保险公司谋划养老产业布局 盈利难题仍待破解
“时间不一定造就一个伟人，但一定能造就一个老人。”
根据国务院《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》的官方数据显示，截至目前，中国是世界上唯一一个老年人口过亿的国家，且正以每年3%以上的速度增长，是同期新生人口增速的五倍多。5年间，全国60岁以上的老年人口将由1.78亿增至2.21亿，比重将由13.3%增加到16%。
近年来，国家诸多政策多次释放明确信号：大力加强养老机构建设，支持社会力量举办养老机构;发展多样化的养老服务体系，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。
在此大背景下，养老产业欣欣向荣，众多资本纷至沓来。
“夕阳红”事业迎朝阳
春暖花开的季节，位于浦东新区康新公路上的上海国际医学中心迎来开业大吉。
兴建近3年的国际医学中心属于卫生部和上海市的重点项目，它与建设中的迪士尼乐园为邻，总占地面积约375亩，一期总投资约6亿元，是一家包括健康体检、高端养老等功能在内的综合性医疗机构。
迈入足有三四层楼高的大堂：大理石地面，胡桃木家具，以及随处可闻的轻音乐，病房里的拖鞋、保险柜和洗漱用品一应俱全，竟让人有置身星级酒店的错觉。在医院的构架体系中，专门设置“客房部”实属罕见，实施“酒店式管理”，客户提包即可入住。
作为上海第一家由新医改催生的国际综合性非公立医院，这里除了试点医生“多点执业”外，还将同时试点高端养老护理模式。
本刊记者看到，即将同医院一起揭开面纱的还有100套护理养老酒店式公寓，和普通的护理院不同，全部是居家式护理套房，资深医护人员将为老年人提供专业护理。
这个集高端医院和养老酒店于一身的项目一推出，资本便紧追而来，投资主体更趋多元。
管理方面，国际医学中心引进了亚洲最大的医疗集团新加坡百汇集团，目前有9家股东，其中，除了国资背景的上海国际医学园区集团有限公司占股20%外，其余股份由8家民间资本持有。
“我们公司旗下的九胜投资正展开对国际医学中心部分权益的收购，进展还算顺利，与几个股东的股权收购框架协议已初步达成，眼下正推进前期尽职调查等工作。”上市公司运盛实业(行情,问诊)高管在接受本刊记者采访时表示。
据了解，此次收购，九胜共斥资2.38亿元，收购完成将间接和直接持有医学中心28%的股份，成为国际医学中心的第一大股东。
对于运盛实业而言，其现有主营业务主要为工业地产开发，属于房地产大行业，此次进军高端医院和养老项目，也预示着公司今后将向养老地产转型。
“若九胜收购医学中心股权及本次资产重组顺利完成，运盛实业未来可通过这一项目向高端医疗服务领域拓展，尤其是借此进军养老健康地产，能开拓公司未来地产业务种类和盈利模式。”运盛实业上述高管表示。
本刊记者还观察到，尽管国际医学中心尚未开业，但它的建造已带动了浦东新区周边的房产，不少房产商在医学中心挂起了养老酒店公寓的旗帜，主推对口这一优质医疗资源的养老房。
无独有偶，另外一家地产上市公司中茵股份(行情,问诊)也在2月10日与上海交通大学医学院苏州九龙医院签订了战略合作协议，宣布进军养老产业。
中茵股份公开称，双方将先选择公司目前为其控股股东托管的酒店度假项目，拟建设成集健身中心、康复疗养中心、老年艺术中心、图书馆、影院等多种功能为一体的生态养老项目。
积累项目经验后，中茵股份还计划将该模式复制到三亚、上海、丹东、西双版纳等地，打造迁徙式养生休闲养老产业链。
“人口老龄化的加剧和养老服务需求的日益增长，正将养老产业带入前所未有的机遇期，养老产业有望成为中国房地产市场下一个十年的价值洼地。”中茵股份在公告中如是表示。
养老产业顶层设计释放“政策红利”
实际上，吸引社会资本参与发展养老服务业，这被视为深化养老服务业改革的“活水”，自中国步入老龄化社会以来，在政策层面上已经把社会资本进入养老服务业的障碍减到最小。
