11月17日，在哈尔滨市政府、清华同衡养老产业与养老地产委员会、全国绿色养老住区协会的大力支持下，由中国建设报社主办的中国城市养老模式国际研讨会暨2013年第二届哈尔滨香坊城市发展高峰论坛在哈尔滨举行。
会上，我国首个服务式跨代社区———新松茂樾山项目正式启动，新松地产同时正式宣布与美国专业养老服务机构美瑞MGR携手合作，借鉴发达国家养老产业运营管理体系，探索适合我国的城市养老模式。
此前，虽然养老地产早已不是一个新鲜词，但定位于社区养老的项目却屈指可数。茂樾山项目的目标是通过首个服务式跨代社区的建立，为各个年龄段的人群提供全周期服务，本报也希望借助他们在项目开发、运营中的探索，将这一过程中的思考与经验与读者分享。
◆金融支持
时宝东：信托将大力支持养老产业
北京国际信托有限公司副总经理、博士
信托公司在养老地产方面，应该说目前大概有4种模式可以为养老地产开发商提供专业的金融服务。
第一个方面就是提供资金支持，利用资金信托的方式，从社会上募集闲置资金投资于养老地产。我们可以采取股权投资、债权融资以及进行财产权收益、购买等等方式，提供资金支持。
第二，养老地产还有一个很大的特点，即很大一部分产品不会出卖，而以租住为主，那就要求房地产开发企业必须考虑平衡现金流的问题。信托公司可以采用购买或者实现证券化的方式，提供持有期的养老地产的资金支持。另外我相信，随着三中全会全面改革，我们呼唤已久的REITs一定会出现，它也是最好的金融产品。
第三，养老地产信托加保险，三方合作，将提供更强大的资金支持。开发商可以从项目的选址、建设开始就与保险公司一起合作，为保险公司定制符合他们要求的产品，这样一种合作，将把整个项目的现金流完美结合。
第四，随着三中全会提出了“改革完善农村宅基地制度”，土地流转信托也将进一步展开。养老地产最怕土地价格的高企，同时还要交通便利、配套服务完善。为有效降低养老地产的成本，最好的方法就是通过土地信托减少土地成本，使得开发企业的土地出让金变成分期交付。这样，开发中的养老地产也可以更多考虑适合中低收入阶层入住的产品，使得他们可以安享幸福晚年。
◆城市平台
肖才伟：打造老年友好型城市
全国老龄工作委员会办公室副主任、中国老龄协会副会长
全球现在都面临人口老龄化，60岁以上的老龄人口目前在全球占11%，到2050年将达到22%，也就是说2050年，全世界每5个人当中有1个是老年人。同时，2050年5个人当中有3个人是要住在城市的。基于这两个因素，2005年世界卫生组织就倡议开展全球老年友好型城市的建设，2008年又颁布了全球老年·友好城市建设指南。
全球老年友好型城市目前已经发展到150个左右。但直到2011年，黑龙江省的齐齐哈尔市才作为中国第一个老年友好型城市被世界卫生组织批准作为它的成员。老年友好型城市，硬件建设是不可或缺的，包括室外的空间和建筑、公共交通、住房等。软环境则比如说老人的活动参与、对老人的尊重和包容、信息沟通和交流、社区的支持和健康服务等。
我国的国情在客观上要求我们，必须为老年人提供现代的服务方式。我们为此制定了老龄事业发展“十二五”规划，其中老年生活环境的建设包含4条内容：一是加快老年人活动场所和便利化设施的建设;第二，要完善涉老工程建设标准体系和技术标准监督体系;第三，加快推进无障碍设施的建设;第四，推动建设老年友好型城市和老年宜居社区，创新老年型社会新思维，发挥典型的示范作用。
另外，全国老龄办联合相关的部门，正在制定中国的老年型友好城市建设、宜居社区建设和宜居家庭建设的三个指南，近期要向全国推开。
生活方式
陈首春：养老最好延续既有生活
清华同衡规划设计研究院养老产业研究所所长
一个人老去，可能并不是一个按计划进行的过程。人到底什么时候老的，并不是按照统计学老去的对于某一个个体而言，这个过程实际上是一个从生理到心理的传递，直到最后个人情感能够接受“我老了”的事实，也是一个逐渐适应的过程。同时我们也看到，中国人入住养老机构的意愿不是很强烈，健康的老人入住的意愿很低，只有失能以后有这样的意愿。
