试点后推广举步维艰
每个人都希望以老有所依、老有所养的方式走到生命的终点。而在中国跑步进入老龄化社会后，国家和个人面临的种种养老问题，使得“中国式养老”正经历一场前所未有的时代困局。当公办养老院住不进，民办养老院又住不起时，当养老金巨额空账运行与老龄化人口供求严重失衡时，我们不禁要问，我们未来的养老安放何处?从本期开始，本报将通过一系列的调查报道，全面展现目前中国的养老困境及解决之道。
老有所依，老有所养，是每个中国人实实在在的梦想，但是当公立养老院入住要排上百年，而私立养老院生存状况又令人堪忧时，新型养老机构的建设似乎已迫在眉睫。
“到2020年，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。”由此可见，社区养老成为了一种新的选择。
近日，《华夏时报》记者走访了北京几处知名的养老社区调查发现，带有公立色彩的老年社区在管理、服务等方面虽能获得老年人的认可，但在试点后的发展却举步维艰;而自主性更强的民资养老社区作为新的投资热点，发展和盈利模式正在陷入一个尴尬的境地。
老人的选择
据悉，太阳城老年社区是北京最早的老年社区之一。大约10年前，北京市民陈大爷在太阳城购置了一套房产，之所以购买这个相对偏僻的物业，正是因为这里的开发商打出了“养老社区”的概念。
据悉，太阳城是一个完整的老年社区，除养老院形式的老年公寓之外，还包括自助型老年公寓、居家型老年公寓和别墅区，但本报记者调查发现，太阳城所谓的自助型与居家型老年公寓实质上与别墅区一样，做的都是房地产生意。
据该社区的一位居民介绍，这个社区里大约9成以上的住户是老年人，只有周末才会有大量年轻人前来探望父母，而购房者大多也都是冲着“养老”来的。
记者走访发现，虽然这里出售的房产被称为“老年公寓”，但实际上除了养老院式的银龄公寓外，自助型与居家型老年公寓仅有的福利不过是每年一次的社区医院体检和每周一次的免费游泳。而居家型公寓和自助型公寓的区别方式，竟然是房屋产权年限不同——居家型公寓产权70年，而自助型公寓是产权50年。
陈大爷告诉《华夏时报》记者说，他在这里住了几年觉得这里的所谓养老配套服务十分匮乏。由于地理位置偏僻，生活保障只能依靠社区内的超市，但该超市不仅价位偏高而且与部分居民楼距离也较远，社区内又没有餐馆和家政服务，因此对居家型公寓的老人而言，养老社区对他们的养老没有实质性的日常帮助。
“现在太阳城已经跟普通小区没什么区别了，小区里贴了各种买房的小广告，当初我买的时候是不到5000元/平方米，现在已经被炒到2万元/平方米了。”陈大爷说。
于是2010年，陈大爷选择离开太阳城，搬到一墙之隔的北京汇晨老年公寓。
北京汇晨老年公寓在全国名声显赫，这片由北京市民政局协调土地、福利彩票出资建设的“民办公助”老年社区于2007年投入使用时，成为当时全国第一个提倡“居家式养老模式”的老年社区。
“这里条件非常好，游泳池、温泉、门球场、购物班车……基本上你能想到的这都有，而且全都免费开放。”李大爷夫妇已经在这里住了四年，10月24日下午，正在花园里晒太阳的李大爷夫妇和几位老人共同为《华夏时报》记者描述了他们在这里的养老生活。
“每天早上有人给打扫卫生，晚上睡觉前再到房里看看你回来没有，其他的时间都是自由安排，这样住着既自在又安全。另外身边都是老人，住久了大家都认识，一起有个伴儿。”据老人们反映，这里还有一个最大的好处是房间内都有厨房，老人不喜欢到食堂吃饭的可以自己做饭，实惠又符合个人口味。
陈大爷对现在的老年公寓感到十分满意，“在这里住着要省心多了。”
民资养老社区的尴尬
太阳城社区与汇晨老年公寓最本质的区别是，一个是民资养老社区，一个是民办公助的养老社区。
北京太阳城养老社区位于北京市昌平区，紧邻北六环，其周边社区以别墅为主。记者从这里仅有的一家房产中介公司鑫尊地产了解到，太阳城社区的公寓每平方米均价在2万至2.2万元区间，而产权只有50年的自助型公寓，单价在1.3万元/平方米左右。
