中老人养儿防老
在数千年“养儿防老”的传统观念下，健康老人不愿意换地方也不愿意做大量投资，大部分都在家里养老。“中国99%的老年人都想居家养老，他们当中大部分也都是很健康的老人。”梁开建筑设计事务所执行合伙人、总经理、总建筑师开彦认为。
或许观念是需要改变的，但是在国内现有条件下，养老地产的发展会受到传统观念的很大制约。
骗局二：价格太高令老人无法养老
从目前现有模式看，除购买养老保险产品外，也可选择直接入住养老社区。不管选择何种方式入住，起点缴费均相对较高，费用为200万元，也可选择年缴20万、连续缴纳10年“分期付款”的方式。不难看出，该社区主要是针对那些具备经济实力的家庭。除了普遍收费高外，服务也相当差。
骗局三：成为一些企业圈钱圈地游戏
虽然目前市场上的养老地产项目五花八门，但依然难以获得老年群体的认可，收费高昂、舒适度差、人文关怀少是老年人对于养老项目的普遍印象。
“我开始做养老地产后，接触了上百家企业，其中真正能做好的不到10%，另外有60%的企业根本没有想好自己要做什么。这其中最大的问题是，我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这怎么可能成功呢?”全国房地产经理人联盟养生养老地产委员会主任陈宏表示。
养老地产更多的是提供养老服务的，而现在所谓的养老地产，其核心却是打着养老的旗号卖房子。
而对于一些保险公n司多是靠政策支持圈钱圈地，成为他们赚钱的工具和游戏。
骗局四：说养老金亏空是政府推卸责任
尽管一直强调新养老模式并不是替代目前的养老制度，只是作为辅助和补充。但在诸多问题的现实下，贸然将养老体制改革推给市场，热衷处置公民本就微薄的私有财产，动机仍旧值得警惕。
由于1997年养老保险制度改革之时，政府没有承担相应的转制成本，个人账户中的资金很多被挪用去发放退休人员的养老金，导致个人账户的空帐运行规模已超过万亿元大关。在这样的情况下，作为社保政府主管的民政部门，反而号召推广所谓的以房养老，催生养老地产，本质上就是想用老百姓的住房产权来弥补政府养老支出的不足。
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