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【分析】中国养老地产行业市场供需和发展前景分析
2014-06-11 13:51:00   来源:   评论:0 点击:

我国从2000年开始已经进入老龄化社会,且其发展速度正在逐渐加快。2013年我国60岁及以上老年人口达2亿人,其中“失能老人”的总数已超3700万人。我国的65岁以上的老年人口占总人口的比重从1953年的4 4%增长到2013年9 7%,并且还在处于快速增长的态势。

  一、中国养老地产行业市场需求分析

  1、中国老龄人口快速增长,养老地产市场需求不断增大

  我国从2000年开始已经进入老龄化社会,且其发展速度正在逐渐加快。2013年我国60岁及以上老年人口达2亿人,其中“失能老人”的总数已超3700万人。我国的65岁以上的老年人口占总人口的比重从1953年的4.4%增长到2013年9.7%,并且还在处于快速增长的态势。

  图表1:1953-2013年中国65岁及以上人口占总人口比重情况(单位:%)

  2010年至2040年将是我国人口老龄化高速增长期。2013年,我国60岁以上人口已经达到2亿,预计2026年将达到3亿,2050年为4亿,成为超老年型国家。根据预测,21世纪上半叶,中国将一直是世界上老年人口最多的国家,占世界老年人口总量的五分之一。考虑到20世纪70年代末,计划生育工作力度的加大,预计到2051-2100年我国人口老龄化进程达到顶峰,之后,老龄化进程进入减速期。

  图表2:未来中国老年人口预测(单位:亿人)

  随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展,我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选,对老年公寓的需求会不断增长,将会推动养老地产市场进一步拓宽。

  2、中国目前宜居社区养老缺口巨大

  根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》和前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》预测,预计到2015年,约有1295万老年客群将选择养老宜居社区,未来适老宜居社区发展潜力巨大。据测算,目前中国养老市场的商机大约有4万亿元人民币,到2030年,有望增加至13万亿元,潜力巨大。

  图表3:十二五养老规划结构与目前养老规划结构比较

  二、中国养老地产行业市场供给分析

  社会资本纷纷进军养老地产,目前主要集中在房地产公司、保险公司、社会养老服务机构,由于养老地产行业还处于成长期,市场养老的模式刚刚起步,普遍存在养老住宅入住率不高,表面上呈现供过于求的态势。下面为万科、保利地产、泰康人寿进军养老地产行业的部分项目介绍。

  万科公司在北京、青岛、武汉、广东等地项目中有涉及养老地产,在中粮万科•长阳半岛、五矿万科•北京欢庆城项目中配备养老地产产品。作为万科进军老年地产领域的首个项目——“万科幸福汇”项目已落户北京房山,并将于2012年竣工,被称作“活跃长者之家”,定位是“面向活跃、高知、长者的服务式公寓”。杭州万科良渚文化村的老年公寓“随缘嘉树”项目正在规划中,广东清远北部万科城项目养老地产组团的前期规划亦在进行中。

  保利地产已成立“善居养老研究中心”,并与北京安平投资有限公司共同合作成立养老产业专业管理公司,上海•西塘安平老年健康生活社区”是保利首个养老公寓项目。

  泰康人寿投资40亿元购置小汤山温泉乡2000亩地,建造第一家泰康养老社区,并且在崇明岛圈地 2000 亩用于建造高级养老社区,在三亚亦有项目。

  国内养老地产区域分布不平衡,目前主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达和海南等环境优异地区。

  图表4:养老度假地产项目分布

  三、中国养老地产行业存在的问题

  1、市场发育不成熟

  目前,我国处于老龄化初期,虽然已经开始出现老年专项市场,但由于老龄化并未加剧,该市场对养老地产的需求量并不大,加上养老人群的收入水平普遍不高以及养老消费理念较为落后(主要依赖儿女),致使养老地产仍处于发育期。

  养老市场的成熟以及企业发展的需要,也将促进政府完善养老政策,不仅健全养老社会保障制度让客人放心消费,还将在拿地、金融、经营等方面给予支持,为企业发展提供良好的外部环境。

  2、产品层次较低端

  养老地产是集餐饮、娱乐、养生、保健于一体,将住宅、服务、医疗、旅游、度假、教育等产品全方位结合起来,其核心并非住宅产品(老年公寓),而是完善的配套和增值服务。但是目前大多养老地产产品层次较低,主要以住房建设为主,少量配套设施为辅,产业链整合度较低,缺乏全过程的开发理念,没有满足老年专项市场的个性化需求。

  3、政策保障不健全

  养老地产的发展缺乏国家政策的支持,例如土地、金融、税收等政策,这对于处于行业生命周期上升期的养老地产来说,增加了拿地、规划建设与经营管理等各个环节的不确定性。特别是由于缺乏政策保障,使得新兴的养老地产产品更难以被风险意识强、行事谨慎的养老专项市场所接受。

  四、中国养老地产行业未来发展趋势

  1、市场竞争愈来愈激烈,社区型的老年住宅设计更注重细节

  针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人,对居住条件的要求不尽相同,因此对老年住宅的设计因地制宜,采用不同的开发模式。

  绿地21城-孝贤坊属于社区型的典型代表。作为一个尊老社区,她和其他的度假社区、国际社区、商务社区等,共同组成了绿地21城人文新镇。选择此类社区的客户,可以是老两口在此养老,享受较好的环境和精神文化生活,还有必要的医疗设施;也可以是老两口住老年社区,小辈住在其他社区,两代人平日各取所需,相互照应又十分方便。社区内,有公寓、连排别墅、花园洋房等多种住宅样式,选择余地很大。

  2、注重以人为本的亲情关怀,老年住宅中出现"亲情住宅"

  一些开发商正尝试着从传统情感与现代生活模式中探寻出平衡点,构建以人为本的"亲情住宅".它将让人们享受到一种温情的传统与现代文明交织的完美生活。亲情住宅正引导新的居住理念,形成新的消费行为。

  "亲情社区"是一种以维系和增进家庭亲情为主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分体现"以人为本"理念的新型社区。

  3、将细分老年消费群体,针对国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者建设国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和老年康体中心等高端产品。

  本文作者:陈辅取 (前瞻网产业研究员、分析师)

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