去年9月13日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称“《意见》”)提出，加快发展养老服务业，要充分发挥政府“保基本”的作用，通过简政放权，创新体制机制，激发社会活力，营造平等参与、公平竞争的市场环境，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。到2020年，全面建成“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。
可以说，这些明确扶持养老产业发展的相关国家政策陆续出台，在不断地刺激房地产业的神经外，也让正处起步阶段的养老金融业看到了曙光。
在《意见》出台两个月后，2013年11月，总部设在中部地区的独立保险法人机构--合众人寿，在武汉蔡甸区后官湖正式推出其首个健康养老社区，这也是第一家由保险公司投资建成的养老社区。
该养老社区建筑面积48万平方米，一期工程启动区有2005套住房，可提供4000张床位，2015年全部建成后可提供床位1万张，目前已经开始接待老人体验入住。
随着首个养老社区项目的启动，合众人寿开始整合优质资源，将公司未来的战略发展方向定位于养老产业。按计划，公司10年内将在全国范围内打造26个大型养老社区，规模在千亿元左右，届时可容纳46万老人，直接解决约15万人就业。
从项目实际推进看，这一计划并非纸上谈兵。本刊记者了解到，除了已建成的武汉项目之外，全国多省市的合众人寿养老社区都在推进中：安徽、广西、辽宁等省的养老社区项目先后开建;与北京、山东、河南等当地政府已签订投资协议，正在办理供地手续;杭州、苏州、上海、青岛、成都、福州等地的项目尚处洽谈阶段。
形势喜人的背后，合众人寿董事长戴皓也有自己的困惑：“在国外，养老社区入住率可达95%，且老人从退休开始在养老社区的生活时间可达20至30年，所以国外的养老社区都是盈利的，而在国内，因养老观念问题，很多老人不愿意住养老社区。”但他同时对养老社区的前景表示乐观，随着“50后”老人和“421”家庭结构到来，养老社区的需求可能会被很快激发。
除了合众人寿捷足先登外，其他保险公司向养老产业布局也“不甘示弱”。
去年8月下旬，华夏人寿宣布将与青岛市政府、绿城集团、北京大学第一医院合作在青岛崂山湾建设大型国际化健康养老产业园。按照四方签署的合作协议，项目投资将达上百亿元。
就在今年1月22日，新华人寿保险股份有限公司也迫不及待地对外发布公告称，将出资4.95亿元设立新华养老保险股份有限公司，“进驻养老产业也是寿险公司进行长期投资的策略之一。”
养老产业火热倒逼金融创新
养老产业火热发展除了为保险业、银行业激活新的增长点外，也在不断催生养老金融业的创新。
以合众人寿在武汉推出的养老社区为例，与市场上目前的产品不同的是，该产品真正实现了保单与实物的对接。客户只要购买保险，就可以在养老社区入住，而不用考虑未来租金的上涨，且面向广大的中产阶层，床位充足，价格不贵。
一言要之，用房子的租住权替换传统养老保险产品的现金收益。据合众人寿不动产投资事业部刘岩萍总经理介绍，客户只要购买了相关养老保险产品，在保险期满后，如符合条件就可以入住养老社区，用现在的钱锁定未来的租金。
如不愿意选择入住养老社区，保险期满后，客户也可以领取现金收益;保险期满前，如被保险人身故，返还已交保费，保险责任终止;入住后如想退出，按照入住期间社区公布的租金实时结算，退还剩余部分;而且，被保人的配偶在缴纳养老服务费后，也可陪同被保险人一起入住社区。
这也是合众人寿尝鲜的一种全新保险产品形态，是继“保障”、“保障+理财”之后，保险产品出现了第三种模式：“保障+理财+实物”。
对此，对外经济贸易大学保险学院院长王稳教授认为，“保单+实物对接”模式引领了寿险产品的第三次革命。合众养老保险保障计划打破了传统保险产品的观念，从虚拟的预期收益保障向可见的实物保障转移，从单一的保单保障向有形保障(社区)与无形保障(抵御通胀的保值增值)双保障的形式转变，推动了中国保险产品模式的升级。
不难发现，养老金融业的这些创新措施也在倒逼政策发生改变。
上述国务院《意见》曾指出，各级政府要加大投入，安排财政性资金支持养老服务体系建设。金融机构要加快金融产品和服务方式创新，拓宽信贷抵押担保物范围，积极支持养老服务业的信贷需求。逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。
