北京太申祥和是民营养老的典型代表之一
我们不愿意看到，养老被一些地产商用来作为卖房子的噱头，我们希望所有参与养老产业的人，都能够象太申祥和，象太阳城，象万科、绿城一样，把做好养老服务，作为发展养老地产的核心目标，只有切实解决养老服务问题，才能够真正做好养老地产，如果只是卖房子的噱头，必定是不会长久的。
在中国步入老龄化的今天，老年人口快速增长，潜在需求巨大，养老地产、医疗、服务甚至金融业都希望得到政策支持，从而开启新的经济增长窗口，养老产业正成为资本追逐的对象。但是，看上去很美的市场，对于想进入养老地产市场的企业来讲，赚钱却并非易事。至今为止，养老地产的盈利和发展模式仍处探索阶段，不少专家呼吁，“试水养老地产还需悠着点。”
8月底，闵行区发布上海首个全区覆盖的养老产业发展规划，明确将在三年内打造一批养老社区、新增5-8个养老产业项目、形成8000-10000个养老床位。
事实上，根据统计，2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位174万-185万张左右，需要护理老人床位30万-32万张左右。按照一个养老项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设。
面对巨大的市场，各家房企跃跃欲试，复星集团、天地控股、远洋等房企均宣布选择在上海开发养老地产。与此同时，中国平安、中国人寿等险资也在养老领域投入巨额资金。然而，企业的热情仍将面临被“泼冷水”的可能，业内人士表示，土地性质的不明确，回报周期较长，前期巨大的投资成本都将成为进军养老地产的拦路虎。
新品频现
8月16日，国务院常务会议提出，要深化改革加快发展养老服务业的政策措施，激发市场活力，使企业逐步成为养老服务的主角。政策支持更激发了房地产企业大举进攻养老产业的决心，上海市场也涌现了一批房企、险资试水“养老地产”项目，并向市场提供了多种养老模式。
8月25日，位于闵行区华漕镇的“新东苑”项目完成土地出让。闵行区政府将其规划成该区首个“持有型”养老社区项目，将建成包含养老护理、商业服务、文化休闲等在内的综合配套设施，并将与新虹桥医学中心联动实现“医养结合”。
5月13日，由复星集团与峰堡投资集团合资打造的中国首个综合养老社区——星堡中环养老社区正式开业。该项目采用持续照料退休社区模式，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力发生变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住。
峰堡大中华区总裁兼星堡公司CEO贺慧莉告诉记者，美国峰堡集团希望将国外先进的养老模式带入中国。目前，项目经过了3个月试运营之后，已有近60位老人支付了定金，20多位老人已入住。
今年7月底，天地控股总裁张华纲携其开发团队为旗下位于青浦的天地健康城进行推广，据其介绍，该项目将为市场提供15万平方米大学校园般的高端退休综合社区，并吸纳了20多位医生组成天地健康城的私人保健团队，24小时跟踪业主健康状况。该项目预计在10月份正式入市。
资金追逐
事实上，各大机构对于养老地产的追逐并不局限在上海，在整个中国区域内已经掀起了一场养老地产热潮。据记者不完全统计，目前已有万科、保利、首创、绿城、龙湖、复星、远洋地产等开发商在养老地产上争夺市场份额。
今年7月，远洋地产公布了养老项目——椿萱茂·凯健，正式进军养老地产。该项目位于北京亦庄远洋地产旗下的高端社区远洋天著内，为持有型高端养老项目，建筑面积近6000平方米，床位数约110张。同时，远洋地产与美国最大的养老运营商和投资商通过其各自的附属公司达成合作，中美双方各投资50%成立合资公司，并共同监督项目的运作。
与远洋地产进军养老地产一样，保利地产也已就养老地产业务调整了公司架构，成立了养老产业专业管理公司。早在2012年9月，保利安平和熹会·林语乐龄中心的所样板间开放。保利方面介绍，这里的床位月收费标准在5000元到上万元不等，此外还需缴纳900元的伙食费以及500元的护理费，会所内有十多名北京市知名医院专家坐诊，随时为老人提供专业的医护服务。
除此之外，目前，泰康人寿、 新华保险、平安集团、合众人寿等多家寿险公司也已加快步伐在养老市场跑马圈地。据公开披露的数据统计，险企投资养老地产的资金约1000亿元。其中，中国平安投资规模最大，仅在2012年9月份，中国平安就一次性投入170亿元筹备桐乡养老社区，中国人寿也在2011年投入100亿元建设国寿廊坊生态健康城。另外，2012年7月，中国太平集团在上海投资设立了太平养老产业投资有限公司，拟投资约20亿元在周浦设立太平养老社区。
亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存表示，发展养老地产是房企在转型阶段里盲目选择发展方向的一种具体表现，虽然养老产业有着比较宽广的发展前景，但市场中对养老地产仍然没有形成清晰的认知，从而导致养老地产与旅游地产很难有效区分开来。
“这是传统房地产市场出现分化的一个方向。”全国房地产商会理事李骁则指出，整个房地产自身发展阶段以及政府宅地出让量的减少等因素导致地产公司遭遇瓶颈，催生了市场的细分化，而中国老年人的人口数量已经超过了德国人口总和，市场空间极大，同时政府也在为养老地产的发展大开方便之门，这些因素导致各大机构对养老地产的热衷。
噱头为主
与养老地产大热的情形形成强烈反差的是前些年各种失败的案例。
早在2005年， 南京汤山的“温泉留园”老年公寓，曾率先创立“以房养老南京模式”。该园规定，拥有本市60平方米以上产权房、年龄60岁以上的孤残老人，可自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用。在老人去世后，房屋产权归养老院。但是温泉留园的试水效果并不理想。
温泉留园的一位负责人称，该老年公寓目前已经由民政系统管理转为个体经营，之前的“以房养老”早已不实施。
此外，即使是行业领跑者的万科也在养老地产上“吃瘪”，其首个养老地产项目，位于杭州的万科随园嘉树售罄之际，总裁郁亮直言售罄并不意味着这一项目的成功，因为买家多为40岁左右的“少壮派”。“目前养老行业里面不少是公益模式，并未看重商业模式，但万科不可能走到慈善养老领域去。”郁亮说，养老地产的口号已经提出多年，至今还缺少真正的成功案例。
上海融创绿城投资控股有限公司董事长王虹斌早前在接受记者采访中也曾明确表示：“如果单纯从生意角度来看，我并不认同养老地产，目前针对该领域的开发一来是企业社会责任的一种体现，二来是品牌影响力的树立。”
对此不少专家坦言，现阶段的养老地产仍然面临很多“拦路虎”。
世联地产顾问事业部总监李亚南坦言，养老地产仍然面临许多“痛点”，主要体现在市场模糊、盈利困难、营销乏力和难以持续这四个方面。几乎所有介入养老产业的商人都将目标对准了高端健康老人，但是他们并不知道这一群体的实际规模与购买力。
“当下国内多数的养老地产项目和旅游地产一样，开发商最根本的目的还是卖房子，低价拿地，大规模开发然后销售房屋获得回款。”中房信分析师薛建雄甚至表示，养老地产无非是开发商炒作的一个新概念和新噱头而已。
但在养老地产大热的背景下，大到政府小到地产研究公司都在致力于该领域的探索，一些好的且符合中国国情的养老地产概念已经逐渐成型。
陈宝存就表示，通过调查表明，目前老年人口数量达到了总人口数量的18%，但其中95%左右的老年人选择了居家养老，这就意味着中国养老地产的未来发展必然是要围绕着社区养老为主，任何度假式地产都不会有较好的发展前景。
李骁说道，养老地产的核心仍然是地产，但与普通住宅不同，购物、出行等方面已经不是其最重要的需求，反而是针对老年人的配套和服务才是核心，这主要包括陪护、疾病预防、营养师、体检设施等。
国外经典养老地产样本一览
就现阶段而言，国内的养老地产刚刚起步，反观国外，已有很多发达国家提前步入老龄社会，并存在着丰富、成熟的养老地产开发模式。
近年来，国内各类养老机构、地产商纷纷走出国门去参观、学习，试图将国外的先进经验和技术引入中国。此背景下，国外的一些经典项目也就成为了中国养老地产的样本，一定程度上来说，这些“样本”中就有着中国养老地产的未来方向。
样本1：美国太阳城
美国太阳城是美国较大的老年社区之一。整个社区包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广潮”六大居住社区。每人每年缴纳一定费用，就能享受室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏、草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。
样本2：日本港北新城
日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，赋予了老年人更多生活层面的可能性。港北新城把老少户住宅(二代居)、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中，方便子女照顾。
样本3：美国The Terraces
The Terraces是亚利桑那州唯一一个满足了900多项护理标准的社区。“陪护”是其最主要的亮点。这里的护士都是最高级别的注册护士，属于“保障型”老年住区。入住率达到82%，每月约有四户需要更高级别的护理从而升级到更高级别的公寓。
东方早报记者赖汀雨
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