与如今的一房难求相比，太阳城早期的日子并不好过。2000年4月，太阳城开工建设，彼时，与太阳城同属小汤山镇的龙脉花园等社区当时都打出“买房送户口”的广告来吸引市民投资。
1999年，北京宝氏华商经济发展集团(下称宝氏华商)从昌平房地产开发总公司手中通过协议接手太阳城项目用地，当时是以别墅花园土地性质立项。尽管宝氏华商董事长朱凤泊十年后接受媒体采访时表示，是自己主动改项为养老公寓，但业内普遍认为资金压力和销售困境才是迫使朱凤泊选择养老社区的根本原因。
资金困局印记在今天依然可以找到，太阳城内仅有的40栋别墅，最初的业主多是开发商的债主。
尽管过程中困难重重，但北京太阳城今天依然被许多人看做是养老地产中较成形的样本。按照朱凤泊的规划，如今这里形成了30%土地用于持有型经营性物业，配70%的土地建设住宅的格局。事实上，最终帮助北京太阳城实现盈利的，正是其70%的房地产项目。
朱凤泊2012年接受媒体采访时曾表示，3∶7的格局获得了政府的认可。“北京市政府推出老年设施用地，前提条件就是3∶7，做养老地产，只要能盖出30%的持有，那70%就能卖。”但这一说法并没有获得官方的认可，北京市国土局法制处工作人员向《华夏时报》记者证实，目前没有任何文件存在上述规定或类似的规定。
将养老项目用于销售的做法，是外界质疑企业借养老概念圈钱的主要原因。“销售回收现金的速度明显高于长期持有，所以开发商不愿选择长期持有，这就是目前养老地产最尴尬的地方。” 一位长期关注养老地产的业内人士接受本报记者采访时表示，“北京太阳城当初的选择某种程度上实际上是被动的，是在当时没有竞争力的条件下破釜沉舟的一种选择，此后房地产行业迅猛发展，于是十年间没有人再做出这样的选择。而现在重新热起来是因为养老地产有了优惠政策，土地成本低了，自然有吸引力。”
艰难的下一步
不论是太阳城社区，还是汇晨老年公寓，养老社区下一步如何全面推广才是人们最关心的。
据悉，太阳城最核心的一片土地如今仍在施工，这是2013年前的早期规划中就已明确的最高端老年公寓。在该项目销售中心，记者了解到该项目的预计入住时间在2014年，收费标准为一次性承租5年，租金20万一次付清，此外还要每月缴纳一定数量的管理费，合计每月5000元左右，此价格在北京市的各类养老机构中属于较高的等级。
从一期的销售型养老公寓到二期的租住型老年公寓，再到如今的高端老年公寓，太阳城走了13年。而带有明显公立色彩的汇晨老年公寓二期工程，七年后仍没有开工。
公开资料显示，汇晨老年公寓总体规划用地54.21公顷，总建筑面积25万平方米，目前已经投入使用的是规划中的一期工程。原定的二期、三期工程还将建设总建筑面积约为3500平方米的社区医院、3000平方米的老年大学和3000平方米的社区管理服务中心，医疗康复、餐饮购物等配套设施。按照计划，二期、三期工程本应在一期工程完工后即投入施工。
但本报记者在汇晨公寓看到，规划中的预留土地如今仍旧是一片荒地，附近的村民甚至在这片荒地中寻找平整的区域开荒种菜。
“我们也希望能赶紧建起来，但建设的问题只能由市政府协调解决，单靠民政局是办不到的。”汇晨养老机构管理有限公司市场营销部经理满玉红向《华夏时报》表示。据介绍，汇晨老年公寓属于民办公助，由政府协调土地、福利彩票出资建设、汇晨养老机构通过竞标负责管理经营，因此社区的产权归政府所有，建设方面全部由政府负责。
据满玉红介绍，汇晨老年公寓在经历了初期的赔钱经营后，目前经营方面已经实现盈利，但只是“微利”。而之所以能够盈利，也是因为该公司没有初期建设成本。
负责筹建老年公寓的北京市民政局派出机构的办公地点就在汇晨老年公寓办公楼内，但该筹建组工作人员表示，关于何时能够开启二期工程的问题目前没有明确时间表，因此不方便接受媒体采访。但该工作人员私下对《华夏时报》记者表示，政府承担建设任务，主要问题还是因为资金。
来源：华夏时报
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