在激进拓展多个项目后，合众人寿保险股份有限公司(以下简称“合众人寿”)遭遇市场考验，多个项目因市场接受程度低、老年人入住意愿不强烈暂时停滞。
“济南、郑州、哈尔滨、合肥的项目都已经停下来了。”一位知情人士告诉中国房地产报记者。另一个遭遇尴尬的是联想集团旗下的养老产业平台北京安信颐和控股有限公司(以下简称“安信颐和”)，其位于常州市的养老地产项目常州颐养中心原本拟定2015年6月开业，后被延至8月份，现在又无奈拖延至11月份。安信颐和总经理赵军认为主要原因是当地基础设施不完善，但他也明显感受到了市场的清冷，可售部分销售情况和颐养之家的预定情况不尽如人意。
中国太平洋保险养老产业投资管理有限责任公司运营服务部副总经理王波认为，经过一段时间的试水，企业发现国内养老市场发展得并不是很成熟，想法与战略需要重新调整，一切都慢了下来。
多项目停滞
合众人寿成立于2005年2月3日，最初由永泰房地产集团等6家企业共同出资设立。刚成立不久，合众人寿便将养老产业作为企业战略发展方向，配置优质资源发展养老产业。
2013年11月，合众人寿在武汉郊区后官湖的养老社区竣工，总占地2400亩，一期712亩，可容纳4000人入住，全部完成后可容纳30000人，总投资80亿元，为业内第一家养老社区。此后，合众人寿在养老产业方面进行了大规模快速扩张。
合众人寿党委书记、副总裁刘校君曾透露，合众计划10年内建设千亿规模养老社区。
“10年以内，在全国打造26个大型养老社区，规模在千亿元左右，届时可容纳46万老人，直接解决约15万人就业，每年贡献税收约30亿元，同时可以实现中高端客户在全国范围内候鸟式养老。”刘校君对外表示。
合众人寿由此密集跑马圈地。2012年合众人寿在南宁投资建设“南宁合众人寿健康社区”，项目占地约500亩，总体开发建筑面积约50万平方米，计划总投资30亿元。2013年12月，合众人寿包揽沈阳市棋盘山开发区7宗土地，出让总金额达2.43亿元。2012年11月曾在泗水科技城内成功购得居住养老型用地，用于打造养老地产，项目分为医疗、养老、休闲度假、养生四大板块。其中养老社区规划面积为10万平方米，800张床位，总投资约20亿元。另外，合众人寿在山东济南、河南郑州、安徽合肥、黑龙江哈尔滨等地都有养老社区在推进。
合众人寿在国内的养老社区开发上一直保持持续扩张节奏，用内部话讲叫“2+2+2+2”计划，即每年保持两个进入成熟运营状态的项目、两个处于开业初始状态的项目、两个在建状态的项目、两个储备中的项目。每年会持续开发3到4个养老社区。
但市场并不如想象中的那般美好，合众人寿全国布局的宏伟蓝图还未绘就，市场的冷清让其体会了养老产业现实的骨感。据知情人士透露，除武汉、南宁、沈阳项目仍在运营，济南、郑州、哈尔滨、合肥的项目都已经停滞。“项目已经暂停或不打算进行了。”
该人士透露，市场接受程度不高、老年人的入住意愿不够强烈是导致项目停滞的原因。“武汉、南宁、沈阳项目经过试运营，实际入住的老人并没有那么多，盈利并不如之前预期的那么好。”
该人士并未透露武汉、南宁、沈阳项目具体的入住率与盈利情况数据，但默认了3个项目都处于亏损状态。
另一个数据或许可以解释合众人寿的处境。今年“两会”期间，合众人寿董事长戴皓透露，合众人寿首个养老社区武汉合众优年2014年亏损超过3400万元。
感受到养老市场的凉意的并不只是合众人寿，联想集团旗下的养老产业平台安信颐和已经两度推迟开业时间，位于常州的养老项目原本定于2015年6月开业，后推迟至8月，目前延至11月份。安信颐和总经理赵军认为，当地基础设施不完善、道路迟迟不开通延误了开业时间。
