在养老产业发展过程中，土地一直是令社会资本投资养老产业最郁闷的事情，通过招拍挂获取养老用地，几乎是房企、险企和央企的专利，庞大的投入和超长回报周期，令民营资本难以承受，而大部分的民营养老机构，规模和投入都不大，如果土地成本占比太大，将令投资回报遥遥无期，同时也将推高养老服务的价格，通过租赁获取土地，似乎是较为可行的途径，但什么样的土地可以租来建养老机构，并无具体规定，国土资源部部长办公会上说，鼓励通过租赁来解决养老用地，但目前尚无细则，也就无从落实，期待尽快出台配套的政策，土地问题解决不了，新建的养老机构，也将成无根之木，很难成活、成长。
据全国老龄办民办养老服务机构基本状况调查研究课题组(2008~2009)的数据显示，在被调查的4000余所民办养老服务机构中，享受政府划拨土地的仅为21%，以租赁方式取得土地使用权的占36%，有40%以上的民办养老服务机构对所使用土地的性质表示困惑。
诚然，“421”家庭结构给房企带来了新机遇、新空间，养老产业的发展前景巨大，但因目前缺少土地供应，很多房企通过招拍挂的形式获取土地，推高了企业的开发成本。加之养老地产前期投入大，回报周期长(业内公认在7～10年)，更让诸多房企因土地问题踌躇不前，用地问题成了养老地产项目顺利开展的首个阻力。
如何发力银发经济，如何调动民间资本更加积极地参与这个庞大的“夕阳工程”?
笔者认为，政府、房企可从以下几点展开思考：
差别化对待
从目前我国养老产业的发展现状来看，养老地产用地既没有单独划分，也没有具体的政策支持，这导致在供地计划中分配给养老项目的土地不足。“地以稀为贵”，土地资源短缺使养老地产的开发成本普遍较高。
由此笔者建议，政府应当扫除政策“盲点”，重视市场配置与企业操盘，且政府在进行区域规划时更要充分考虑本区域人口结构因素，将养老地产(中低档、高档)纳入区域规划之中。此外，养老地产土地供应要根据开发定位和客户群体的不同区别对待：对于面向特定群体的中低档养老地产(福利养老院)，为了使这类老人的基本需求得到满足，进而为他们提供幸福且富有尊严的生活方式，政府应当降低纳入规划中的养老地产的准入门槛，提供低价土地并给予一定的政策保障。但对于福利养老院的用地应禁止入市流通。当然也可考虑保障性住房用地的做法，降低用地成本，这需要政府在土地出让金或税费方面给予一定的优惠。
对于企业主导的养老地产项目，如高端养老休闲社区，一般会采取出租、卖产权、直接买断等运营方式的，土地使用应符合市场规则，通过招拍挂拿地。但要有效避免“以养老之名行地产之实”。
另外，为了解决养老地产无地可用的困境，一些想在养老地产领域大展拳脚的企业或地方政府也想出了另外一种解决办法，即配建和改建。例如深圳通过旧厂房、住宅和其他物业改建的方法解决了养老地产用地难的问题。但同时也规定，在改扩建、新建保障性和政策性住房中，要重点向优抚老人、低收入高龄老人倾斜。
纳入大规划
养老地产要进入一个良性循环的发展状态取决于政策环境。政府应在城市建设和土地规划方面，将养老地产项目放在整个城市大的服务体系中进行考虑。
以新加坡为例，其养老规划就预期了未来四五十年的发展，并确定了大致的土地利用分类规划，留出了足够的专业用地，这样的规划值得我国借鉴。
另外，鉴于国外养老地产都是由基金持有的情况，建议房企探索对接资本市场，研究养老地产金融化发展模式，最终缓解拿地带来的资金紧张压力。此外，房企也应充分做好市场调研，比如新入市的房企可先启动试点，待通过试点把品牌和管理团队打造成熟后，再扩大发展。(柯志钦 房地产分析人士)
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