养老地产：地产商抢滩圈地
驱车从杭州出发，大约一个小时即可到达乌镇。这个著名的江南水乡古镇，以河成街，连桥成路，保留着晚清和民国时期的建筑与格局，多年来一直是热门旅游景点，每年接待数以百万计的游客。
最近两年，乌镇还成了养老地产投资的热土。距离乌镇景区不到两公里的地方，一个总占地面积约1500亩的乌镇国际健康生态产业园正在动工。现在一片郁郁葱葱的田园风光，很快将变成白墙黛瓦的建筑群落。产业园的投资方是绿城集团和雅达国际控股有限公司。乌镇项目也是绿城集团实践“学院式养老”模式的第一个地产投资项目。
毗邻绿城项目，平安集团在2012年也获得一幅地块，用于建设“平安养生养老服务社区”。平安集团在桐乡的养老地产项目总投资预计达170亿元，包括乌镇和高桥镇两幅地块，也是平安集团由保险进军养老地产的首个项目。
乌镇容纳了当前投资养老地产的两大阵营——房地产商和保险公司。二者各有优势，但目前都还缺乏成熟的商业模式和稳定的盈利预期。地产商大肆鼓吹“养老地产”概念始于2011年，但真正做成的养老社区寥寥无几，绝大部分地产商的“养老地产”项目沦为以养老概念圈地卖房;保险公司有低成本的长期资金优势，但进军养老地产的时间略迟，地产项目都尚未建成，与养老保险等金融产品结合的效果也有待观察。
今年9月，国务院出台了加快发展养老服务业的相关政策，将逐渐沉寂的养老地产投资再度激活，但探索实践者众多，成型者寥寥。养老产业专家傅旻对财新记者称，养老产业的核心在于养老服务，而国内大多数资本对养老产业的理解还停留在以养老概念卖房，“更关注怎么从房地产开发挣钱，而忽略了养老服务本身”。
“真正做好养老地产，思路需要从房地产开发转换到养老服务的运营上来。”他说。
地产商抢滩圈地
绿城集团董事长宋卫平在最近的一次媒体见面会上表示，养老地产未来将是绿城极为重要的业务门类，不是第一就是第二。他在2012年为绿城定下目标，未来十年发展出100个养老院。
与诸多地产商一样，宋卫平看好养老产业在中国的广阔前景。据2013年的《中国老龄事业发展报告》蓝皮书披露，截至2012年底，中国的老年人口数量达1.94亿，占总人口的14.3%。同期，中国各类养老机构床位只有390万张，收养老人294万人，占老年人总数1.51%。按照中国社会养老服务体系建设的“十二五”规划，90%的老人居家养老，6%的老人在社区养老，4%的老人在福利院、养老院等机构养老。养老地产有很大的发展空间。
经过近六年的考察和研究，绿城集团决定以“学院式养老”的模式切入养老地产。所谓学院式养老，是以绿城旗下的类老年大学颐乐学院为核心，组织园区内老年人的日常生活。颐乐学院已经在全国15个城市开设了29所校区，注册学员超过2200人。乌镇项目是绿城“学院式养老”的第一个地产项目。
乌镇国际健康生态产业园是绿城集团与雅达国际合作投资的项目，以健康养老为主题，占地1500亩，总投资约75亿元，将建设医疗公园、五星级养生度假酒店、特色商业中心、国际养老护理中心、颐乐学院和高端自助养老区等六大功能区。其中，自助养老区和颐乐学院占地650亩，由绿城集团主导开发。2012年10月，项目正式动工，绿城将其命名为乌镇雅园，主要包括颐乐学院和老年住宅。根据项目规划，老年住宅有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等产品类型，全部精装修。乌镇雅园在2013年7月开盘，推出的100多套公寓基本售完，售价在1.2万/平方米左右。56岁的宋卫平和60岁的绿城集团总裁寿柏年各自在雅园给自己买了一套老年公寓。
负责雅园项目操盘的雅达置业有限公司总经理朱浩义告诉财新记者，虽然项目距离杭州、苏州、上海都不远，但置业客户群仍以桐乡本地人为主，年龄多在40岁至50岁，为父母的养老考虑或为自己十年后打算。
