在养老项目进入新一轮市场狂欢之际，记者实地探访了保利地产目前在北京的养老项目“和熹会”和运营长达13年、可称为养老先行者的北京养老项目“太阳城”，从这些已经投入运营的项目上，看看究竟有哪些成败得失可供后来者借鉴。
保利、远洋试水
记者从西二环出发，坐了两个小时的公交车来到保利和熹会项目。此地方略显偏远，位于海淀区冷泉村，在西北五环和六环之间，目前没有通地铁，周围仍是农村。周边没有大型购物中心，大型医院很少，最近的医院要属309医院，坐公交车预计花费50分钟，如果驱车前往，预计20分钟到达。
和熹会老年公寓约300个床位，是保利在北京开展的首家养老地产项目。和熹会客户经理汤涛表示，此公寓开业有一年半，入住率已超过一半。
记者看到价目表，总体收费较高，粗略计算，每位老人需要交纳的费用在5000元/月—20000元/月之间。缴纳5到20万元的会员费在床位费上可享受7.5到 5折的优惠。会员费在老人退房时可全额返还。另外，每位老人要缴纳900元/月的餐费和500元-3800元/月的综合服务费。
尽管收费较高，但北京保利安平养老产业投资管理有限公司总经理段萱女士仍然坦言：“目前和熹会属于亏本状态，我们预测入住率达到80%的时候能够持平。”
值得关注的是，和熹会服务种类细化。据汤涛介绍，对非自理型老人，根据其身体状况进行评级，可提供洗澡、洗脚、行走看护、轮椅和喂食服务等多种服务。汤涛介绍，负责看护的医护人员有90%都持有护士资格证。
至于医疗服务方面，汤涛表示，老年公寓对应的社区医院安平医院邀请人民医院的退休和兼职医生坐诊。记者发现，目前此医院的全职医生只有三人，负责全科门诊，此社区医院暂时无法享受医保，全部自费。
远洋装饰养老产品研究院首席顾问赵晓征认为，远洋和保利的养老地产正处于试水阶段，存在不足。其养老项目多是经过诸如酒店等产品的改造，“建筑成本过高，设计上存在先天不足。”同时，“由于远洋的椿萱茂养老公寓和美国团队合作，运营成本很高，导致定价较高，不易于市场的接受。”
太阳城靠销售拉动养老
记者又来到有13年养老地产经验的北京太阳城。太阳城位于北六环昌平区小汤山镇，城铁立水桥站换乘公交车较方便。据居民李大爷表示：“由于配套齐全，周围小区的居民经常来这里的医院、超市和邮局。另外，小区的居民和养老公寓的老人可免费享受小区的温泉、水疗和娱乐设施。”
只是令李大爷头疼的问题是周围没有大型医院。据李大爷表述，小区内的一级社区医院太阳城医院的医疗技术欠佳。前些日子，李大爷突发肺气肿，太阳城医院不能治疗，被送到附近的王府医院,此王府医院据说是附近最好的医院，属于三级民营医院，只是依然无法医治李大爷的病情。最后，李大爷只好再择他院。
记者看到，北京太阳城面积较大，大部分住宅用于销售，部分建筑用作老年公寓。据北京太阳城集团董事会主席朱凤泊表述，太阳城开发过程中，将70%的面积规划为带产权的老年住宅进行销售，余下的30%留作自持，建成老年公寓及配套设施建设。记者来到银龄公寓A、B座，据太阳城咨询服务人员介绍，此公寓经营了10余年，500余床位基本满员。记者看到，此公寓房间的面积较小，在24平方米-38平方米不等，光线较暗、家居简单，餐厅可供选择的品种不多。中午和晚上基本上是四五个大锅菜。咨询服务人员表示，入住此公寓必须要缴纳10万元或20万元的医疗押金，提前退房不退押金。
记者粗算，银龄公寓费用比保利和熹会低很多，环境也差一些。服务人员介绍，从事护理的人员没有护士资格证，而具备“养老护理员初级证”。
目前太阳城正在推出高端智能养老公寓C栋。其提到的智能化管理，暂时还没有看到。据销售人员杨梦表述，此公寓采取租用使用权的方式，租用50平方米的一室一厅，租用五年需要一次性付款20万元，最长租用时间可达20年，需一次性付款58万元。记者粗略计算，租用50平方米的房间，租五年合每月付3300元，租20年合每月付2400元，和上述银龄公寓的价格基本相当，但面积和居住环境有所改善。不能忽视的是，护理费、取暖费、物业费、餐饮费均需另付。租用后，房间可以转租，如果老人中途去世，可以退掉剩余时间的租金。记者粗算，此房屋使用权的租金比北京太阳城住宅的租金高出近一倍。
养老产业需要政策和产品落地
关于中国目前养老地产的现状，朱凤泊总结道，养老产业的政策，“出台的多，落地的少”。 对于想进入养老市场的企业，其面临的鼓励政策、市场准入门槛等诸多方面的障碍，都使得企业要三思而行。
在养老产品方面，朱凤泊如是说：“养老的标杆性项目屈指可数。地产商、保险公司、风投、国外养老管理公司都想分享养老地产，但亟需成熟的、可复制的盈利模式。”
朱凤泊还表示，目前养老服务人员和专业护理人员极度匮乏，很多人不愿意从事养老服务工作，如何培养养老服务人才，与后期的运营服务相挂钩，也需要慎重思考。
