投资建议
综合来看，我们认为：
1、目前国内养老地产的发展仍处于探索和试错阶段，成熟的商业模式尚未形成，市场环境、政策扶持等关键点都待培育。
2.养老地产的开发是一项集物业建设及各项服务于一体的系统工程，而房地产开发仅是整个模式的基础，后期运营服务才是企业持续追求的利润点。
3.从盈利模式和盈利能力来看，当前主流的“开发-销售”养老地产开发模式，本质上仍然属于房地产开发范畴，盈利能力和弹性主要来自土地成本的差异，对开发商的短期盈利和估值提升作用不大。
要点
养老问题现实严峻，市场巨大。中国人口拐点来临，是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家，庞大的老年人群催生巨大市场，未来20年将是长期经营性养老地产的快速发展时期。
四类开发机构，两种经营模式。目前国内主要有传统地产开发商、保险资金、地方政府与慈善基金和外资机构等四种养老地产的开发机构，以远郊或景区的地产开发为主导，嵌入老年配套服务。主要采取“销售住宅+持有配套”和“长期持有”两种运营模式，前者的盈利前期靠物业销售，后期靠物业出租;后者的盈利前期靠会员卡销售，后期靠物业出租和政府补贴。我们认为采取何种模式主要源于土地性质的不同。
盈利途径与能力。养老地产盈利主要有三种途径：赚土地的钱，以养老地产的名义获取廉价土地，本质是房地产开发;赚房子的钱，通过养老配套的完善，打造差异化形象和销售卖点，提升物业价值;赚服务的钱，以养老服务和设施作为核心经营收益，本质上是养老服务经营。销售策略的养老地产，盈利能力的弹性在于土地成本;以持有为主的养老地产，投资回收期普遍在10~15年，年投资回报率8~10%。
险资或成主导。养老地产我们认为更倾向于“类商业地产”，本质是服务业，开发重点在于打造养老产业链。展望未来的开发主导机构，我们认为险资是养老地产的天然结合物，长期投资模式满足投资回报长期和稳定性的需求，更有可能对接整个养老保险体系;传统房地产开发商有效路径是整合养老服务资源或与专业养老服务商合作;专业的养老服务提供商依靠整合养老服务和机构资源，以轻资产运营方式复制模式和输出管理，塑造养老服务品牌。
风险提示：资金风险;政策风险;运营风险。
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