绿城的思路是用开发阶段的利润来补贴后期的养老服务运营，项目建设仍是以预售回笼资金滚动的房地产开发模式。宋卫平算了一笔账，项目整体的地价享受优惠，楼面地价在700元/平方米左右，建设及精装修的总成本在8000元/平方米，房屋售价在1.2万元/平方米，总体上每平米有4000元的毛利。扣除运营成本和税费，仍有可观的净利润。项目的物业管理费为3.5元/平方米·月，其中的0.7元补贴给颐乐学院，再加上每个学员3000元/年的学费，颐乐学院基本能实现收支平衡。
宋卫平表示，与动辄需要几十亿元资金拿地的中心城市项目相比，养老地产项目的启动成本很低，2亿至3亿元就能启动一个项目，收益也不逊色。
寿柏年对财新记者透露，目前养老地产业务在绿城总盘子中占比很小。乌镇雅园项目总体650亩，绿城一期拿了100多亩，土地款1000多万元。项目启动后，通过预售回笼资金，再继续分期拿余下的土地。整个乌镇健康产业园的思路也是先做住宅，产生稳定现金流之后，再拿后面的医院、酒店和商业用地，分批滚动完成1500亩土地的开发。绿城集团承诺，项目会引入德国的老年护理医院，并有专业的养老护理中心，完全以老年客户需求为核心。绿城集团还将持有运营颐乐学院，目前正在搭建管理、教学和护理等运营团队。
不过，亿翰智库首席研究员陈啸天对财新记者表示，这仍是“圈地卖房”的房地产开发模式，养老只是拿地和卖房的幌子，产权出售之后，开发商无法阻止产权的再次交易，也不能确定最终入住的人群是怎样的。“地产商仍是以追求房地产开发利润为核心，而不是以养老服务为核心。”他说。
除了乌镇项目，绿城在浙江省内已经拿地和达成协议的养老地产项目，还有德清莫干山生态养生园项目和安吉桃花源项目。德清项目紧邻莫干山景区，总占地4367亩，计划做成小镇形式的生活综合体，涉及农业、养老和休闲，开发模式与乌镇项目大体一致，绿城在2010年10月已经取得一期的349亩土地。安吉桃花源项目体量更大，占地8000多亩，规划有悦榕庄酒店、企业会所、度假别墅、高尔夫和养老社区。其中，养老区域规划占地约350亩，建筑面积15万平方米。这一项目还未正式拿地。
远洋地产也将养老服务列为集团四大战略业务之一。远洋地产在内部成立养老业务发展中心，并与美国的投资商哥伦比亚太平洋(行情,问诊)公司及养老服务运营商Emeritus达成合作。双方合作的第一个项目位于北京亦庄的“远洋天著”里，面积约6000平方米，共110个床位，定位高端养老护理服务。远洋地产总裁李明计划，三至五年内完成北京、上海等一线城市的多点布局，“如果快的话，未来一年半可以在北京复制五个这样的项目”。不过远洋地产方面以“仍在探索发展模式”为由拒绝财新记者的采访。
万科也在试点养老地产的业务，但也遭遇困惑。万科在杭州良渚文化村项目中的随园嘉树老年公寓组团进行试点，规划了575套老年公寓和一栋颐养中心。但房子卖出后，很少有老人入住，大部分客户都是十年后自己养老所准备的。万科北京幸福会项目也有146套的老年公寓作为试点，最后买家也以年轻人为主。万科总裁郁亮在2013年中期业绩会上表示，万科的养老业务没有真正展开，因为最后的买家不是老人。
陈啸天认为，房地产商做养老地产还没有找到成熟的模式，重要原因还是资金周期不匹配。支撑房地产开发的银行贷款多为短期资金，而养老地产需要长期资金。地产商无法沉淀大量资金进行持有运营，只能通过出售产权来回笼资金，养老地产必然沦卖房概念。在云南、山东等地，一些地产商以“养老地产”的名义在郊区拿下数千亩土地，最后用于养老设施建设的只是很小一部分，大部分都变成了商品房开发。
一家大型地产企业内部人士对财新记者称，地产商做持有型养老地产，会面临很多困难。首先是成本太高，目前还没有专门面向养老产业的土地出让，开发商拿地只能通过招拍挂。配套设施在初期投入也很高，初期哪怕只有一位老人入住，相应的医疗、康复、护理等设施都要配套齐全。其次，没有相关的金融产品支持，退出路径有限。依靠租金收益的回报周期太长，达到10年至15年。此外，养老地产中，医疗资源至关重要，这对地产商而言隔行如隔山。
