老龄房地产业尤其是养老地产的特殊性在于，它是资本、劳动(服务)和技术(健康、医疗、康复、护理等)都很密集的新业态，一旦形成网络化形态，涉及的资本巨大、人力众多、技术高端，对于发展老龄产业乃至形成老龄化经济体等新的增长点举足轻重，既是老龄服务业的有效载体，又是老龄产业的重要抓手，需要在明确运作之道的基础上配置高效运行之术。具体来说，主要包括以下八个方面：
一是在投融资上要运用先进金融技术把产业投融资和客户结合起来进行长线打包运作。
老龄房地产是重资产行业，一旦将巨量资本经过建设转换形成固化的不动产，回收周期一般在20年甚至更长时间，加上中国老年群体整体还不富裕且节俭偏好突出、相对厌恶长期和巨额投资。这就决定了老龄房地产业发展必须走资产证券化或重资产金融租赁等新路线，化解巨量投资固化的困难。
在具体操作上，开发商可以将自身投资和客户投资、自身收益和客户收益捆绑起来，联合证券公司开发新型老龄证券产品，也可以通过客户高度信赖的银行体系(大多数老年人的资金储蓄在银行)，加上自有资金和银行长期资本贷款(如开发银行老龄产业贷款)，形成投融资组合，不仅可以将巨量资产固化风险碎片化，而且可以为新的投资带来部分启动资金。一旦滚动发展形成网络，所形成的巨额收益可以深化产业发展，如在网络上深化老龄用品营销甚至研发生产销售新型老龄用品。
二是在功能定位上要以医疗康复护理为支撑走多元化服务路线。
简单地说，老龄房地产不是卖房子，而是卖服务，其中，医疗康复护理服务收益稳定且呈上行走势，这就决定了老龄房地产业特别是养老地产发展必须走医疗康复护理服务为支撑的内生发展路线，而不能走外挂式或者战略协作路线。过去，人们以为搞养老地产必须靠近大型医院选址。现在和将来，必须走自有规模医院康复护理机构的发展道路，不仅收益大，而且对外营业可以打造开放式收入来源结构。从国家产业发展布局来说，这样做还可以缓解国家医疗卫生资源短缺的矛盾。
三是在设计上要以文化为引领。
人是文化性的高级动物，老年人比其他年龄群体更加重视文化和精神的作用。老龄房地产业虽然是产业，但最高境界的商业在于抓住人心，所谓“攻心为上”。目前，不少项目过于商业化，在营销、投融资等关键环节上可谓文化缺失、商业色彩过剩。老年客户最需要的还是心灵的安宁，其次才是其他。这就需要顺应老年客户的消费心理，以文化为引领，而不是以文化包装去设计商业模式的各个环节。
四是在人力资源上要走自主培养形成梯队的路线。
再好的商业模式没有管理和服务团队等于空谈。在老龄房地产业发展初期，往往没有成熟的管理和服务团队，这是一个巨大挑战，但同时也是一个巨大机遇。因此，智慧的开发商的稳健发展路线就是发现和培养管理和服务团队，并让这个团队看到未来的发展前景。说穿了，商业模式不是一成不变的固定套路，而是开发商和团队共同打造的盈利路线。掌握这一点十分关键。
五是在成本控制上要善于开拓走创新发展之路。
老龄房地产尤其是养老地产的运行，成本高是其重要特点之一。对此，一位开发商十分苦恼。他说，用水量太大，即使在落实居民用水价格政策条件下，仅此一项刚性花费就难以承受。后来，他花了约200万元引进先进污水处理系统，该系统可以做到水的循环利用。经测算，4年内他就可以收回污水处理设备的投入，之后这套设备就可以赚钱了。可以看出，采用先进技术不仅可以降低成本，甚至可以变投入为盈利。实际上，每一个环节都有降低成本的空间。从某种意义上说，商业模式之术贵在降低成本。这就需要开发商开拓创新，走技术降低成本的路子。
六是在服务供给上要走长线，为网络化、连锁化做好准备。
如前所述，老年客户绝大多数都有自己的住房，这是发展老龄房地产业面临的常态。如何处理开发商自己的项目和潜在客户的住房，这是一个难题，也是赢得老龄房地产业快速发展的关键因素之一。这就需要开发商长线设计，找到老年客户、老年客户子女都能满意的商业模式。
七是在发展步骤上要遵循商业规律。
在养老项目运作过程中发现，一些项目运作的主要问题之一在于没有章法，一期工程还没有完工，二期工程又启动了。一期的客户还不知道在哪里，二期工程就已经上马了，结果造成资金链断裂，整个项目面临运营风险，看到这种状况十分令人心痛。
在此，我们呼吁，发展老龄房地产，构建相应商业模式的前提是抛弃传统房地产经营思维，并从根本上转到老龄房地产思维上来。此外，值得关注的是，目前，许多落地远郊区的养老地产项目需要做好一些准备，采取有效措施，防止入住率低的问题。
八是要在管理上汲取先进经验走标准化规范化发展道路。
老龄房地产是新兴产业，要想长远发展必须走标准化规范化发展道路。但是，目前，老龄房地产业没有国家标准,也没有地方标准，更没有行业标准，在这种情况下，开发商需要从长计议，把标准化和规范化作为商业模式设计的重要因素进行通盘考虑，目的在于形成企业标准，为国家、地方和行业标准体系的形成奠定基础，更重要的是有利于构建品牌，也可以为网络化、连锁化发展做好充分准备。
老龄房地产业不可能走传统房地产业的饕餮式发展路线，必须跳出老龄房地产业乃至整个房地产业的小圈子，结合经济和社会发展的大走向，融合中国传统文化和老年客户的新需求，进行商业模式的设计和再设计直至成熟。中国老龄房地产业刚刚起步，相应的开发商需要社会各界特别是政府相关部门的扶持和帮助，更需要潜在客户呐喊助威。我们相信，在汹涌的老龄化浪潮正在扑面而来的过程中，中国的老龄房地产开发商一定能够道术俱进，探索出适合中国国情的色彩纷呈的老龄房地产发展新模式。(党俊武)
