一直讲公建民营，但如果公建了，按市场价去运营，相对民建民营，需要多投入建设的成本费用，这个形成很大的运营压力，对于市场来说，同样需要竞争，同样的民营，一家没有固定资产等前期投入，而民建民营需要投资建设，折旧等都将影响到收入，关键是，人为将公建民营和民建民营放在不同的起跑线上来推动。养老产业需要有一个更为明确的战略规划，对于公建的项目，如何兼顾社会公益?
盈利难一直是投资者却步养老产业的主要原因，市场上，面对巨大的老年人口红利，万科、远洋、保利、绿城等企业都是浅尝辄止。但仍有一些企业找到了开启养老市场财富大门的钥匙，它们的运作模式、理念值得一试。
100%的入住率、年收益率保持10%、仍有500人在排队，这是北京汇晨养老机构管理有限公司(以下简称“汇晨”)北京昌平养老项目苦心经营多年的成绩单。
身为北京4家市属品牌养老院之一，汇晨与其他3家(分别是北京市第一社会福利院、北京市第四社会福利院、北京市第五社会福利院)最本质的区别是民资运营、自负盈亏。这样的成绩令汇晨在北京养老市场名声鹊起。
在汇晨副总经理王志勇看来，汇晨现阶段的成功得益于剥离了土地和建安成本负担的轻资产运作模式，以服务取胜。如果从拿地开始运作养老项目，盈利时间将被拉长30年。
目前，汇晨已在北京昌平、北苑、望京设立了3个养老机构，涉及养老社区、养老机构、护理院(待最终审批)3种形式。未来，汇晨计划实现品牌输出和连锁化发展。
汇晨也有成长的烦恼，轻资产模式如何应对系统性风险、非典型性养老项目如何实现品牌输出、市场洗牌阶段如何保持已有优势不被超越成为了新阶段的问题。
老年人口的“红利”
汇晨老年公寓位于北京昌平区北七家立汤路旁，拥有712张床位，设立于2007年。
这一年，北京市政府试点养老机构“公建民营”(政府建设由企业运营)发展模式，汇晨参加了首次试点，进入到了政府的合作名单。
“我们是第一家吃螃蟹的，当年市场上还没有民营养老院、养老公寓的产品概念。”汇晨副总经理王志勇说。
汇晨接手了2005年由北京市民政局投资1.7亿元建成的老年公寓。根据协议，汇晨负责运营老年社区，自负盈亏。
为了防止老年公寓变形走样，在协议中，政府要求养老机构不得以出售使用权、销售会员卡、收取押金等形式运作。同时，汇晨每年需要向政府上缴维修管理基金，这笔基金主要用于日后养老机构维修。
目前，公建民营仍是北京大力提升养老机构数量的主要方式。
2007年，北京60岁及以上老年人口为210.2万人，占总人口的17.3%;北京市共有养老服务床位3.8万张，占60岁及以上老年人口的1.8%。尽管每年老年人口有一定比例的提升，但受制于养老意识与市场发展制约，汇晨老年公寓在最初的3年发展迟缓，入住率一直较低，濒临亏损。
“政府和企业都是在摸着石头过河。”王志勇说。
转机还是出现了。“421”家庭结构导致的市场需求及老年人口的增加使汇晨老年公寓的客源多了起来。2011年汇晨养老公寓运营基本实现持平。
老年人口仍在迅速增加。2011年底，北京市户籍60岁及以上老年人口247.9万人，占总人口的19.4%。每5个人中就有1个老年人。2012年底，60岁以上老年人口为262.9万人，占总人口的20.3%。
人口就是红利。有了5年的运营基础，汇晨分别在北京北苑和望京又设立了2处养老机构。北苑养老项目设立于2012年11月，定位看护式养老院，专门接收生活上难以自理的老人，共100多张床位;望京养老项目设立于2013年下半年，定位护理型养老院，共有200多张床位。
今年，汇晨计划在北京通州[最新消息 价格 户型 点评]等地再建2个新项目。“具体模式还要根据项目的面积、区域、市场定位确定，汇晨未来的战略规划是进行小型护理型养老院连锁化发展，包括输出品牌和运营管理。”王志勇说。
盈利的秘密
早期的汇晨昌平老年公寓的盈利模式较为简单。“主要是服务收费。”王志勇说。
这笔费用包括床位费，目前的价格是5500元~7000元/间·月;餐费、水费另缴。对于2013年汇里昌平养老公寓营业收入状况，王志勇拒绝透露。