保险公司的算盘
在国内，大肆进军养老地产领域的另一大阵营是保险公司。据财新记者不完全估算，目前保险公司在养老地产上的投资已经超过了500亿元。泰康人寿、平安集团、太平集团、新华保险(行情,问诊)、中国人寿(行情,问诊)等保险公司都在大步进军养老地产。
平安集团在嘉兴桐乡的养生养老项目总投资达170亿元，资金主要来自于平安不动产的自有资金和社会投资。平安集团计划在长三角、珠三角、环渤海、中西部和海南岛布点全龄化养老社区，开发养生养老综合服务社区。
泰康人寿2011年在北京昌平区购入了一幅土地建设泰康之家养老社区，规划建筑面积30万平方米，项目于2012年6月开工，计划在2015年实现首批入住。2012年，泰康人寿又斥资40亿元在昌平小汤山温泉乡购置2000亩土地用以建设养老社区。中国人寿的廊坊生态健康城在2011年11月开工，总占地面积超过1万亩，计划投资超过100亿元。中国太平集团也在2012年宣布投资20亿元在上海周浦建立养老社区。新华保险则在北京延庆和密云设立了两个养老项目公司，计划总投资14.4亿元。
泰康人寿董事长陈东升称，寿险公司与养老地产的嫁接属“天配”，保险公司做养老地产有天然优势。保险公司的大量长期资金，需要寻找稳定回报的投资出路;而养老地产经营稳定，受经济周期影响小，更多与人口结构变迁相关，能产生稳定的现金流。寿险资金中约48%是20年以上的长期资金，25%为5年至20年的中期资金，与养老地产10年至15年的投资回报周期非常匹配。
泰康人寿的第一个养老地产项目泰康之家·燕园位于北京昌平，紧邻白浮泉湿地公园，距离地铁昌平线南邵站不足一公里。项目现场的工作人员对财新记者称，一期的1、2号楼在10月16日实现封顶，主体在明年实现完工。
与其他的地产项目不同，泰康之家没有售楼处，也不对外开放。参观样板间和洽谈业务需要通过泰康人寿的热线电话提前预约。泰康人寿内部人士告诉财新记者，其旗下的养老社区项目全部由泰康持有经营，唯有购买泰康人寿的相关养老保险产品，才能获得不同等级的入住权。泰康人寿在2012年4月推出“幸福有约终身养老计划”，购买《乐享新生活养老年金保险(分红型)》的客户，单张保单的保费在200万元以上的，就可以获得泰康之家的保证入住权。
泰康之家将配套国际护理医院、老年餐厅、老年康体活动室、图书馆等设施。燕园项目的工作人员告诉财新记者，泰康之家的产品推出之后非常受欢迎，每天有200个至300个客户前来参观样板间，第一批已经签约了600多户。项目整体能容纳3000户，全部开发完成需要七至八年。
上述泰康人寿内部工作人员还透露，泰康人寿正在申请二级医院的牌照，计划在养老社区内投资建立自己的康复医院。同时，泰康之家的管理运营公司已经设立，正在多方招聘人员。
将养老地产与保险产品相结合，正为众多保险公司仿效。平安不动产的工作人员也表示，未来会与平安集团合作推出相关保险产品，平安寿险、养老险的客户将享有优选租赁购买权。由此，养老地产成为寿险产业链中的关键一环，既让保险资金的用途得到延伸，也扩展了保险产品的种类和服务，还有潜在的健康险、护理险等机会。
泰康人寿计划，未来五到十年内，在中国建立10至15个养老社区，每个社区容纳2000至5000户，总共约5万张床位，实现连锁经营，总投资约500亿元。而完全自持的模式，也让投资回报期偏长。据泰康人寿助理总裁兼泰康之家首席执行官刘挺军的预计，泰康的养老社区跨越盈亏平衡点至少要八年时间。
不过以中国的房价攀升速度，这显然不是问题。一位保险行业人士告诉财新记者，经过八年时间，自持物业的资产升值部分，会大大超过最初的投资预期。泰康人寿的燕园项目，拿地之初的楼面地价不足5000元/平方米，不到两年时间，周边土地的楼面地价已经上涨至约1万元/平方。
来源：财新《新世纪》
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