建议缘由
中国社会的老龄化正在加速到来，但是，养老设施和养老服务却明显不足，在这样一个情况下，很有必要引入各种社会力量来弥补养老产业的不足，但是出于担心房地产企业或保险企业趁机圈地的原因，现有的优惠政策却将这些企业拒之门外，这是否有因噎废食之嫌?能否对养老地产有更清晰的指引和界定，对“善”的养老地产，也能有相应的政策优惠?
我的困窘
平价养老房实在难找
人物：杨晓婉
职业：企业小白领
遭遇：住房太小，老人被迫独居，入住养老机构难
我是家中的独生女，而父亲也是独生子，祖母已近90岁高龄，关于祖母的养老问题，在最近一年简直操透了我们全家人的心。目前，我与父母、小孩住在一间70多平方米的小三房单位里。如果要接祖母过来住，而我父母也近70岁，不聘请全职保姆，要照顾祖母实在力不从心，如果保姆和祖母同住，又没有足够的空间，加上现在房价贵，我们要重新买一套大些的房子也不现实，因此，祖母只能独居在老屋，与我们现在住的地方隔了两个区。
随着祖母年纪越来越大，记忆力和自理能力逐渐下降，夜间若无人照应，让人担心。为了解决祖母的养老问题，我们曾聘请过多个保姆，但都不能让祖母满意。我转而寻求老人院，但公办养老院早已满员，要入住至少等一年之后，远水难救近火，而民办的养老院也严重不足，我们找了8间都没有床位，唯一一个说有床位的养老院，各种杂费每月至少6000元，实在让我们不堪重负。
养老服务供不应求
据国家统计局的调查数据显示，2014年底，我国大陆65岁以上的老人已经接近1.38亿人，此前有预测数据显示，2020年我国大陆的老年人将达到2.43亿人，2025年还将突破3亿，我国已进入老龄化快速发展的阶段，养老产业的供需矛盾明显。要解决养老产业的供应问题必然需要引入更多民间力量，其中也包括房地产开发企业。
由于养老服务的需求巨大、养老市场具有广阔的前景，前年开始，不少保险企业、房地产企业纷纷跑马圈地，开发养老地产以期望占得市场先机。但是去年年初，民政部副部长窦玉沛表示，不会将养老地产纳入养老产业进行管理，也不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠。
他认为，养老地产属于房地产开发范畴，只是具有养老概念的房地产。真正的养老产业是面向家庭提供居家服务，面向失能、半失能老人提供护理服务，在床位等硬件条件和护理人员等软件方面都有相关要求，而养老地产不能满足相关条件。 此前，国务院下发的《关于加快发展养老服务业的意见》指出，在养老服务事业和产业投融资、用地、津补贴、税收减免等方面出台一系列政策，扶持养老产业发展。但从民政部门的表态，房企、险企圈地建设的养老社区很可能将被排除在此政策红利之外。此外，自2013年以来，北京、上海等地出台的养老服务高额度床位补贴政策，也可能与房企、险企无缘。
解决方案
制定好政策，让发展商主动献身
目前，确实有房企、险企是借养老地产的名义圈地，但政府如果仅仅因为存在这种“恶”而放弃了“善”，那就是一种“懒政”。养老地产项目有没有水分，有多少水分，其实可以通过很多办法来规范和界定。比如说，规定享受优惠政策的养老地产项目规模，规定养老地产只租不卖，又或者购买者一定要限于65岁以上老人，对相应的配套设施和服务也有一定要求，这样，是否就能减少一些带着“恶”目的来圈地的企业的冲动?但又能保护真正想在养老产业有所作为的房企、险企的积极性。
此外，政府现在提倡居家养老，但在一些老社区，居家养老存在很多先天不足，比如，现在政府部门希望在原有社区建设更多老年人日托中心，但场地不足问题难以解决，但开发商手头往往有这种闲置物业，比如会所、社区里位置不太好的商铺等。能否制定相应的政策，让开发商把这些闲置物业主动拿出来，建成社区养老中心?此外，是否也应制定相应的政策，对新建社区自愿建设公益性社区养老中心的房地产项目，给予一定的优惠?
存在问题
优惠政策“一刀切”
在民政局表态之前，地方政府对一些养老地产项目曾给予土地、资金等方面的优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目的后期运作埋下障碍。过去一些有政策扶持的养老房产也并非全部没有借鉴之处。
上海亲和源享受养老地产优惠政策，得到了南汇区政府提供的50年产权公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。政府政策的支持无疑为企业进军养老地产解决了高昂的成本问题。广州颐年园曾经是上世纪90年代以市场经济为主、政府支持为辅的大型创意公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府在土地和资金上的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨500亩土地和1400万元启动资金。但是由于运作混乱，最终广州市民政局退出该项目，政府给予的各项优惠政策也全部取消，并按房地产开发建设的标准重新核算项目的地价及各种费用。
确实，有政策界定可以从源头上抑制一些房企、险企借养老噱头萌发圈地冲动。但却不利于养老产业供应的增加。毕竟，所有养老产业都需要房产作为支撑，而养老住宅本身也具有一定的社会公益性。(羊城晚报)