我个人认为，养老必须以产业化的思维去看待，它不只是地产，也不仅仅是服务的理念，实际涉及到整个金融、教育、科技等等方方面面。我们期望不要因为一个人老了，就在特定的时间点对他的生活作出天翻地覆的改变，我们认为最好的养老方式，应该是对既有生活以及既有生活方式的延续。所以我们提出的全龄化的住区，实际上是希望住区内70%~80%以中青年和孩子为主，20%到30%提供给各类老年人居住，这样使得老年人能够就地养老。这其中又分三类：适老化住宅、老年公寓、养老机构。
涉老化住宅是指在普通商品房的设计方面，考虑无障碍设计等因素，包括以后一些改造的预留空间，这是国家“9073”政策90%老龄人口的支撑载体。老年公寓是由开发商和公司持有的，所以它应该严格限定一定的人群，比如说45岁的准老人才可以入住到老年公寓，并享受一定的养老服务。第三类是纯粹的养老机构，其规模一定不要太大，定位面向失能、失智的刚需阶层的老人，同时立足这个机构，向社区提供必要的上门服务。这样在一个全龄化的社区，能够使得几代人之间有良好的互动，有一句话叫“常回家看看”，我感觉要形成这样一个模式，子女的住宅要离父母的住宅很近，随时可以到父母那里坐一坐。
◆运营服务
Cole Wright：只有服务能赢得市场
MGR美瑞董事总经理
过去几年，美瑞公司已经投入了大量的资本和资源对中国养老市场进行了深入的调查研究，并且以上海为基地建立了美瑞的运营团队，旨在成为中国养老地产领域最优异的开发和运营管理公司。
养老地产的管理、运营、营销与传统房地产项目非常不同，各个环节都非常注重人际关系。我们必须首先去了解客户的需求、愿望以及爱好，要了解他们对于房子面积大小、装修风格的要求，因为每个人、每个家庭的诉求是完全不一样的，这背后也有文化的差异性。
养老地产的营销是一个漫长的过程，需要特别注重体验式营销，有时邀请新的潜在客户来项目参加活动，就是一种比较好的办法。曾经有一个家庭，参观了我们的一个项目前后总计12次，历时超过1年半，最后终于做出选择搬进了社区。还有一些客户，从项目建设阶段就开始关注，最长的和我们保持了4年的互动才最终选择了我们的项目。这里面还有一个成本的问题，随着营销、运营团队的持续作业，这一部分庞大的员工队伍需要长期的资金支持。普通住宅的营销团队在项目销售完毕就可以离开，但养老项目的营销永远不会有终点。因此，我想要表达的是，养老项目必须经得起时间的考验，只有长期、稳定、优质的服务才能真正获得市场和客户的肯定。
◆规划设计
常斌：老中青各得其所
新松地产总经理
回归家庭、关注养老，应该成为一个全社会都关心、关注的焦点。对于我们来讲，我们想通过这个项目的模式探索，通过家庭来解决部分养老的问题。我们认为，这种方式是中国人最容易接受的。
新松·茂樾山项目包括商务办公、商务中心、公寓和酒店。项目分四期开发，总占地面积33公顷、建筑面积140万亩。项目定位城市型适老社区，它以满足居住为基础，以社区为依托，以居家养老配套服务为支撑，集居家养老、社区养老、机构养老复合的养老方式为一体。项目设有健康中心、游泳馆、医疗配套、老年大学、文化中心以及各类公寓，还有为老年人创业提供支持的服务机构。
项目的所有户型都充分考虑了跨代居住的功能，采用大户型和小户型间隔设计，以便于跨代的家庭对老人的照料。子女可以选择两居室或者是三居室，父母则可以选择一套一居室。更重要的是所有的户型可以通过廊道打通而组合到一起，这样既方便对父母的照料，也可避免不同年龄段人群因不同的生活习惯互相打扰。
社区所有的配套、商业都以沿廊的形式连接在一起。哈尔滨冬季比较冷，所以住户可以通过连廊自由活动，甚至完全可以穿着睡衣去选择商业配套的服务，这主要也是考虑了老人不用费力更衣的方便。同时，养老公寓直达地库，可以方便老人救急。
中国建设报