同时，养老地产也缺乏融资渠道。没有相应的资金池做后备，养老企业的后期运营缺乏底气和信心，如何扩款融资渠道来支持养老地产的长期良性发展，也是养老地产面临的一个重大问题。
赵晓征表示，诸多途径可以解决存在的问题。产品落地的方式是注重开发的流程。在开发前期要做好规划，酒店项目的改造不仅增加了建筑成本，而且在设计上会存在诸多弊病，不容易形成好产品。她表示：“养老产业多要注重细节。在产品设计上，应注重对老年人的关怀，同时突出安全性和援助性。比如，房间多采用暖色调，材料使用防滑、耐久产品，扶手要舒适、耐用，照明设备应明亮。”
赵晓征还表示，在借鉴外国经验时，要和中国本土文化和实际需求相结合。美国的养老地产情况和中国有很多不同。首先，美国的老龄化并不严重，而且美国政府的扶植力度很大，因此运营成本过高。而中国目前政府的扶植力度有限，运营成本过高将导致售价高于市场需求。而日本的情况与中国更为相似，日本的老龄化比中国更为严重，而且很多文化观念颇为相近，因此经验更值得借鉴。
她还认为，相关政策应落实到“人头”而不是“床位”。应通过对实际需求的测算而进行规划，尽可能地合理分配，避免局部过剩的现象。
目前，养老产业正趋向多家机构的联盟发展。朱凤泊表示，其正在对国内外有条件并致力于健康养老事业的各家老年公寓、旅游度假村、机关和企事业单位的疗养院之间进行联盟运作。保利养老地产也正计划推出“旅游养老”方案，推动老年人多地养老。
(北京参考记者 佟亚男)
专家观点
● 全经联副主席、全经联养老住区委员会主任 陈宏：养老地产要做好顶层设计
中国和国外在养老事业上最大的区别是离不开与政策的紧密结合和地方政府的紧密合作。把养老产业做得符合中国国情，就必须做好顶层设计。所以顶层设计决定了中国的养老产业能够走多远。
在做郊区大盘的养老项目中，需要把整合资源的相关工作做得非常到位。一味照抄国外所谓的老年大学，所谓的国外老年资本市场的金融对接，会走很多的弯路。
目前国内能够存活下来的养老项目，基本都属于复合型的养老产品。持有型养老和销售型养老二者的结合和有关的住宅与养老的结合，以及把住宅和休闲度假的结合的养老项目能够走得长远，能够在商业的盈利相关方面，使企业的投资收益和回报相对好看。
目前国内太缺少合作体系，缺少资源整合能力，缺少高层对接，缺少整个行业的规范领域资金平台的搭建，更缺少相应的技术支持。
有的养老项目采取和农业相结合的方式。如何把农业的深层次产品的上下游的服务体系和有关他的销售体系和有关的农业科研体系三位一体结合?如何与老年产业和住区产品的有关业主和老年的服务体系结合?这是值得深思的。
● 全国养老服务业专家委员会副主任委员 党俊武：养老地产应真正了解老年人需求
要做好养老地产，传统的房地产应该脱胎换骨、重新设计，从发展战略到运作，都需要重新设计。政府对于养老地产应该大力支持，未来的养老地产不应该单独来做，应当由政府、家庭、市场合力，但是市场还是起到主体作用。
目前养老地产面临的困境很多，最近市场不太好，养老地产最核心的问题还是供给方没有真正联通，不知道需求方真正要什么，所以发展起来面临着各种各样的问题。我对养老地产的前景是比较看好的，一方面是人的需求在变化，不光是老年人的很多问题，现在的中产阶级正在崛起，他们的老年生活需求与上一代的老年人需求不同，会追求品质的提升。当下人口老龄化的快速发展与中产阶层的崛起这两方面因素叠加在一起的效应对养老地产的影响是巨大的。
据消息称，年底会有一系列有关养老地产方面的利好政策出台，对于养老地产商来说应该是一件好事。(参考消息 文/ 佟亚男 王楠)
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“2014北京国际老龄产业博览会”部分媒体报导：
北京国际老博会聚千亿养老投资 助力2014北京老博会
光明网：
http://politics.gmw.cn/2014-07/31/content_12282813.htm
凤凰网：
http://finance.ifeng.com/a/20140731/12836361_0.shtml
中国网：
http://news.china.com.cn/live/2014-07/31/content_27920337.htm
大公网：
http://finance.takungpao.com/gscy/q/2014/0801/2645743.html
今晚网：
http://news.jwb.com.cn/art/2014/7/31/art_247_4564847.html
中国企业网：
聚千亿养老投资 助力2014北京老博会
http://trade.zqcn.com.cn/cul_20140730_765746.html