“如果不计算土地和建安成本，入住率达到70%~80%，养老机构可以实现盈亏平衡。住满会有10%~15%的收益率。如果计算建安、土地成本以及资金成本，一个养老项目实现盈利需要30年。”王志勇说，养老机构不是暴利行业，项目在最初的几年一定是赔本的，但好的项目一旦住满盈利的持续性和现金流都会比较好。
如今，汇晨昌平老年公寓已经可以维持年盈利率10%。
在王志勇看来，汇晨老年公寓盈利的核心在于轻资产模式和高入住率。提高入住率的关键是养老公寓性价比要高。
以汇晨昌平老年公寓为例，其房间面积在48平方米~100平方米间，宽敞明亮;社区内设有可与医保挂钩的医务室。“共七八个医生、护士服务社区老人。”
不同于昌平老年公寓自理型模式，汇晨北苑和望京项目进行了升级，向护理型和“医养结合”方面延伸。目前，北苑养老机构主要与北京隆福医院建立了合作，医生和护士要定点到这一项目提供医疗服务。
“在望京养老机构，我们引入了痴呆老人区，在北京能专门收留痴呆老人的养老机构也没几家。医疗、服务这一块的大力投入和保障是我们提高入住率的关键。”王志勇说。
汇晨北苑养老机构的盈利模式和其在昌平的养老社区大体一致，也是收取租金加护理费的模式。北苑由于面向需要全程护理老人，费用较高，每月在六七千元/间。运营一年多，北苑养老机构已经快住满。
“200张床位是养老机构最理想的规模，两年住满，第三年就可以实现盈利。”王志勇说，之所以尝试新模式，是因为单一模式对抗系统性风险的抵御力太差，未来我们还会逐渐多元化，也会适当配置一些资产。
现在，汇晨还在扩大盈利链条。在王志勇的办公桌上，有着厚厚的一摞养老服务体系测算书。王志勇介绍，这套服务体系是汇晨运营的核心。“我们一直在努力把服务体系做好，做好后可以对外输出。”
成长的烦恼
这几年来，政府一直在想办法引入社会资源，加入养老行业中来，但在经营中，他们面临着诸多困难。
作为在民政局注册的非营利机构，尽管不用交商业税费，但与国有福利院相比，他们从政府获得的补贴要少很多。汇晨一位人士指出：“一般国有养老院每年都会有预算，我们只有通过床位费和护理费获得收入，以保证收支平衡。”
与国营福利院相比，像北京汇晨这样的公有民营养老机构也是需要资质的，上述汇晨人士指出，“民政局会面向社会招标，根据投标公司的资质进行审核，符合条件才能获得管理权。北苑汇晨养老公寓和昌平区的汇晨养老公寓都是经过招标获得运营管理权。”
此外，汇晨还面临人才、医疗资源问题。
“要真正地推动更多的民间资本进入养老产业，政府还需要做更多让步与支持。”王志勇说。
王志勇：服务是发展核心
3月26日上午，汇晨北京昌平老年公寓，76岁的王阿姨在汇晨老年公寓1号楼的服务台与几个小姑娘讨论着医生嘱咐的饮食禁忌事项。王阿姨在汇晨已经住了2年，对于这里的生活她感到满意。
“我们为入住老人提供了很好服务，服务也是汇晨盈利的基石。”汇晨副总经理王志勇说。
正是建立了良好的服务体系，汇晨昌平老年公寓从亏损边缘爬起，并扭亏为盈。另外，公建民营的轻资产运作模式也减少了汇晨的资金压力。
如今，汇晨也成为了北京市场公建民营的养老样本。
中国房地产报：目前，养老产业的市场发展如何?
王志勇：说一个有意思的数据对比：美国人口一共有3亿，但中国老年人口就有2亿多。这个对比说明中国老年人口市场潜力巨大。正因为如此，房地产企业、投资者纷纷进入。但令投资者尴尬的是，这还是一个短期内看不到收益的行业，商业模式与盈利模式都不清晰。所以，如果来归纳目前的市场状况，只能说是处于探索阶段。
在探索期，需要政府加大支持力度与政策引导，这个产业才能稳步发展。可喜的是，政府在养老产业领域支持颇多，让企业找到了信心。
中国房地产报：在探索期，企业要如何面对?
王志勇：对企业来说，主要是提高自己的服务水平、创新服务模式。如果有可能，最好将养老运营机构提前引入，并在功能布局、设施设备、服务模式等方面进行合理设定，这样便于日后的运营管理和成本降低。
实际上，对于很多养老项目来说，最怕的是空置。空置不仅浪费资源，亏损巨大，还会打击整个团队的信心。通过运营机构前期介入可以实现对项目的成本、时间、质量的全面管理，这也是养老项目成功运营的关键因素之一。
中国房地产报：养老项目出现高空置率的原因有哪些?要怎么解决?