按照华夏人寿的模式，华夏人寿在青岛崂山湾的养老产业园采取“只租不售”，这是国内养老不动产的通行模式。
但对于保险公司来说，政策允许进军养老产业，首先就拉长了保险业务的产业链，险企可以从单一产品延伸到不动产领域，价值提升不言而喻。其次，险企可根据项目定制保险产品，项目所需资金和投资期限可及时反馈到产品前端，然后开发、设计、销售相应的保险产品，这种特定的保险产品在销售人群、给客户的价值回报等方面与普通保险产品存在差别，即“承保与投资互动”。
而以往保险公司介入不动产的传统做法是用收取的保费做投资，缺陷在于二者互不关联，投资领域和收益率也受限制。
对此，华夏人寿董事长李飞表示，青岛养老园区将成为公司发展的重要里程碑，不仅标志着华夏人寿全面进军健康养老产业迈出了实质性步伐，而且标志着公司经营模式的改变。
养老地产盈利难题仍待破解
养老金融市场的潜在商机日益凸显，但市场不乏谨慎者。
以合众武汉项目为例，投资主要为保险资金，预计15年才可以回收土地及建设的成本。因此，对于保险公司而言，能否获取长周期的资金是关键所在。
“养老社区门槛不高，只要有长期的资金，不仅保险公司可以做，而且地产公司也可以做。如果合众第一步成功了，势必跟风者如众。保险公司开发养老社区是否有其他行业不具备的、不可复制的稀缺竞争力?这是保险公司要考虑的。”有保险业内人士不无担忧地表示。
实际上，自从2009年颁布的《保险法》允许保险资金投资不动产之后，国内已有8家保险公司介入养老社区。不过，在这一过程中，亦伴随着外界对保险公司圈地的质疑。
南开大学风险管理与保险学系江生忠教授在接受本刊记者采访时表示：“如何把保险产品和保险服务与养老产品对接还存在一些问题。目前给人的感觉是，商业保险公司在养老产业领域的角色大多等同于地产投资商，如何把保险的优势延伸到养老机构里面，包括责任险、护理保险和其他的医疗保险等在内的探索并不多。”
江生忠带领他的课题组去年底刚刚完成了一个保监会的“商业保险公司投资养老社区”的课题，他表示，中国保险公司对不动产投资比例在10%-20%之间，但从国际经验来看，美国是3%，日本是5%，韩国是10%。“尤其是日本在资产泡沫、房地产泡沫以后，他们整个不动产投资在不断下滑，比例收缩，这也是我们应该警惕的。”
目前，房地产资本涌入养老地产比较积极，同时也有观望者。万科于2010年宣布在北京房山窦店试点养老地产项目“万科幸福汇”，并表示将采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。然而，在总规模达1226户的幸福汇项目中，作为养老地产试点的房源仅有146套，占比11.9%。
此外，早在2008年，保利地产(行情,问诊)已开始涉足养老地产。不过直到2013年，保利地产首个养老地产项目才在北京落地。公开资料显示，截至目前，该公寓仅拥有200多个床位，仅114人入住。
一方面市场极具诱惑，而另外一方面是开发商们亦步亦趋，究其原因主要还在于现阶段养老地产的盈利模式仍是各开发商尚未突破的瓶颈，盈利难题导致不少开发商停留在“卖养老房子”的阶段。
“养老产业对公司来讲，就像在汪洋中捕鱼。”朗诗地产养老事业部总经理郭亮此前曾表示，朗诗地产早在2011年便成立养老公司，不过直到2013年才真正成立第一个养老主体，体量仅有7000平方米。
“即便经历多年探索后，我们仍没有把握确定客户群，”郭亮指出，养老市场尚不明朗，现在主要靠试错的方法来探路，以认清市场需求和自身定位。
对于国务院意见在落实过程中的问题，民政部副部长窦玉沛承认：“有三个比较突出的难题，一是融资难，二是用地难，三是护理人员队伍招聘难，制约了养老服务业的发展”。
但从眼前遇到的问题来看，困难远远还不止这些。作为全国政协委员的戴皓在今年两会上便坦言：“在发展中我们不仅享受不到如非营利性养老服务机构的优惠政策，每年还要缴纳很大一部分房产税及其他一些税收，这样很难唤起商业养老机构的积极性。因此，我建议，在养老社区培育期，国家要在税收方面多给一些优惠，缓解养老社区机构的压力，等养老社区实现盈利时再用完全市场化手段调配。”(支点)