安信颐和常州颐养中心养老项目采取租售并举的模式，项目37%对外出售，63%用于出租。其中，37%可售老年住宅部分为2.3万平方米，共260套房，主要面向活力老人，售价为1.2万元/平方米，为50年产权精装修房，面积从75~135平方米不等。
颐养之家以出租形式面向失能老人，共180多套房间240张床位，护理之家共有1万平方米，157套房，每间房一张床位。以出租形式面向需要生活照料的老人。
赵军介绍，截至10月7日，可售部分预售20多套，颐养之家已经预定49张床位。
“在仅仅是预定的情况下，49张床位的成绩还算不错。预售情况不甚理想，主要受房地产整体形势欠佳的拖累。”
冷寂的一年
“今年，养老市场平静了许多。”王波表示，今年以来，宣称要进入养老产业的企业变少了，也并未听说有企业要上马新的项目。
一家信托公司的研发部负责人曾经频频参加养老产业方面论坛、讲座、沙龙等活动，但最近他已经减少了参加此类活动，他的意愿也代表了所在公司对养老地产态度的转变。“养老地产仍然没有清晰的盈利模式，我们只能暂时放下对这项业务的探索。”
这代表了相当一部分企业的心声。在2015年过往的9个月，宣称要进军养老产业的企业明显减少，与2014年形成鲜明对比。2014年，对外宣布要试水养老产业的企业，就有金科股份、中茵股份、雅戈尔、华夏人寿等诸多公司。
王波认为，经过一段时间的试水，企业已经发现国内养老市场发展并不成熟，仍需进一步培育。
市场平静也与政府政策的沉寂有关。在2013年国务院出台《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(即35号文)，此后，有关部委和地方政府扶持养老产业的政策密集出台。2014年4月，国土部下发《养老服务设施用地指导意见》，对业界普遍关心的养老用地做出规定。2014年6月17日，中国保监会出台《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，以房养老终结十年徘徊，终于走向现实层面。2014年11月14日，商务部公布《商务部关于推动养老服务产业发展的指导意见》，这是商务部首次提出将养老事业发展成养老产业，并通过市场化的方式来推动养老服务业的发展，并联合财政部，提供24亿元资金，在8个试点省份探索以市场化方式发展养老产业的新途径。
在乐成集团老年事业投资中心总经理高峻松看来，这是政府在补政策欠账，目前进一步的政策突破已经非常有限。
但中进集团健康养老投资基金副总裁柳明鹤仍然期待政府政策的进一步突破。传统观念仍在阻碍中国的老年人进入养老机构，养老需求仍未迸发。“老年人是需要养老机构的，因为机构更专业”，柳明鹤认为，“当下，政府最应该做的是政府采购，即使是很小的一部分，政府通过政府采购形成一套标准，引导老百姓做出选择，提高对养老机构的接受程度。”
维持企业运转是关键
中国老龄化形势的大数据彰显着养老产业的光明前景，但市场的成熟尚需时间。
上述知情人士表示，合众人寿下一步要做的是压缩开工量，维持企业运转。“企业对市场的判断还不够明确，对养老产业的整体判断、宏观把控存在欠缺。无论对于房企还是险资，都应该在考虑成熟后再去做。在国家政策、市场接受程度和老百姓观念都还达不到的时候，企业的步子不应该迈得太快，做一些试探性的尝试是可以的。”
安信颐和也在做另类的尝试。在机构建设有了实质性进展后，安信颐和决定尝试机构运营与居家服务。“我们是想打造类似养老顾问的养老产品，以居家服务提升市场对社会养老的认知水平和接受程度，提升保姆团队的整体素质。”
由重资产运营转向轻资产尝试，赵军认为，国内的养老产业，哪家企业适合持有重资产、持有多大比例的重资产还未有定论，但在目前的市场环境下，像澳大利亚养老企业那样持有重资产对中国的企业来说并不合适，“是否应该持有重资产，包括联想在内，大家都在探索。”
来源：中国房地产报 作者：李栋