王志勇：对老年人来说，选择养老机构最敏感的就是价格。民营养老机构本身利润率就不高，定价时更多会参考成本定价，而不是市场状况。这里面就产生了一个问题，比如我们前两天接触的一个三线城市养老地产开发商，他们一共规划了2000多张床位，定位是3000元/张，价格比北京还高。这就是前期没有做好可研报告和市场定位的结果。
此外，特别远的位置也不好租;医疗、医保是否有配套，服务是否贴心都是影响入住率的因素。
养老项目真正的市场定价还是要看市场需求。另外，不管养老地产还是养老机构，核心都是服务。养老机构的发展根基是服务，要提高管理水平和服务水平，通过高效管理降低成本，在有效增加服务人员的情况下，大幅提高服务水准。
中国房地产报：养老项目要怎样规避风险?
王志勇:首先，投资企业必须根据发展战略确定是做养老机构连锁，还是地产开发。战略清晰了，才能确立规模水平和具体的定位。
此外，需要对项目所在的区域市场环境进行分析，然后根据项目的位置、交通、环境及项目自身规划设计的约束条件，确定项目的市场定位、产品定位、客户定位，之后根据项目的运营模式、人员配比等进行财务测算，确定项目的可行性，最后进行项目的整体规划。
最后，要加强服务。养老的核心是服务，好的项目一定要通过两三年摸索，探讨出一个好的服务体系，使所有的制度、构架、服务流程标准化。这也是汇晨运营管理的核心。
中国房地产报：从你们的运营经验来看，如何才能做好财务管控?
王志勇：对于养老项目而言，财务管控很重要，是要贯穿项目运营始终的。
一般运作一个新项目最初几年一定是亏损的，所以最初一定要做好成本控制。且养老行业不是暴利行业，成本控制很重要。从汇晨养老项目运营来看，一个项目全部完成基本需要进行三四次财务测算。
中国房地产报：对于未来，汇晨有怎样的发展规划?养老市场的未来发展趋势又会如何?
王志勇：其实，汇晨的发展规划一直在调整、完善，最终希望通过服务体系的提升，实现规模化发展。
专家观点
●民政部副部长窦玉沛：
我们将确定部分地区进行养老服务业综合改革试点，力争在优惠政策方面再取得突破。同时民政部将积极推进有条件的公办养老机构进行市场化改革，对于新建的公办养老机构，原则上实行公建民营，同时进一步推动民办公助、政府购买服务，营造公办养老机构和民办养老机构公平竞争的氛围。
●民政部社会福利和慈善事业促进司老年人福利处处长王辉：
中国养老服务业正处于从旧体制向新体制转折的时期。原来对于城市及农村中没有劳动力、经济收入，没有人赡养的老人，政府大多采取统包统揽的方式，建福利院、敬老院、给予补贴，保证这些老人的基本生活，以此作为老年服务业的具体内容。靠这样养老的老人城乡加起来总数大概在600万到700万人之间，现在面对近两亿老人的需求，这样的方式已经远远不能适应，需要改革。改革的方向是政府不再直接做服务提供者，只做监管者。
●全国老龄工作委员会办公室副主任阎青春：
在养老方面，政府要出资，而且要出大头，招标社会力量、社会团体、社会服务组织来运营。但公建民营不能成为政府甩包袱、机构增收的工具。要真正做实这一模式，引入的民间机构需要充分发挥服务技术的优势，政府则要履行监督的职能，这样才能把有限的资源用在更多需要资助的老人身上。
●北京市民政局副局长李红兵：
北京养老机构之所以引入民营的力量，是希望社会上有更多专业团队进入到公建领域中来。我们还有一个考虑是公建民营将成为今后北京养老机构发展的重要切入点。为此，我们要解决土地成本、低效率成本，把运营的成本留给市场，这样能够较好地保证北京养老服务市场中有一个良好的价格体系。
●中国社科院社会政策研究中心副主任杨团：
公建民营模式的优势在于引入民间机构的专业团队和管理技术，提高养老服务的效率和质量。在合作中，政府应该扮演掌舵者角色，负责公共服务的规划和监督;民间运营方是划桨者，主要输送服务。
●寸草春晖院长王小龙：
政府不擅长经营，但资源较多，而民办养老机构有活力，善于创新，在顺应市场需求的同时，政府与民间协作，取长补短，是件一举多得的好事。
●养老专家练洪洋：
公建民营在理论上是一个较好的模式——把体现政府公共服务职能所要投入的资金换一种方式投入，不再直接由政府部门建设和经营，而是遴选社会力量去做，政府退到购买服务与监管上来。香港特区就是采用这种模式，大部分养老院由社会来办，政府根据需要入住养老机构的托底人群购买床位额度，将符合条件的老人安排入住。
但养老机构公建民营要解决公平与效率的诸多问题，否则就不会比现在的“双轨制”更佳。因此，一系列设计精良、保障有力的法律、法规和标准、规范，一套实现无缝对接的检查监督机制，对养老机构的“公建民营”制度达到设计者的预期效果至为重要。(马琳整理)
对于未来的市场发展前景我们比较看好，三到五年内一定会有一个大发展期，并会出现一些养老品牌。
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